中房网讯 （亚晨/文）10月份的二手房市场成交仍处于缓步下行通道，成交动能持续放缓。

  CRIC数据显示，2025年10月30个重点城市二手房成交环比下降11%，同比下降23%，累计同比增幅收窄至6%。

  从当前部分重点城市二手房市场现状看，挂牌积极性有所回落，业主整体进入“惜售”或“观望”模式。另一方面，低总价房源成交占比持增，部分豪宅产品入市对二手房高端客群分流作用愈发明显。

  新增挂牌量稳中有降

  根据CRIC监测的北京、上海、深圳和杭州四个城市新增挂牌套数来看，10月四城新增挂牌总量稳中有降，环比下降9%，同比下降20%。

  其中，北上广三城均呈现出同环比齐跌，深圳同比跌幅达35%。仅杭州一城环比持增，但同比降幅26%，整体业主挂牌积极性回落。

  据部分中介透露，年底客户看房积极性有所下降，且多数成交“以价换量“，这在一定程度上也影响了房东挂牌积极性。

  小户型挂牌活跃度高

  从总价段和面积段看，京沪深杭低总价100万以下、90平以下刚需房源业主挂牌活跃度较高。

  具体来看，各城市小于100万元极致刚需总价段房源业主挂牌积极性回升，新增挂牌量占比环比持增，其中北京、上海100-300万元总价段房源占比环比增幅显著，反映出低总价段业主抛售心理加剧。

  京沪深600-3000万中高改总价段出现了稳步回落，该总价段业主挂牌积极性略显不足。而总价段3000万以上顶豪业主挂牌量占比持稳。

  杭州300-600万中高改房源新增挂牌量占比稳中有增，而600万以上高改房源占比不升反降，挂牌量占比出现了阶段性回落。

  从面积段来看，四城新增挂牌套数环比上涨区间各不相同。

  北京、杭州类似，北京主要集中在50-70平和120-160平，杭州则集中在50-90平和100-140平，“老破小”户型业主和适销对路刚改中改房源业主蠢蠢欲动。

  上海方面，挂牌套数环比上涨主要集中在90平以下小面积段，而深圳环比上涨面积段区间较为分散，50平以上、90-120平、140-180平均出现不同幅度增长，与其总价段表现相对一致。

  低总价房源成交占比持增

  从二手房成交总价段来看，低价房源占比持增，对新房市场分流作用愈发显著，极致刚需客群基本都被分流至二手房市场。

  据CRIC监测数据，京沪深低总价段即200万元以内2025年10月成交套数占比同环比齐增。

  以上海为例，2025年10月总价200万元以内房源成交套数占比为48.72%，环比上升2.16pcts,同比上升8.93pcts；市场份额有进一步扩大趋势。

  而杭州虽然环比微降，但同比增长8.56pcts,刚需客群集中度仍在持续上升。

  豪宅对高端客群分流作用明显

  另一方面，随着新房供地“提质缩量”叠加四代宅等高得房率新规产品入市，对二手房高端客群分流作用愈发明显，呈现出典型替代效应。

  据CRIC监测数据，沪深2025年10月总价800万元以上房源成交套数占比环比均呈现出持平或回落。

  此外，杭州2025年10月总价500万-1000万元高端房源占比环比持增阶段性回升，但仍不及去年同期。

  购房者更看中“性价比”

  值得注意的是，当前客群的避险情绪和性价比优先决策逻辑正在主导二手房市场情绪。

  比如上海远郊区二手房成交占比持降，主要原因在于远郊区抗风险能力偏弱，在“以价换量”的市场环境下，购房者更倾向于通勤便利和配套成熟的核心区。

  与上海不同的是，北京、深圳、杭州成交占比持降的多为城市核心区，诸如北京海淀区和朝阳区，深圳福田区和南山区，杭州拱墅区和滨江区。这意味着，在市场下行期，更多核心区迎来价格和价值博弈，购房者更看中“性价比”考量。

  特别是深圳，主力区域成交集中度上升。据CRIC监测数据，深圳罗湖区和龙岗区除了是2025年10月环比涨幅TOP3区域之外，还是成交套数占比TOP3区域。