[克而瑞]房地产企业布局绿色金融现状与解析

  云端交流，知识共享，线上研讨，克而瑞研究中心10月线上直播分享持续进行。作为克而瑞的专业研究平台，研究中心通过地产金融峰会、产品力发布会等线上线下活动，致力于构建覆盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

  10月第2场直播聚焦房地产绿色金融，由克而瑞研究中心高级研究员陈家凤带来《房地产企业布局绿色金融现状与解析》的主题分享。

  陈家凤

  克而瑞研究中心高级研究员

  核心观点>

  绿色低碳成为房地产发展的时代要求。多数TOP30房企已开始绿色建筑的探索，万科、碧桂园至2021年底累计开发的绿色建筑建面均超2亿平方米。

  绿色金融受到了政府的大力支持，绿色转型或成为当前房企顺利发债融资，缓解资金链风险的关键“砝码”。

  绿色低碳化建造存在一定的增量成本，尤其是当前整体行业流动性紧张，冒然绿色转型会为企业带来运营风险。同时，绿色转型涉及到新技术、新材料的应用，技术壁垒较高，并非短期就能突破。

  以下为精彩发言

  关于房地产领域的绿色金融发展现状，我们从绿色金融的发展概况，以及主要的绿色金融工具，如绿色信贷、绿色债券、绿色资产证券化等方面进行分享。

  2020年9月我国明确提出2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标。有2个文件框定了绿色产业的范围，一是央行颁布、绿金委（中国金融学会绿色金融专业委员会）编制的2015年版的指导目录，另一个是发改委2019年颁布的。其中最新版本的《目录》，共包括6大类211细分类的绿色产业，与房地产相关的“绿色建筑”包含在一级分类“基础设施绿色升级”中的二级分类“建筑节能与绿色建筑”。

  2006年住建部首次发布绿色建筑国家级标准，并之后于2014、2019 年进行了多次的修订。目前我国绿色建筑的认证标准已更新至第三代，体现“以人为本”的基本理念，重构了“安全耐久、资源节约、健康舒适、生活便利、环境宜居”五大指标体系。

  房企绿色建筑发展现状：在双碳政策目标下，绿色低碳成为房地产发展的时代要求，2020年住建部等七部门联合发布《绿色建筑创建行动方案》，方案提出到 2022年，城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达70%。根据2021年末房企ESG报告来看，TOP30头部房企大多数都已经开始绿色建筑的探索，万科和碧桂园2021年底累计开发的绿色建面均超2亿平，龙湖、世茂、中南和中梁等房企累计绿色建面也达到了5千万平以上。

  其中不乏有房企顺应政策要求，规划近期100%新建项目要符合绿建标准，如龙湖计划从2021年起集团所有新建项目 100%达到国家绿建星级标准；万科计划新建建筑在2025年实现二星级、三星级项目100%获得认证，2030年实现一星级项目100%获得认证。

  国内绿色金融政策的发展阶段可分为三个阶段，1）2007年至2014年：绿色金融政策框架初步建立；2）2015年至2019年：绿色金融政策体系基本建立；3）2020年至2022年：细化完善绿色金融体系，未来政策支持力度可期。

  当前的绿色金融以绿色信贷、绿色债券为主，其他产品制度待完善。

  绿色金融主要渠道：绿色建筑的发展离不开金融的支持，绿色金融主要包含绿色信贷、绿色债券、绿色ABS、绿色私募基金、绿色信托、绿色保险等领域，其中以绿色信贷及绿色债券为重要组成部分。

  A、绿色信贷：利率比普通贷款利率优惠点，但整体优惠力度不大，对于多数想要将普通建筑提升至绿色建筑的房企而言，前期需付出较大的技术资金投入。

  B、绿色债券：广义上来说，国内绿色债券包含5大种类，分别是绿色金融债、绿色企业债、绿色公司债、绿色债券融资工具及绿色资产支持计划。房企主要涉及的是绿色公司债、绿色中票以及绿色ABS。尽管绿债平均发行利率与普通债券略低，但利率优势并不明显，而且绿债对于筹资用途有明确的管控与要求。

  募资用途管理上，对投向绿有一定要求，绿色公司债、中票70%全部投向绿色项目，其余可用来补流或者偿债。若不能满足投向绿的条件，则要求发行主体主营业务属于绿色产业领域，即主体绿，判定标准是发行人近一年绿色产业营收比重超50%，或绿色产业收入以及利润均占总收入和总利润的30%以上。

  C、绿色ABS：而绿色ABS在投向绿、主体绿的基础上多加了一项认定标准，即资产绿，绿色产业领域的基础资产占全部入池基础资产的比例应不低于70%。但一般而言，对于多数房企而言，申请绿色债券一般采用投向绿的方式，并需要提供项目的绿色认定依据或标准，或会给企业带来额外的时间成本。

  除此以外，绿色信托、绿色基金、绿色保险等房企很少涉及，比如当前国内绿色基金的主要为政府主导与市场参与相融合，多投向低碳、环保、新能源等领域，与房地产关联的绿色建筑投入相对比较少。再加上相关制度并不完善，相对制约了规模化发展。

  一

  绿色信贷

  绿色信贷主要指金融机构发放给借款企业用于投向节能环保、清洁生产、清洁能源、 生态环境、基础设施绿色升级和绿色服务等贷款。

  国内早在2007年就开始做了绿色信贷的尝试，监管层面经过多年的探索，目前已初步形成了包括顶层设计、统计分类制度、考核评价体和激励机制在内的政策框架。

  我国绿色信贷规模增速可观，从2021年末开始绿色贷款同比增速都维持在30%以上，近半年甚至达到40%，截至2022年二季度末绿色贷款余额19.55万亿元，同比增长40.4%，比上年末高7.4个百分点，高于各项贷款增速29.6个百分点。增速十分可观，但从存量占比来看二季度末绿色信贷投放占比 9.73%，整体水平仍处在低位，未来仍有较大提升空间。从投向来看，以绿色基建中的绿色交通、以及清洁能源类为主要投向，涉房规模无法从数据中分离开，但整体占比是不高的。

  优势——绿色信贷定价利率具有优势，利率略低于普通贷款，介于1年期到5年期LPR之间。目前没有绿贷利率统计数据，据公开资料来看位于保定的高碑店列车新城项目得到了建设银行保定分行授信10亿元，截止2022年6月已发放8亿元，期限3年，利率4.51%。

  存在问题——1）绿色建筑相关技术对于多数房企而言存在一定的技术壁垒，绿色项目认证前期给房企带来增量的成本投入；2）绿色信贷投放与绿色建筑评定之间存在的时间错配问题，如在绿色信贷的实践中，绿建信贷需求通常在建设阶段，而建筑绿色星级评定却只能在交付运营之后，从而导致建设期投放的贷款无法及时享受绿色信贷差别化优惠政策。

  针对时间错配上的问题，2022年4月雄安新区出台了国内首个前置绿色信贷认定支持绿色建筑发展管理办法，将绿色建筑的行政审批和信贷认定协同前置，从而降低项目企业的融资成本。根据相关测算，按照2022年5月已发放贷款133亿元计算，每年将帮助企业节约财务成本3990万元，相比普通贷款利率将近降低了千分之三个百分点。

  除了将信贷认定前置，兴业银行成都分行引入了绿色保险机制，即在项目建造过程中，由银行提供绿色项目贷款，支持项目建设；而保险公司则为建设企业提供绿色性能风险保障，若项目完工后未能达标，保险公司将承担对建筑物进行绿色性能整改或货币赔偿的责任。而此次“绿色信贷”+“绿色保险”的结合，则有效解决了前期的时间错配问题。

  二

  绿色债券

  国内绿债主要包含5大种类（绿色金融债券、绿色企业债券、绿色公司债券、绿色债券融资工具及绿色资产支持债券），主管部门及募集资金投向比例要求等有所不同；房企主要涉及的是绿色公司债、绿色中票以及绿色ABS。

  2015年开始对绿色债券的探索，2015-2019年先后对绿色金融债、绿色公司债、非金融企业绿色债务融资工具等债券品种实现了政策全覆盖，绿色债政策体系初步建立。2020年至今随着双碳目标的提出，绿色债政策体系不断完善，统一了绿色债券定义和界定标准，2021年发布的自律管理文件已成为国内绿色债券市场保障制度的重要补充。

  绿债优势：可能降低融资成本；劣势：如前所述，房企将其产品提升为绿色建筑可能存在额外增量成本，包括绿色建筑工程成本及认证相关费用等，故在融资渠道畅通的环境下，房企发行绿债的意愿或相对有限。

  发行情况：我国房企首单绿债发行于2017年，当年龙湖共发行40.4亿元的境内绿债，而2018年开始境外绿债发行速度加快，当代、朗诗开始尝试；提出双碳目标后，房企加大了境外绿债发行力度，民营房企是发行主力，2020年和2021年发行规模分别达到了131亿和521亿。进入2022年，由于境外资本市场对于内房企投资趋于谨慎，绿债的发行主体从之前的民企转为央国企，主要的发行市场也由境外转为境内。

  发行特征：1）募资用途：房企发行的绿债主要用于绿色建筑的建设、维护，也有部分房企如旭辉将募资得到的部分资金投入再生能源、能源效率、清洁运输、污染防治、气候适应以及水资源管理等子项目。2）绿色建筑认证情况：绿色建筑只需要满足LEED、BEAM Plus、BREEAM、BCA Green Mark或中国绿色建筑评价标准中任一级别即可。3）发行主体：境外以民企为主，当代、禹洲、旭辉、正荣等美元绿债余额规模领先；境内以央国企为主，当前境内仅龙湖一家民营房企发行过绿债。4）发行利率：历年来境内绿色债券加权平均融资成本为3.7%，境外加权平均融资成本7.4%，整体看来均低于同期的普通公司债和境外优先票据。

  三

  绿色ABS

  绿色ABS是绿色债券的子品种，根据发行主体和发行市场的不同，可分为绿色信贷ABS、绿色ABS、绿色ABN，三类绿色资产支持证券对绿色项目的认定标准均参考《绿色债券支持项目目录》。但当前国内并未出台统一的绿色资产支持证券的政策指引，三类资产证券化遵循不同的监管规则。如绿色ABS的认定标准、信息披露要求、第三方评估认证主要参考2018年8月上交所发布的《资产证券化业务问答（二）—绿色资产支持证券》，绿色ABN主要涉及的政策指引为2016-2017年交易商协会先后颁布的《非金融企业资产支持票据指引》、《非金融企业绿色债务融资工具业务指引》。

  在信息披露和第三方认证等方面差异较大，一定程度制约了市场的规模化发展，当前绿色资产支持证券仍属小众券种。

  发行标准：投向绿、主体绿、资产绿三选一即可。

  第一，绿色ABS与绿色公司债募资用于绿色项目的比重均不低于70%。

  第二，绿色ABS第三方评估认证参照绿色公司债相关要求执行。根据《上海证券交易所公司债券融资监管问答（一）——绿色公司债券》，针对属于《绿色债券支持项目目录》范围内的绿色项目，发行人可不聘请独立的专业评估或认证机构出具相关报告，针对范围之外的绿色项目，发行人需聘请独立的专业评估或认证机构出具相关报告。

  第三，绿色ABS信息披露在申请发行阶段参照绿色公司债，存续期有所差异。由于绿色ABS侧重绿色存量资产的盘活，并不涉及绿色产业项目的投资建设，存续期内淡化了募资使用情况和绿色产业项目进展情况的披露，更重视披露绿色ABS的认定情况、认定涉及的绿色项目、具体领域及其产生的环境效益等方面信息。

  综上，绿色ABS与绿色公司债的监管规则相似，但相较于绿色公司债有以下优势：1）ABS发行不受限于发行人的资产负债表情况，而以基础资产未来的现金流作为还款的来源，基础资产与发行人之间的破产隔离，一定程度上降低了发行门槛；2）实现出表，由于基础资产已打包出售给SPV，发行人持有基础资产的风险和收益均已转移，可根据会计准则，可实现资产出表一定程度降低了表内杠杆水平；3）期限更长，多数绿色地产ABS的产品类型为CMBS或类REITs，18年及以上的发行期限远高于绿色公司债。

  发行规模：首单发行于2017年，绿色CMBS项目，发行规模8.2亿元；2018-2019年也仅成功发行1单规模19亿元的绿色ABS。2020年双碳目标后，以绿色地产为基础资产的绿色ABS发行量明显激增，而2022年初至8月底期间累计成功发行4单绿色ABS，累计发行规模184.59亿元，较去年全年增幅约180%。

  特征：1）存量规模小——至2022年8月底，累计发行10单绿色地产ABS产品，涉及8个原始权益人，发行规模322.41亿元，仅占国内绿色ABS市场规模的9.02%,体量较小；2）产品类型——10单绿色地产ABS产品中有7单属于CMBS，涉及基础资产的物业类型多为写字楼，其余2单涉及保障房，剩余1单属于酒店类REITs。3）绿色建筑认证标准——多获美国LEED铂金、金级认证；4）发行主体——均为央企，中海发起规模排名靠前， 3单发行规模108.03亿元，金茂发行规模位列第二，2022年4月发行国内碳中和CMBS的最大单，规模87.08亿元。5）发行利率，产品期限长，优先级利率均处2.5%-3.5%之间，融资优势明显。

  问答环节

  Q1

  绿债境内外发行差异？

  A1

  境外门槛相对较低，1）部分项目需取得绿色建筑认证，合资绿色项目需取得LEED金级、中国绿色建筑二星标准等绿色建筑标准认证；

  2）募资用途灵活：可根据自身情况在满足GBP要素的前提下设定绿债募资金额的具体投向，旭辉投向清洁能源；部分房企发行绿债全部用于借新还旧。

  Q2

  房企绿色金融的发展限制？

  A2

  绿色金融优势是融资成本略低于其余融资渠道，可以降低融资成本；劣势如前所述，房企将其产品提升为绿色建筑可能存在额外增量成本，包括绿色建筑工程成本及认证相关费用等，故在融资渠道畅通的环境下，房企发行绿债的意愿或相对有限，叠加当前金融机构对房企风险偏好急剧减少的情况下，高信用主体房企才能成功发行绿债。