[中房研协]楼市继续探底 部分指标单月跌幅略有收窄

  01

  商品房销售市场继续探底

  1—5月，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

  1-5月，商品房销售市场继续探底，销售面积及金额跌幅较上期分别扩大2.7个和2.0个百分点，整体市场态势依然处在快速下行轨道上。政府提振房地产市场的决心已经非常明确。5月，国务院常务会议明确将“因城施策支持刚性和改善性住房需求”作为促消费和有效投资的重要举措；央行、银保监会联合发文下调首套房商业性个人住房贷款利率下限20个基点；五年期及以上LPR下调15个基点；地方稳楼市松绑调控政策集中出台。

  当前中央层面着力推动稳增长一揽子政策措施落地，稳定宏观经济大盘，保障和改善民生。针对房地产市场，政策暖风频吹，但房地产市场并未立即呈现反弹，原因是多方面的，一方面房地产投资回报率普遍下降，尤其是非热点城市，供应大于需求；另一方面，开发商尤其是民营开发商依然面临较大的经营风险，投资、新开工比较谨慎，对市场预期不乐观。相信随着宏观经济企稳，房地产市场的回暖也将渐行渐近。

  单月数据来看，5月销售面积10970万平方米，较上月增加25.8%，同比减少31.8%；销售金额10548亿元，较上月增加29.7%，同比减少37.7%。两项指标同比跌幅均较上月有所收窄，但跌幅依然较大；商品房销售金额同比跌幅依然大于销售面积，意味着价格同比仍继续回落。

  4月和5月销售面积不仅比去年同期数据大幅回落，也较3月份下了一个大台阶，显然本轮疫情对楼市的影响是全国性的，全行业的。随着疫情的减弱，尤其是上海逐步复工复产，6月份市场有望逐步恢复，也是决定上半年数据的关键一个月。

  02

  房地产开发投资跌幅扩大

  1—5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%；其中，住宅投资39521亿元，下降3.0%。

  1-5月全国房地产投资增速继续下行，跌幅较上月扩大1.3个百分点。目前来看，企业在销售端和融资端的困境尚未破局，民企投资意愿和能力还未恢复，投资拿地方面央企、国企在托底。

  房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分，与宏观经济的稳定直接相关。房地产投资结构中，虽然国企央企份额在提升，但真正撑起开发投资主体的是民营房企。因此，要稳定房地产投资，需要从稳定信心和强化融资支持两个方面入手。给予民营房企稳定的发展预期，投资信心才能恢复，给予民营房企正常的信贷支持，投资能力才能恢复。

  月度数据方面，5月全国房地产开发投资12980亿元，较上月增加14.0%，同比减少7.8%，同比跌幅较上月收窄4.5个百分点。单月销售、投资、开工数据跌幅均较上月有所好转。随着“稳增长”政策的落地，投资需求将从高能级城市逐步释放并企稳回升。另外，随着存量市场规模的到顶，房地产企业投资方向也将有所调整，城市更新、租赁住房、养老地产等将成为房企未来重点关注的领域，并加大投资力度。随着国家加大县域城镇化的投入力度，在政策指挥棒下，更多房企也将参与进来。

  从物业类别投资上看，住宅投资跌幅相对最小，各物业类型投资跌幅均较上月继续扩大。住宅投资占总投资比重为75.8%，较上月提高0.4个百分点。

  从地区来看，仅中部地区同比保持微弱上涨，东部和西部地区投资保持下降，跌幅扩大；东北地区跌幅大，但较上月收窄1.8个百分点。投资规模上，东部地区高于其他三区域的总和，占总投资比重为54.7%，较上月降低0.8个百分点。

  03

  房屋新开工面积加速下跌

  1—5月，房地产开发企业房屋新开工面积51628万平方米，下降30.6%。其中，住宅新开工面积37782万平方米，下降31.9%；办公楼新开工面积1306万平方米，下降24.6%；商业营业用房新开工3572万平方米，下降30.8%。

  从前5个月的累计数据看，房屋新开工规模进入深度调整期。从数据看，新开工同比回落是从上年的7月份开始，到今年6月份正好一年，然而新开工则经历了从小幅回落到目前的深幅调整。新开工的这种急速回落走势在楼市发展史上相对少见，除了2020年初的疫情之外，就是2008年世界金融危机时期。如果把新开工看作一个典型指标的话，现在我们正处在某种巨大的危机过程中，需要行业、政府都有足够的重视。

  5月全国商品房新开工面积11889万平方米，环比增加20.1%，同比跌幅较上月有所收窄。商品房销售情况决定企业新开发意愿；资金情况决定企业新开工力度，短期开发企业新开工意愿和力度很难快速恢复。随着企业复工复产的加快，特别是前期受疫情冲击比较大的地区快速恢复，或将支撑新开工走势出现一些积极变化。

  04

  房地产开发企业到位资金跌幅逐月扩大

  1—5月，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款8045亿元，下降26.0%；利用外资51亿元，增长101.0%；自筹资金21061亿元，下降7.2%；定金及预收款19141亿元，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27.0%。

  1—5月，房地产开发企业到位资金增速跌幅持续扩大，其中定金及预售款最为明显，跌幅较上月扩大2.7个百分点，主要受商品房销售市场低迷影响。从资金来源占比看，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的47.9%，较上月下降0.3个百分点，自筹资金占比提升1.3个百分点。

  央行数据显示5月住户中长期贷款同比少增3379亿元，居民购房意愿仍然偏弱。现阶段房企仍然处于偿债高峰，各地方对房企纾困政策还未落实到位。企业资金面得到明显改善尚需时日。

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  土地市场整体依旧偏冷

  1—5月，房地产开发企业土地购置面积2389万平方米，比上年下降45.7%；土地成交价款1389亿元，下降28.1%；土地成交均价5814元/平方米，上涨32.4%。

  1-5月土地购置面积同比跌幅依旧较大，跌幅较上月略有收窄，土地成交价款跌幅持续扩大；同时也表现在土地价格走势上，同比涨幅较上月收窄16个百分点。全国整体市场依旧偏冷，在集中供地市场上，在较为宽松的竞拍环境下部分城市有所升温，成交量价和溢价水平都较去年有所提升，但城市间和区域间分化仍明显存在。从政府供应角度，将继续从放松限价、降低配建要求、调整土地监管资金比例等方面，继续提振房企拿地的积极性，促进土地市场的回升。

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  商品房待售面积较上月末略有减少

  5月末，商品房待售面积55433万平方米，比上月末减少302万平方米。其中，住宅减少411万平方米，办公楼增加74万平方米，商业营业用房减少4万平方米。