8月12日，北京石景山区刘娘府地块完成出让，由中海以底价25亿元竞得。三周内中海连拿北京三宗地块，投资明显提速。在头部央企贴身竞争的格局之下，中海这一轮集中补仓是战略布局还是短期冲动？其高景气的发展势头能否长期维系呢？

  2026年8月12日，北京石景山区刘娘府地块完成出让，由中海以底价25亿元竞得。此前8月4日，中海以83.99亿元斩获朝阳区广渠路核心宅地，历经百余轮竞价之后以19.04%的高溢价成交，刷新本年度北京主城土拍热度。再加上7月28日以46.814亿竞得的朝阳区酒仙桥地块，企业三周内在北京连下三子，总投资超过150亿元。

  这一轮在北京的集中拿地并非企业盲目扩张，而是中海阶段性投资策略的精准落地。上半年中海（包括中海宏洋，下同）秉持审慎拿地节奏，拿地权益金额仅97.4亿元，严控新增投资、优先消化存量土储，进入下半年后企业精准把握一线城市优质地块窗口期，仅7月就在深圳、北京、香港三大一线城市新增3幅地块，权益拿地总价136.16亿元，近乎是上半年拿地总价的1.5倍。

  近两年中海持续加大对一线城市优质地块的投资力度，2025年一线城市权益拿地金额占比达66.5%，2026年前7个月仍保持在62.9%，高能级集中特征极为鲜明。高强度投入也换来了丰厚的销售回报：2025年五大一线城市（含香港）销售金额均超百亿，其中北京503亿、深圳249亿领跑，五城合计1254亿、占集团销售额近半，投资布局与业绩兑现形成良性循环。

  从企业土储基底来看，中海整体土储结构优质、底盘稳固。中海地产2025年报披露总土储建面2528万平方米，能够支撑两年以上开发周期。土储高度聚焦一线及强二线高能级城市，累计货值占比86.5%，以改善、高端业态为主，资产流动性与盈利性突出。此外，中海宏洋拥有土地储备为1199万平方米，重点布局兰州、合肥、汕头等二三线城市。而在央企低融资成本、稳健的财务结构支持下，中海具备持续布局核心城市优质资产的资本实力，本轮核心地块补仓，既是对高端改善赛道的深度卡位，也进一步夯实了企业中长期业绩基本盘。

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       榜首拉锯，长期胜负取决于投拓布局与总土储底盘

  2026年前7月，中海实现销售额1494.7亿元，与保利发展的1500.29亿元仅一步之遥，双方以5.59亿元的微弱差距贴身缠斗。未来谁能更胜一筹，则藏于企业的投资布局、土储底盘、经营取向之中。

从投拓布局的角度看，目前龙头企业的战略正高度趋同——坚定向一线核心城市收缩聚焦。2026年前7月，保利、中海在一线城市的权益拿地金额占比分别达到了66.9%、62.9%，双双超过六成，只不过中海重仓香港和北京，而保利则更加青睐上海和深圳。

  但是在总土储结构方面，两家企业则有着较大的不同。截至2025年末，保利发展总土储建面达11214万平米（按土储明细中总建筑面积减去累计签约面积再加总），约为中海两个平台合计（3727万平米）的3倍，但三四线、二线城市建面占比分别达43.88%、42.49%，一线城市仅13.17%。

  相较之下，中海集团呈双平台分工格局：中海地产2528万平米土储高度聚焦高能级城市，一线城市（含香港）建面占比约为35.1%（广州土储含部分佛山、肇庆项目，数据略偏高）；中海宏洋1199万平米土储以二线省会和三线城市为主，建面占比分别为30%、70%。按此计算集团整体一线城市建面占比约为23.8%，三四线城市占比22.5%，土储结构相较于保利而言更优。

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      经营取向分野影响双方表现，中海增长动力与隐忧并存

     土储结构的差异，实则是两家企业长期投资取向的累积结果，而从近两年的拿地动作来看，这种分化仍在持续加剧。2024-2025年中海一线拿地占比始终稳定在72%以上，2025年拿地金额达1304亿元，远超保利的791亿元，同时保利一线占比也由2024年的74%大幅下滑至2025年的48%，在重点一线城市的投资规模大幅减少。

  这也直接影响了2026年两家企业的销售表现，前7月中海的合约销售额逆势增长13.2%，而保利则同比减少8.6%。同时中海在产品端的优质表现也助力了企业的增长：如深圳湾安缇雅苑折后均价约18.3万元/平方米但仍首开售罄；杭州万潮玖序以超10万元/平方米的均价、2200万-3300万元的总价开盘即告售罄，并登顶上半年杭州10万+高端住宅网签榜首，高端改善产品的价格兑现力正是中海“以价值换规模”的关键支撑。

  从投拓布局到销售表现的层层分化，最终都可以追溯到两家央企截然不同的经营目标取向。中海地产在历年业绩会、中长期战略文件中明确将净利润、ROE作为核心考核指标，坚守“效益领军”战略目标，由此形成“择时而投、只拿高能级优质地块”的投拓风格。中海集团的低能级土储则基本在中海宏洋旗下，因此中海宏洋的2025年归母净利率仅为0.83%，而中海地产则达到了7.55%。

  保利发展则坚持规模与利润并行的平衡路线，在2025年年报、企业中长期白皮书中将“巩固行业龙头地位”列为开发业务核心任务，提出“稳经营、提效益、求发展”的年度经营方针。公司在可控风险区间内维持全年均衡投资强度，大力布局一二线核心地块稳住盈利基本盘，持续巩固竞争优势。但是历史低能级土储还是对保利的盈利能力产生了一定影响，2025年企业归母净利率为0.34%，2026上半年也仅为1.87%。

  整体来看，中海的高增长势头仍有着企业的土储、产品、资金实力等方面的支持，但必须正视的现实约束同样存在。近年来规模房企逐渐加码高端豪宅市场，供给日趋集中，若改善购买力释放不及预期，高价地块存在去化放缓、资金沉淀风险。同时，中海“少而精”的拿地模式高度依赖优质地块供给，若后续核心地块供应收缩，将面临新增土储不足的困境，中长期销售增长天花板显现。随着保利等企业持续加码核心城市，还将推升一线土地竞争烈度，进一步抬高中海补仓成本。叠加行业售价面临天花板约束，高楼面价下利润兑现极度依赖产品溢价能力，一旦溢价不及预期，将直接挤压项目利润。