[克而瑞]海伦堡地产上市前瞻

◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  2018年10月22日，海伦堡地产就向港交所递交了上市申请，至今已经超过6个月。根据港交所规定，海伦堡近期于5月2日递交了更新后的上市申请，其中详细披露了企业在2018年的经营业绩，让我们得以更近距离地审视这家地产企业。

  销售：规模增长稳定未来发展仍需提速

  2018年海伦堡地产实现了合约销售额359.72亿元，同比增长了44.5%，增速相比于2017年的59%有所下滑。相比于2017年规模接近（250亿元左右）、也是在2018年递交上市申请的弘阳地产，海伦堡的销售规模增速相对较低。弘阳地产在2018年实现合约销售额473.4亿元，同比增长了84.2%。

  从企业销售额的区域分布来看，海伦堡自各个区域的销售额都持续增加，珠三角大本营和中西部地区是主要的销售来源。珠三角地区的销售额占比逐年上升，企业持续巩固其在大本营珠三角的市场地位。长三角地区的销售额占比2019年一季度有了大幅增长，同时环渤海区域自2018年也开始贡献销售业绩，可以看出海伦堡也在不断地完善其全国范围内的布局。

  土储：重点布局粤港澳大湾区和重点二线城市

  截至2019年1月底，海伦堡拥有总土地储备2365万平方米，其中包括已完工未售可出售/出租建筑面积277万平方米，规划开发中建筑面积1217万平方米，持作未来开发的估计建筑面积871万平方米（包括未取得土地使用权证的规划建筑面积约265万平方米）。

  从企业总土储的区域分布来看，海伦堡42%的土地储备仍位于企业发展的核心区域——珠三角地区。从具体城市来看，海伦堡在珠三角地区的土地储备主要分布于惠州、中山、肇庆等粤港澳大湾区城市，企业在粤港澳大湾区的总土地储备已达到了将近857万平方米。随着国家粤港澳大湾区建设计划的出台以及未来的逐步施行，企业在这一区域的大量土地储备有着较大的升值空间，未来预期将为企业带来较大的收益。

  除了珠三角地区之外，海伦堡在中西部的二线城市也有较大力度的布局，在昆明、武汉、成都、西安和南昌这5个中西部二线城市的总土储也达到了789万平方米。此外，企业还进入了广州、合肥、宁波、上海、南京等珠三角和长三角地区的重点一二线城市。综合来看，企业已经战略性地布局了除环渤海外各大区域的一二线城市以及部分具有可持续增长潜力的城市，未来还要进一步加强城市拓展。

  财务：利润率落后于行业平均

  债务结构有优化空间

  2018年海伦堡实现营业收入175.2亿元，同比增长了22%，增幅相比于2017年的0.9%有大幅提升。从企业公布的销售物业结算收入我们可以发现，企业在2018年结算收入增幅较大，主要是因为在珠三角和中西部的物业结算收益大幅增加所致。

　　而与此同时，企业的毛利率保持着上升的趋势，从2016年的18.5%提升至26.4%，而净利率则持续下滑，从20.4%降至12.9%。企业的毛利率持续上升而净利率下降，可能和企业近两年持续走高的销管费率有关，从2016年的5.67%逐年提升至2018年的9.7%，海伦堡的成本控制需要得到加强。除此之外，企业的毛利率和净利率指标与行业平均水平相比仍然较低。据统计，2018年行业平均加权毛利率和平均加权净利率分别为31.1%和13.1%。

  2018年海伦堡地产净负债率继续上升至133.7%，增幅从2017年的14个百分点增至50个百分点。与此同时，企业在招股说明书中也明确提出会“保持相当高的借贷水平”。2018年海伦堡开始加大融资力度，比如于6月及12月分别发行了10亿元的私募公司债券，年利率分别为7.9%、7.8%。此外，海伦堡还在2019年1月由全资子公司发行了非公开定向债务融资工具，本金总额2500万元，年利率则高达13.2%。受到融资环境整体收紧的影响，海伦堡的加权平均融资成本由2017年的7.9%上升至8.8%，相比于2018年64家重点房企6.61%的融资成本高出了不少。而在负债结构方面，海伦堡的现金短债比为1.15，长短债比则提升至2.01，未来还有优化空间。

　　总的来看，近年来海伦堡地产的合约销售额持续稳定增长，然而增速相对较慢，企业规模增长还需提速。与此同时，企业的土地储备战略性布局已有一定的成果，然而企业的全国化布局仍然有待继续深入。而在财务方面则需要加强成本控制、继续优化负债水平。在未来企业上市之后，企业的融资渠道将会得到拓宽，预计将会加速企业扩张、优化企业财务状况，为企业发展加力。