北京链家研究院 高原

  二手市场方面，全市二手住宅网签量达到14446套，环比增长近19.3%。近三个月网签分别为15843、12087、14446套，统计数据显示市场交易热度出现较大波动。但实际上近三月市场节奏始终较为平稳，数据波动主要由签约节奏所导致。主要是住房交易网签是过户前的关键环节，签约所需备件较多，需买卖双方同时到场，因此网签通常在工作日开展。

  三方约签约情况亦受类似因素的影响，但表现略有不同，实际交易活动，三方协议订立由于看房、交易条件协商等原因，通常发生在周末及法定短假中（长假客户群体更倾向于出游，易导致长假交易规模偏低）。因此，单月交易规模极易受日历日排布影响，例如，11月存在5个周末，其实际成交规模也相对更高；10月存在长假影响，实际成交则相对较低。

  因此可见，近三个月交易规模的较大幅度波动，实际上主要由长假及几个周末等原因导致。而从我们监测的周度、日度高频数据角度来看，近三个月市场交易节奏较为平稳，周成交量等关键数据近三个月波幅极小（除黄金周及其前后一周有小幅正常节奏切换）。而价格方面，近期价格存在小幅单月上下波动，但总体波动水平在单月1%上下。依照经验，此幅度的价格波动属于市场正常范围。

  从市场特点角度来看，今年以来较为明显的一个趋势是平原多点地区的刚需住房相对交易热度更高。一方面是当前政策条件处于较优阶段，购房门槛无论资质、税费都显著降低；另一方面，经过前期市场调整后，当前平原多点地区典型刚需住房可支付性总体较好。尽管套均价格依然处在较高水平上，但对于典型青年家庭而言，购入此类住房的总体负担下降不少，甚至考虑到公积金支持因素后，其购与租的单月居住负担是接近的。受此影响，今年以来北京市交易中，高性价比、低总价的刚需型住房相对交易热度更高。

  新房市场方面，9月、10月两月连续成交破3000套后，11月成交仅2118套，交易规模下行比较显著。对于这一数据，需要结合市场供给节奏及开发企业营销节奏进行理解。今年上半年，部分热点地块入市后，开发企业由于北京市“好房子”政策出台，出于提升竞争力考虑，对产品设计进行了部分调整，且需要重新报送规划。因此产品供给节奏有所变化，例如，上半年新房供给集中在一季度，而二季度供给则相对偏少，进入9月后，前期调整规划项目集中入市。使得较为关注此类项目的潜在购房者在9月、10月积极入市，而12月则是开发企业传统营销旺季，通常会有诸多促销活动，相比之下，11月交易规模偏低，属季节性现象。

  综合量价数据来看，当前及近几个月二手、新房住房市场运行总体上比较平稳。