对京建发510号文件的点评-立足供应而非限制需求

  投资建议：

  立足供应而非限制需求是最大亮点。过去10年国内房地产调控政策主要以抑制需求为主，本次北京政策未在需求方做出 更大程度限制，反而以加大地产供应和改变供应结构来抑制房价过快上涨问题。从堵到梳的调控思路转变符合新政府执政思想，有利行业健康发展。建立"低端有保 障、中端有政策、高端有控制"的分层次供应体系，再次印证我们在2012年12月6日行业深度报告《新君王论：开启中国房地产白银十年》所提出的房地产未 来发展道路。本次地方政策是对房地产市场化调控的有益尝试，不排除其他城市后期借鉴相关内容。

  自住型商品住房：升级版保障房。整体看本 次自住型商品房属于此前保障房中"限价房"的升级版。政府对该类住房的面积、价格、土地获取方式、销售对象和转让管理方面做出更为明确规定。考虑到相关产 权房屋未来5年可以入市，如何确保严格按照标准执行房屋建设要求，同时保证分配公平，防止出现利益寻租是政策能否有效的核心。

  盘活存量 土地意义同样重要。政策同时指出鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。目前北京 市内存在大量央企产权和军队产权房。相关住房存在年代久远、无法分割产证或者为集团所有制产权等问题。如果能将相关低效土地有效引入市场将有利解决供应短 缺问题。

  若能落实完成将对北京住房供应结构发生根本影响。目前北京市年均商品期房成交量9万套上下，现房和期房年均成交量10万套上 下。按照政府2013年不低于2万套自住型商品房土地供应看，该供应计划占北京市年均商品住宅期房成交量的22%，占现房和期房住宅年均成交量的20%。

  板块估值已反映中期利空预期，不建议盲目做空。截至10月23日，A股动态PE在13.17倍，地产动态PE在13.25倍。房地产对A股动态估值折溢 价率为0.16%处于历史低位。我们认为当前估值水平已反映市场对行业的中长期利空预期，后期下行空间不大。此外，市场化道路实质有利行业发展。我们不建 议盲目做空，反而认为若非理性下跌是较好介入绩优公司，等待岁末估值切换良机。此外，政策涉及盘活京内存量土地，刺激空港股份、电子城。