[克而瑞]市场月报｜5月楼市筑底成交环增4%

  5月，房地产市场筑底，成交跌幅没有进一步扩大。30城成交面积环比增长4%，同比仍下降59%，与上月基本持平。土地成交量价齐跌，6城集中土拍低热收场，平均溢价率降至3.7%，创年内新低。土地流拍现象再度恶化，平均流拍率升至19.8%，尤其是济南，首轮流拍率高达47%。

  新房供应

  环比下降33%

  一线显著缩量二三线跌幅收窄小于整体

  据CRIC监测，30个重点城市新增供应面积1114万平方米，环比下降33%，同比回落54%,前5月累计同比下降46%，整体供应仍处低位，不过跌幅小幅收窄趋势。

  一线城市供应大幅缩量。5月整体供应面积仅为117万平方米，较上月大幅回落67%，同比降31%，前5月累计同比下降4%。北京、上海受新冠疫情突袭影响，供应缩量显著，环比跌幅均在9成以上，上海静态管控售楼处被迫关闭，本月0供应，但前5月累计同比仍上涨38%，显著好于去年同期。广州自上月多盘集中加推后，本月迎来阶段性回调，环比下降48%，不过同比持增，增幅达63%，好于2022年月均。深圳整体供应延续低位徘徊，环比微降2%，累计同比下降31%，在四个一线城市中居首。

  二三线城市房企推盘积极性回升，多城市供应增加。26个监测城市5月合计供应997万平方米，环比回落24%，跌幅小于整体水平，同比降幅约55%，前5月累计供应量较2021年同期下降51%。19城呈现出同环比齐降，福州、常州、南宁、重庆、佛山、南京等跌幅均在6成以上。少部分城市迎来回升：成都单月供应量达160万平方米，同环比齐增且累计同比上涨9%，房企推盘积极性较高。长春因疫情结束叠加新政托市，供应量呈现稳中有增。

  新房成交

  环比微增4%

  一线环比跌22%二三线涨多跌少环比增9%

  30个监测城市预计成交面积为1318万平方米，环比上升4%，同比下降59%。1-5月30个监测城市成交面积累计同比“腰斩”，较前4月（累计同比下降48%）降幅扩大3pcts。

  一线城市5月单月成交134万平方米，环比下降22%，同比回落50%。其中北京因供应缩量叠加疫情不确定影响，市场热度稳步回落，成交同环比齐跌，降幅均在4成以上，广州延续缓步复苏趋势，环比微增4%，核心区热度回升，中高端需求相对坚挺，但刚需观望情绪浓重，增城、南沙、花都等外围区域成交未见起色。深圳成交尚属底部，单月同比和累计同比得福均在4成以上。上海因疫情封控影响同环比均呈现断崖式下跌。

  受各地政府利好政策频频影响，26个二三线城市“回暖”迹象初显：环比增长9%，同比下降60%。各城市环比涨多跌少，长春、佛山、徐州、南宁、苏州、大连、武汉、青岛、无锡等涨幅均超25%，这些城市多数前期均出台宽松类政策，苏州、武汉、大连限购持续松动，刺激一波购房需求入市；佛山受核心城市广州复苏影响，环比涨幅高达7成；长春因疫情静态管控解除，成交也迎来一波补涨行情。相较而言，厦门、杭州、郑州、成都、天津等同环比齐跌，杭州、厦门等受限于供应，供需错配现象持续加剧；郑州18条新政托市，刺激效应边际递减；成都、天津也有限购松动、降低利率，优化公积金贷款等多项举措，但利好程度相对有限，对楼市提振作“大打折扣”。各类政策“猛药”下整体回暖程度尚未达到预期。

  库存

  短期改善不改长期去化压力

  六成城市消化周期超18个月

  5月整体市场环比供应继续下降而成交微增，故整体供求情况改善。监测的30个重点城市供求比普遍降低，除深圳、厦门、成都、无锡等8城供求比增加。长沙、合肥、重庆、、南京、南宁和三四线中佛山、东莞已由供过于求转向供小于求。5月连番新政对新房市场已有一定成效。

  重点城市受成交向好支撑，库存消化周期普遍环比缩短。如南宁、大连、东莞、青岛、长沙等月末库存消化周期环比缩短超10%。但需要注意的是，30城库存去化仍有大压力，消化周期同比有较大涨幅。除合肥、南京、重庆、济南、宁波等少部分城市外，其他城市库存消化周期仍在18个月以上。

  成交结构

  深圳低档及中低档产品热销

  北京144平以上占比上升4 pcts

  4月和5月上海受新冠疫情影响，备案数据多为一季度成交住宅延迟网签。

  从价格段分布来看，低档产品占比北京下降2pcts，深圳上升3pcts；中低档产品占比北京和深圳分别上升1pct和3pcts；中档产品占比北京和深圳分别下降2pcts和9pcts；北京中高档、高档产品分别上升3pcts和下降2pcts，深圳中高档产品占比上升6pcts，高档产品占比则下降8pcts。

从面积段分布来看，90平方米以下产品占比北京下降7pcts，深圳上升11pcts；90-120平方米产品占比北京上升5pcts，深圳下降6pcts；120-144平方米产品占比北京和深圳分别下降1pct和3pcts；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比北京和深圳分别上升3pcts和下降2pcts。

  二手住房

  成交环比降7%仍未企稳

  京杭下行而深莞筑底回升

  5月二手房市场整体环比再降，10个重点城市预计成交346万平方米，环比下降7%，同比下降40%。前4月累计成交1660万平方米，同比下降46%。相比于5月新房30个重点城市预计成交环比增长，二手房市场复苏略晚。但从同比降幅较4月收窄16pcts来看，市场已向好。

  整体来看二手房市场同比和累计同比均已止跌，具体到各城市来看市场分化。5月放松二套房房贷、限购和人口落户的部分城市二手房成交规模已上涨。深圳、大连、南京、苏州、青岛、和三四线城市佛山、东莞成交环比均上涨。其中大连环比上涨36%涨幅最高，东莞则同比已上涨54%。而北京受疫情影响成交环比下降33%，杭州环比下降11%。

  土地市场

  成交量价齐跌

  六城集中土拍低热溢价率创年内新低

  5月，全国300城经营性土地成交总建面6606万平方米，环比下降16%，同比跌幅扩至63%；成交总金额2150亿元，环比下降32%，同比下降75%。平均楼板价3255元/平方米，环比下跌19%，同比下跌32%。

  本月7城完成集中土拍，但整体热度不高，如苏州首轮集中土拍平均溢价率低至3%，广州溢价率仅1.2%，济南和无锡溢价率都在1%左右，厦门和福州二轮土拍明显遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高热表现截然不同。受此影响，平均溢价率降至3.7%，环比下降1.6个百分点。

  土地流拍现象再度恶化。重点监测城市平均流拍率升至19.8%，环比上涨3.8个百分点。集中土拍的城市仍是流拍主力，如济南、南昌、成都、福州等均有多宗地遭遇流拍。尤其是济南，受限于多宗地捆绑出让，房企拿地意愿不高，首轮出让的29宗宅地中便有13宗遭遇流拍，首轮流拍率仅次于天津。

  一线城市仅广州有土地成交，均为一批次集中成交地块。具体而言，广州推出了18宗住宅用地，最终成交17宗，总成交建面262万平方米，共收金341亿元，平均楼板价13049元/平方米。多数土地仍以底价成交为主，且由央企或国企托底，仅有1宗地进入摇号阶段，为白云区空港大道中东侧AB2904003地块，由于地理位置优越，吸引了多家房企竞价，最终由中海以总价27亿元及自持9%的条件竞得。

  二线城市成交建面1062万平方米，环比下降48%，同比下降81%；成交金额814亿元，环比下降56%；平均楼板价7607元/平方米，环比下跌17%。本月举行集中土拍的城市中，4城溢价率均处于低位，苏州溢价率仅2.9%，其余城市溢价率均在2%以下。尽管济南、苏州等地均进一步放宽了拿地门槛，但在销售端信心尚未真正建立的情况下，土拍热度依旧保持低位，尤其是济南，首轮流拍率高达47%。值得一提的是，南昌完成了年内第二轮集中出让，尽管开拍前有10幅地撤牌，但剩余9宗地较为优质，吸引多家房企参拍，最终4宗触顶成交，余下5幅地也顺利出让，平均溢价率达到8.6%。

  三四线城市成交建面5282万平方米，环比下降6%，同比下降56；成交金额997亿元，环比下降5%，同比下降65%；平均楼板价1887元/平方米，环比上涨2%，同比仍下跌20%。在CRIC重点监测的三四线城市中，无锡、常州、温州、金华等成交相较活跃，成交建面均在50万平方米以上。其中，无锡完成首轮集中土拍，8宗地全部成交，总成交建面100万平方米。但就竞拍热度来看，无锡此次集中土拍明显遇冷，仅1宗地溢价出让，其余地块均由本地城投托底。

  综观

  6月将检验市场成色

  两类城市成交有望改善

  展望未来，地方放松政策频率及力度加码，弱二线及三四线城市将全面取消限购、限售等限制性政策。受此影响，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。随着房企冲刺半年度业绩，势必将加大供货力度，6月将是验证各城市市场成色的重要节点，并给下半年市场定调。预计两类城市成交有望明显改善：其一，市场供求基本平衡，包括北京、深圳、杭州、成都等，一旦供应放量，成交必将明显回升。其二，放松政策力度较大，包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升。