近期民企投资占比确有回温，长期投资仍然缺乏动力

  ◎  文 / 谢杨春、吴嘉茗

  近期土地市场中，民企拿地的现象重回视野，诸如四川邦泰集团、敏捷集团等企业拿地引发市场诸多关注。从比例上来看，民企拿地占比确有回升，但我们认为，整体投资力度还保持在低位，且未来持续增长的动力并不充分。

  过去一轮调控后，民营房企经过了残酷的大浪淘沙，目前仍在投资拿地的房企已经与之前大不相同。一些中小规模房企进入视野，虽然这些房企的规模与巅峰时期碧桂园、恒大等难以比肩，但有勇气投资拿地的民企依然值得关注和肯定，毕竟要实现市场的全面回暖复苏，还是需要更多民营资本的参与。

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  民企拿地占比回升7pcts

  但整体投资力度保持低位

  根据CRIC数据显示，2025年前5月重点30城民企拿地建面占比（以下简称拿地占比）为25%，这一比例已经高于民企在2022年、2023年和2024年的拿地占比，尤其较2024年占比提升了近7个百分点。

  按月度看，2月、4月和5月民企拿地占比尤其突出，分别达到34.4%、31.1%和27%，与2024年同期相比超出了7个百分点以上。

  从面积的占比情况来看，民企拿地占比在2025年前5月确实有显著提升。我们认为，民企的回归对于土地市场是一个积极信号，也反映出企业对于市场持续保持止跌回稳的信心提升。

  切换到金额的视角，2025年1-5月重点30城民企拿地金额为968.5亿元，同比大幅上涨41%，但对比2023年同期仍下降了40%，对比2022年同期也有13%的降幅。由此可见，2025年前5月民企投资有一定程度的回温，但投资的力度与前几年同期相比仍是5年内的第二低位，暂未回到过去几年的投资力度水平。

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  杭州民企拿地独树一帜

  北京、深圳、厦门等地今年尚无民企拿地

  具体到城市层面，杭州无疑是民企投资最为活跃的城市。2025年前5月，杭州民企拿地建面和金额占比均超过40%，民企拿地金额高达423.8亿元，超过许多城市前5月的土地出让总金额。此外还有南宁、昆明、重庆等城市前5月民企拿地建面和金额占比双双超过40%。

  反之，也有一些城市2025年至今还没有民企投资，但这些城市情况有所不同，可按照土地市场的主力企业分为两类。

  以国央企为主：北京、深圳、厦门、东莞。都是市场关注度较高的城市，也是国央企相对青睐的城市。与此同时，这些城市的土地资源相对稀缺，出让的地块不多，北京、厦门前5月分别出让了16宗、9宗地块，而深圳和东莞则仅各自出让1宗地。在此情况下，出让的地块主要都由国央企收入囊中。

  以城投为主：徐州、常州、珠海。市场热度相对没有前一类城市高，或者地块出让数量较多、区位条件较差，以至于民企、国央企的投资积极性都不高，最终由城投托底。

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  回归区域深耕策略主动补充货值

  滨江、邦泰表现突出

  从企业层面来看，1-5月份民企投资表现最为突出的依然是滨江集团，滨江集团1-5月共计新增11宗地块，总金额达到263.9亿元，是唯一一个位列新增拿地金额TOP10的民营房企；其次四川邦泰集团也新增31.3亿元投资，敏捷集团5月末在广州新增4宗纯宅地，总金额33.2亿元；此外还有保亿置业、大华集团、得力房地产等一众民企拿地，但从体量上来看，这些民企的投资力度并不强。

  但与房地产市场上一轮周期中活跃的民企有所不同，经过调整后的民企投资策略显然重新回归区域深耕，新增土储都位于深耕的城市内，例如滨江持续在杭州拿地、邦泰作为川系房企主要深耕西南区域、敏捷也是广州本土民企。

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  重回土拍但拿地保守

  低总价、低溢价地块减缓资金压力

  拿地特征方面，可以看出民企投资目前依然存在力度不大、态度保守的特点。

  在总价上，民企拿地中25%低于1亿元、19%在1-3亿元区间内、19%在3-5亿元区间内，总体半数地块的价格不超过5亿元，在土地市场中属于低总价地块，此外超过10亿元的地块占比仅21%，而国央企拿地中有56%的地块都超过10亿元，从此对比来看，民企当前投资能力还是远弱于国央企。

  在溢价率上，民企拿地中有57%为底价成交地块，此外溢价率在5%以内的地块占比5%，民企投资仍以底价、低溢价地块为主。虽然民企拿地不像城投拿地一样几乎全部底价成交，但其溢价拿地、尤其是高溢价拿地的积极性也并不高，相比之下，国央企1-5月拿地中有42%的地块溢价率大于15%。

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  民企土拍回温展示积极信号

  长期恢复仍缺乏动力

  近期民企投资占比确有回温，长期投资仍然缺乏动力，更难言回到2021年及以前积极拿地扩张的状态。整体来看，长期动力缺乏的因素有三：

  第一，目前仍在拿地的民企除滨江以外均是规模较小的本土型房企，其投资策略以深耕、补仓为逻辑出发点，而并非出于大幅扩张的需求。例如久未拿地的敏捷集团，在5月末纳储之前，上次拿地时间是2021年8月份，因此本次回归土地市场才吸引了较大的关注。然而敏捷集团本次拿地有两点值得注意，首先，该地块位于敏捷集团深耕的核心区域——广州番禺，且紧靠敏捷集团总部大楼，周边还有敏捷集团已售罄的商办项目上品公馆、伊顿公馆；其次，敏捷集团也有较强的补仓需求，除了2024年开盘的敏捷泊悦花园项目以外，敏捷集团前一个开盘的项目可追溯至2022年的敏捷绿湖首府（八期）。因此在完成补仓需求后，这些民企的投资需求、投资意愿或将显著下降，未来继续高频投资的可能性降低；

  第二，从这些民企拿地的风格来看，态度相对保守，大部分拿地以低总价、低溢价地块为主，与上一周期中民企积极高溢价拿地的风格截然不同。这样的投资策略注定难以在一线城市和部分核心城市竞得优质土地，而非核心资产目前对房企的吸引力显然不高；

  第三，市场回暖是最强的强心针，在真正迎来销售的回升之前，大部分民企依然缺乏积极投资的底气。结合CRIC发布的2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜来看，1-5月销售仍处于5年来低位，且全口径金额TOP10中仅有滨江一家民企，11-20强中也仅有龙湖、碧桂园和鸿荣源三家民企。一方面销售仍未全面回暖，另一方面目前市场份额更多地被国央企占据，民企销售还不能有力支撑其持续积极投资。