2026年8月18日，国务院公布第844号令，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》正式发布，将于2026年9月20日起施行。这是《住房公积金管理条例》自1999年颁布以来的第三次系统性修订，也是时隔7年力度最大的一次制度升级。

  如果仅从民生视角看，这是一次惠及1.7亿缴存人的提取松绑；然而进一步站在城市更新与存量住房时代的视角，本次修订的本质，是我国住房公积金制度完成了从“增量购房支持工具”到“存量居住全周期赋能体系”的制度升级，为全国城市更新战略补上了关键的制度级资金基础设施。

  一、新政核心修订：四大维度重构公积金制度边界

  本次修订共涉及20项条款调整，核心变化集中在提取范围、投资渠道、收益用途、制度覆盖四大领域，全面打破了过去20余年形成的制度边界。

  （一）提取端全面扩容，覆盖居住全生命周期

  提取情形从原有的6种拓展至9种，实现了居住场景的全链条覆盖。一是取消租房提取门槛，将“房租超出家庭工资收入的规定比例”修订为“支付房租的”，彻底解除租房提取的收入限制；二是新增装修自住住房提取，填补了存量住房翻新改造的资金通道空白；三是新增支付自住住房物业费提取，覆盖住房日常运维场景；四是增设“国务院批准的其他住房消费情形”兜底条款，为未来适配更多居住场景预留了制度空间。

  这一调整直接回应了我国住房需求的阶段性转变。过去住房矛盾是总量短缺，公积金聚焦购房融资；当前城镇居民人均住房建筑面积已超40平方米，需求核心从“有没有”转向“好不好”，制度必须同步升级。

  （二）投资端定向放开，对接政策性金融体系

  本次修订明确，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买政策性金融债，将投资标的从单一国债扩展至政策性金融债范畴。这一看似细微的调整，实则打通了万亿级公积金资金与国家住房战略的传导链路。政策性金融债的发行主体以国家开发银行、中国农业发展银行为主，其资金投向高度聚焦保障性住房、城市更新、城中村改造等国家重点领域，相当于为沉淀的公积金资金打开了定向输送至城市更新主战场的合规通道。

  （三）收益端职能延伸，覆盖公共安全与运维

  修订后的条例进一步拓展了住房公积金增值收益的使用范围，新增公共租赁住房运营维护、房屋全生命周期安全管理等支出方向。这是公积金增值收益首次从“保障廉租房建设”延伸至房屋安全管理等公共领域，标志着公积金制度从单纯的住房金融工具，开始承担部分城市住房治理的公共职能。

  （四）覆盖面持续扩大，纳入灵活就业群体

  条例新增条款明确：个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员，可以自愿缴存住房公积金，按照规定享受相应政策支持，具体办法由设区的市级以上地方人民政府制定。这一调整适配了我国就业结构的深刻变化，将新市民、灵活就业者纳入住房保障体系，也为公积金资金池注入了长期增量。

  二、城市更新视角下的深层逻辑：四大痛点的制度性破解

  城市更新进入深水区后，居民出资难、长期资金缺、长效运维弱、人口支撑不足四大痛点始终制约着行业推进。本次公积金条例修订，恰好从制度层面精准回应了这四大核心难题。

  （一）破解居民出资难题：激活自主更新的万亿级活水

  长期以来，老旧小区改造与城市微更新面临的最大困境之一，是居民出资意愿与出资能力的双重不足。根据住房城乡建设部公开数据，全国老旧小区改造资金中，居民自筹占比仅约20%，绝大多数项目依赖政府财政投入。一方面是居民对居住品质提升有强烈需求，另一方面是一次性出资压力较大，而此前公积金仅能用于“大修”等极端场景，普通装修、厨卫改造、适老化升级等高频微更新需求均无法动用公积金，形成了“账户里有钱、改造时没钱”的错位。

  装修提取的全面放开，相当于为全国存量住房自主更新打开了万亿级资金闸门。截至2025年末，全国住房公积金缴存余额已突破11.5万亿元，人均账户沉淀资金约6.5万元，其中超过半数缴存人常年未提取使用公积金。以上海为例，2025年末公积金缴存余额达9466.59亿元，位居全国首位，若按5%的资金比例释放用于装修更新，即可撬动近500亿元的居住品质提升投资。

  更重要的是，这一政策将推动城市更新从“政府主导的项目式改造”，转向“政府引导+居民自主”的常态化微更新模式。过去老旧小区改造需要政府立项、统一招标、集中施工，周期长、覆盖有限；装修提取放开后，居民可根据自身需求自主启动厨卫改造、适老化加装、管线更新等工程，无需等待政府计划，实现“小步快跑、持续更新”。这种分散化、常态化的微更新，正是城市有机更新的核心形态，也更符合存量住房时代的发展规律。

  物业费提取的设置，则进一步巩固了更新改造成果。老旧小区改造素有“三分建、七分管”的说法，物业费收缴率低是导致改造后设施老化快、物业管理缺位的核心原因。允许公积金支付物业费，既降低了居民的日常居住成本，也从制度层面提升了物业费收缴率，为老旧小区引入专业化物业管理、建立长效运维机制提供了支撑，真正实现“改造一个、管好一个”。

  （二）破解资金供给难题：构建城市更新的长期资金池

  城市更新项目普遍具有周期长、收益低、公益性强的特点，对长期低成本资金有极强的依赖。过去我国城市更新资金主要依赖财政拨款、专项债与商业贷款，其中财政资金规模有限，商业贷款期限短、成本高，始终缺乏稳定的长周期资金来源。

  允许公积金购买政策性金融债，正是破局这一难题的关键一步。政策性金融债由国家开发银行等政策性银行发行，期限通常在5年以上，资金定向用于保障性住房、城市更新、城中村改造等民生领域，与公积金资金的长期性、公益性属性高度匹配。

  从资金规模看，全国超10万亿元的公积金缴存余额，扣除贷款后仍有数万亿元沉淀资金。这部分资金过去仅能投资于低收益国债，资金使用效率偏低；通过政策性金融债通道，可定向输送至城市更新与保障房建设领域，形成“居民缴存—政策性金融赋能—城市提质—居住资产增值”的正向闭环。对城市更新项目而言，这意味着新增了一个万亿级的长期低成本资金池，能够有效缓解项目资本金压力，降低整体融资成本。

  这一设计也与国际成熟经验接轨。新加坡中央公积金、香港强积金等住房储蓄制度，均通过定向投资公共住房与城市基建实现资金保值增值，同时支撑城市空间升级。本次修订正是借鉴了这一逻辑，让居民的住房储蓄反过来服务于城市居住环境提升，最终惠及全体缴存人。

  （三）破解安全治理难题：筑牢城市更新的底线支撑

  城市更新的底线是房屋安全。我国大量存量住房建成于上世纪八九十年代，房屋老化、结构安全隐患、设施设备超限服役等问题日益突出，城市体检、危房排查、抗震加固、安全监测等工作任务繁重，但始终缺乏稳定的专项资金来源。

  本次修订将“房屋全生命周期安全管理”纳入公积金增值收益使用范围，具有极强的现实针对性。公积金增值收益资金稳定、规模可观，将其用于房屋安全管理，相当于为城市住房安全治理建立了长期稳定的财源保障。

  从城市更新的完整逻辑看，安全排查是更新的前置环节，加固改造是更新的基础内容，长效运维是更新的后续保障。公积金增值收益对接房屋全生命周期安全管理，恰好覆盖了更新前端的公共治理环节，与后端居民自主提取的装修、运维资金形成前后呼应，构建起“公共安全兜底+居民品质提升”的双层资金支撑体系。

  这一调整也意味着，公积金制度的公共属性进一步强化。它不再仅仅是职工的个人住房储蓄，更是城市住房治理体系的重要组成部分，在房屋安全、公共住房运维等公共领域发挥托底作用，这与城市更新“人民城市”的核心价值高度契合。

  （四）破解人口适配难题：支撑城市更新的活力基础

  城市更新的本质是人的更新，没有持续的人口流入与活力支撑，空间更新难以持续。当前我国灵活就业群体规模庞大，新市民、青年人是城市活力的核心来源，但传统公积金制度以单位缴存为基础，大量灵活就业人员被排除在制度之外，住房保障覆盖面不足，制约了城市人口吸引力。

  灵活就业人员自愿缴存政策的落地，将有效扩大制度覆盖面，让新市民、个体工商户等群体也能享受公积金的提取与贷款支持，降低其在城市的安居成本。这不仅是民生保障的升级，更对城市更新具有深层意义：持续稳定的新市民安居需求，是老旧小区活化、租赁住房改造、街区商业更新的核心需求支撑；人口活力的提升，才能让更新后的空间真正产生价值、实现可持续运营。

  三、地方落地的实践方向：构建公积金+城市更新的协同体系

  本次修订搭建了制度框架，政策效能的充分释放，还需要地方层面的细则配套与机制协同。从城市更新推进的角度，各地可重点从四个方向做好落地衔接。

  一是加快提取细则与更新项目的协同对接。各地应尽快明确装修提取的额度标准、适用范围与办理流程，同时主动对接本地老旧小区改造、完整社区建设、适老化改造等项目，允许居民提取公积金支付个人承担的改造费用，将公积金提取与政府补贴政策形成叠加效应，放大资金撬动能力。

  二是探索公积金与政策性金融的联动模式。有条件的城市可试点建立“公积金+政策性银行”的城市更新专项合作机制，统筹本地公积金资金配置，定向支持本地保障性住房、城中村改造、老旧街区更新等重点项目，实现资金就地闭环、收益本地反哺。

  三是拓展增值收益在城市更新中的应用场景。各地可结合本地房屋安全形势，制定公积金增值收益用于房屋安全管理的具体办法，重点支持老旧危房排查检测、城市住房体检、应急加固等公共性强、财政压力大的领域，切实补上城市更新的安全短板。

  四是强化风险防控与资金监管。在放开提取与投资的同时，需同步完善信用监管机制，对违规提取、骗提骗贷行为保持惩戒力度；在资金投资端坚持审慎原则，确保政策性金融债的合规性与安全性，守住公积金资金的风险底线。

  结语

  我国住房公积金制度最早诞生于1991年，由上海市率先试点推出。该制度借鉴新加坡中央公积金的运作经验，是配合我国城镇住房制度改革建立的住房互助储金制度。1999年，《住房公积金管理条例》正式颁布，为住房商品化改革提供了制度化支撑；2026年，条例完成第三次大修，主动适配存量住房时代的发展需求，成为我国住房制度发展进程中的标志性节点。它在保留购房金融支持核心功能的基础上进一步拓展边界，正在成长为覆盖“租、购、装、管、安”全居住周期、衔接居民需求与城市发展战略的综合性住房基础设施。

  对城市更新而言，这是一次意义深远的制度赋能：前端有增值收益支撑安全治理，中端有政策性金融债输送项目资金，后端有居民提取激活自主更新与长效运维。一套贯穿城市更新全链条的公积金支撑体系正在成型，将为我国存量时代的城市有机更新，注入持久而强劲的制度动力。

  上海易居房地产研究院常务副院长崔霁