用中央财政资金分担刚需购房前五年利息负担，修复刚需群体入市信心，托底低总价普通住宅的流动性，而非全面刺激房地产市场快速回暖。

  ☉ 文／谢杨春

  今天（9月29日）财政部、央行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，这是中央财政历史上首次对商业性个人住房贷款进行贴息。一石激起千层浪，市场众说纷纭，有认为是重大利好，也有人认为不及预期。对此，我们认为，本次政策属于结构性托底工具，并非对楼市的全面刺激，核心目标为降低刚需群体短期月供压力、修复市场预期。

  第一， 这次贴息是历史上首次由中央财政出资对个人购房者进行性补贴，信号意义巨大。万事开头难，有了这次开端，以后房地产刺激政策才能有更大的想象空间。这一点对市场预期、市场情绪的引导可能比政策本身更重要。过去两年国内多地先后开展地方性购房贴息、契税补贴试点，但普遍受地方财力约束，存在补贴额度有限、先到先得等不确定性，部分意向购房者担忧后续补贴无法兑现，观望情绪难以消解。本次中央财政明确贴息资金足额保障，只要贷款符合全部准入条件，即可连续享受最长五年贴息，消除了补贴额度不足的顾虑，政策效力也将明显大于地方补贴。

  第二， 政策基调仍以保刚需为主，补贴条件相对比较严格，政策力度相对克制。这也是市场上有人认为不及预期的地方。不仅对总价、面积有严格规定，而且明确仅针对首次置业群体进行补贴。可以看出本次政策仍是以保刚需去库存为主基调，并非对房地产市场的全面刺激，从政策力度上更不能认为是强力救市的开始。

  第三， 政策力度相对温和。本次贴息1个百分点，贴息后的房贷利率在五年内最低降到2.05%，幅度不小。但考虑到公积金与贴息不能兼得，公积金贷款利率目前已降至2.6%左右，但贷款时限可以长达30年，相比较而言，五年的信贷贴息力度就比较温和了。

  第四， 我们认为对市场的影响会有一定的分化。从全国范围来看，符合条件的项目和购房者占比仍比较高，我们估算新房加二手房符合条件的比例至少在50%以上，从这一点讲对刺激市场需求释放会有明显作用。但这些房源主要集中在弱二线、三四年城市，部分城市比例接近100%（请关注后续文章），政策刺激效果也会更强。

  但就一线城市和强二线城市来看，新房市场上符合条件的比例相对较低，新房加二手房的比例不超过30%，而且绝大多数房源在二手市场上或者个别远郊新房，政策效力就不会特别明显。

  第五， 贴息不会带动房价普涨。一线城市和强二线城市本次政策受益范围较小，房价走势更多还是取决于本城市的供求状况，政策带来的房价波动有限。而对弱二线城市以及更多三四线城市来说，当前的现状是库存压力较大，尤其是产品力较弱的旧规新房和二手房，普遍存在去化缓慢的问题，本次贴息政策将带来购房需求的释放并能促进成交，但要达到市场供不应求房价普涨，目前的政策力度还不够，要彻底扭转当下的房价预期还需要更多的政策努力，当然更需要外部经济环境和收入预期的明显改善。

  综合来看，9·29房贷贴息是一次精准、克制的需求侧结构性支持工具，核心价值在于用中央财政资金分担刚需购房前五年利息负担，修复刚需群体入市信心，托底低总价普通住宅的流动性，而非全面刺激房地产市场快速回暖。政策红利存在明确边界，受益人群集中在新市民、年轻工薪等首套刚需群体，受益城市更多集中在弱二线和三四线城市。

  对于未来市场，依然取决于居民收入预期、就业改善以及配套政策的协同落地，贴息作为阶段性减负工具，将和降利率、公积金优化、存量房盘活等政策共同构成刚需支持政策组合，推动房地产市场平稳转型。