未来5年，北京房地产高质量发展的任务书、施工图已经明了。

  11月26日，《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称“规划建议”）正式发布，明确将房地产政策纳入“着力保障和改善民生”重点任务，提出以“持续推进住有所居”为目标，推动房地产发展模式转型与品质升级。

  规划建议围绕城市更新、保障性住房优化、改善性住房供给、站城融合发展等八项举措展开，为未来5年北京房地产发展提供了清晰方向。

  对比北京“十四五”规划建议，这次的内容更加细化。另外，大力实施城市更新、促进人口与城市发展相适应等内容也跟房地产密切相关。

  在构建房地产新模式方面，规划建议明确提出“加快构建房地产发展新模式”，这一表述放在首位，意味着北京房地产政策重点的深化与调整。与“十四五”规划建议相比，“十五五”规划建议不再局限于“完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系”，而是从更宏观层面推动房地产行业转型。建议强调完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度，表明未来北京将更加注重市场与保障的有机结合，既尊重市场规律，又强化政府在对困难群体住房保障中的责任。

  在推动站城融合发展、优化土地供给方面。北京提出，“推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地”。这是旨在通过土地供应优化促进职住平衡，减少通勤压力。2024年北京第七轮供地计划中，8宗地块全部位于地铁站点周边，土地面积约27公顷，总建筑规模63万平方米。2025年最新批次6宗地块中，4宗邻近地铁站，包括朝阳区东坝乡、海淀区东升镇等热点区域。北京市发改委数据显示，前三季度商品住宅用地近九成位于轨道交通周边，政策执行力度显著。而建议明确要求“完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施”，也体现了北京不断强化从单纯解决住房问题转向打造完整社区、提升生活品质的思路，未来北京新建住宅区或将更加注重配套设施同步规划、同步建设，存量住宅小区也有望进一步完善生活配套设施，提升居民生活便利度。

  在优化保障性住房供给方面，北京提出“优化保障性住房供给，加大存量资源盘活力度，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”，与“十四五”规划建议相比，一方面，从“加大供给”调整为“优化供给”，意味着北京“十五五”期间保障房工作的重心将从追求规模扩张转向追求精准匹配，也是住房政策更加精细化的一种体现，“优化”或体现在供给结构、空间分布、房屋渠道来源、品质等多个方面，其中“加大存量资源盘活力度”就是关键举措之一，预计未来存量房屋（不局限于存量商办用房）改建等的力度将加大。另一方面，“十五五”规划建议更加明确地将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面。根据“十四五”时期数据，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5%，住房保障工作取得明显成效，也为“十五五”深化转型奠定基础。

  在扩大租赁住房有效供给方面，北京强调“扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场”，或意味着北京将继续大力发展租赁市场，特别是长期租赁和专业机构运营，为不同群体提供稳定、高质量的租赁选择。本次虽未明确提及利用存量低效商办项目改造、集体土地建设租赁住房等方式，但预计未来盘活存量商办项目用于租赁住房仍将是重点方向。

  在增加改善性住房供给方面，北京明确提出要“增加改善性住房供给”，当前改善性住房需求较为多元化，包括以小换大、以旧换新、功能优化、品质升级等方面，因此供给也需要更加多样化，除了适度增加大面积住房供给外，预计好设计、优品质、完善配套设施的住房将有所增加，有望进一步带动改善性住房需求释放。“增加改善性住房供给”与“优化保障性住房供给”清晰地展示了北京“十五五”期间的住房政策框架。

  在建设“好房子”方面，北京提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，进一步表明政策向提升质量转变，物业服务相关提法与“十四五”规划建议相比，虽然字数明显减少，但内容更加聚焦。从“好房子”建设角度来看，2024年以来北京已经发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》和《住宅项目规范》，未来“好房子”标准或将进一步规范，合理引导预期。

  在大力实施城市更新方面，记者注意到，北京在“十四五”规划建议的提法是“实施城市更新”，而“十五五”规划建议的提法是“大力实施”，这明显要求加大力度，同时具体提法上也更加注重“整体性、系统性”，这也标志着北京城市更新工作进入全面深化阶段，未来5年城市更新强调区域综合性更新，并侧重与产业焕新、功能优化等深度融合，鼓励产权主体自主更新、稳步推进城中村改造、推进完整社区建设等均有提及。值得注意的是，北京还着重提出了对实施机制的突破，致力于破解资金平衡等核心难题，明确要“加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式”，通过系统性的资源配置，不断激发城市活力。

  另外一个最值得关注的政策动向是，北京提出“创新解决城市服务保障人员住房问题”。未来5年，北京要“探索‘一张床、一间房’模式，改善城市运行服务保障人员居住条件”，这一举措直面超大城市运行中基层服务人员住房难题，体现了政策的人性化和精准化，通过提供更加灵活、经济的住房选择，北京有望更好地保障城市运行所必需的各类服务人员的居住需求，增强城市的包容性和可持续发展能力。

  尤其是建议对人口调控的提法，强调了“实施分区域差异化人口调控”，明确提出要完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施，预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，这对于房地产发展也将形成利好。