【销售逆势增长，权益销售额登顶】2026年上半年合约销售1343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模位居全行业第一。其中北上广深及香港五个核心城市贡献销售额789.9亿元，占比68.6%。销售面积450万平方米，同比下降12.1%，面积降幅反映市场整体需求仍待修复，增长主要依赖核心城市高单价项目结构性拉动。

  【经营溢利稳中有升，股东应占溢利承压】营业收入976亿元，同比增长17.3%；经营溢利125.47亿元，同比增长3.49%。毛利率16.1%，较2025年全年回升0.6个百分点。股东应占溢利70.3亿元，同比减少18.2%，主要受合联营贡献尚处低位（应占溢利仅1.66亿元）影响。费用管控持续优化，分销费用同比下降20.8%。

  【财务安全垫厚实，净负债率降至27%】净负债率27.2%，较2025年底下降7个百分点；资产负债率51.6%，均处行业领先。总借贷2372.2亿元，较年初减少101.5亿元；在手现金1211亿元，可动用资金1706.1亿元。融资成本2.76%，继续处于行业最低区间。

  【投资聚焦核心城市，库存结构优良】期内新增9幅地块，权益地价76.6亿元，均聚焦核心城市。系列公司土储3350万平方米，可满足3-4年发展。存货以核心城市优质住宅为主，跌价风险可控，与同业大规模计提减值形成对比。

  01销售

  合约销售1343.5亿逆势增11.8%，权益销售行业第一

  期内，中国海外发展系列公司实现合约物业销售额1343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模位居全行业第一，行业龙头地位进一步巩固。其中，本集团合约销售额941亿元，合营及联营公司（不含中海宏洋）211.1亿元，中海宏洋191.4亿元，三大板块协同发力。销售面积450.3万平方米，销售单价结构性提升，反映产品溢价能力持续增强。

  （亿元，万平方米）

  图1 2021p-2026p中海系列公司合约销售额及销售面积变动

  数据来源：企业业绩公告。

  一线城市聚焦战略成效显著。期内，集团在香港及北上广深五个城市实现合约销售额789.9亿元，占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售额的68.6%，核心城市深耕成果丰硕。其中，北京247.5亿元、深圳225亿元、上海149.2亿元、香港133.1亿元。香港全口径销售突破150亿港元，于中资发展商中排名第一，影响力持续提升。

  中海好房子产品战略助力销售跑赢市场。Living OS系统落地、精工+建造体系升级，持续构筑产品力护城河。一线城市标杆项目如安澜北京、安缇深圳、杭州万潮玖序等树立市场标杆，量价兼优；二线城市如青岛青云万里、石家庄万宸华章、沈阳瑞文熙和等同样逆势旺销，充分验证中海产品力在全国范围内的可复制性和市场认可度。

  02利润

  收入976亿同比增长17.3%，经营溢利同比增长3.49%，毛利率环比回升

  2026年上半年，中国海外发展实现收入976亿元，同比增长17.3%（2025年同期832.19亿元）。其中，房地产开发业务收入918.6亿元，是营收增长的主要驱动力；商业物业运营业务收入35.8亿元，在市场承压环境下保持稳健增长；其他业务外部收入21.6亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入20.5亿元，同比大幅上升35%，多元化业务结构持续优化。

  期内，经营溢利125.47亿元，同比增长3.49%（2025年同期121.24亿元），经营层面盈利能力稳步提升。毛利率16.1%，较2025年全年15.5%回升0.6个百分点，毛利率企稳回升趋势初显。股东应占核心溢利79.3亿元，每股基本盈利0.64元，董事局宣派中期股息每股港币23仙，保持稳定分红回报。

  （亿元）

  图2 2021p-2026p中海地产营业收入及毛利润变动

  数据来源：企业业绩公告。

  当前利润结构主要受以下阶段性因素影响：一是行业仍处调整期，结算项目毛利率处于行业低位但已现回升迹象，16.1%的毛利率较2025年全年已改善0.6个百分点；二是期内结算收入放量带动所得税费用相应增加至43.5亿元，属正常经营性税负；三是联营及合营项目利润贡献尚处蓄力阶段，应占联营及合营公司溢利1.66亿元，主要联营公司中海宏洋股东应占溢利3.3亿元，随着后续优质项目进入结算周期，联营贡献有望逐步释放。

  值得关注的是，集团分销及行政费用占收入比例仅2.8%，分销费用同比下降20.8%，费用管控能力持续增强，为利润空间释放奠定基础。随着下半年高毛利项目集中进入结算，毛利率有望进一步改善。

  03现金流

  经营性现金净流入285.2亿，在手现金1211亿流动性充裕

  期内，中国海外发展销售回款780.1亿元，总经营回款852亿元，总资本支出382亿元（其中土地成本179亿元，建安支出203亿元），经营性现金净流入285.2亿元，现金流自我循环能力突出，不依赖外部融资即可覆盖投资需求。

  融资端，上半年境内外融资84.4亿元，净偿还债务90.7亿元，呈净偿还态势，主动去杠杆成效显著。总借贷较2025年底减少101.5亿元至2372.2亿元，有息负债规模持续压降。平均融资成本降至2.76%，继续处于行业最低区间，融资优势构筑深厚护城河。分销费用同比下降20.8%，分销及行政费用占收入比例仅2.8%，精细化管理水平持续提升。

  （亿元）

  图3 2021-2026p中海银行存款及现金变动

  数据来源：企业业绩公告。

  截至2026年6月30日，银行存款及现金1211亿元，占总资产13.7%；可动用资金1706.1亿元（含未提用银行授信），流动性充裕，为逆周期投资和稳健经营提供充足弹药。在手现金充裕叠加净偿还债务，资产负债表持续强化的同时经营活力不减。

  04资产与负债

  净负债率27.2%行业领先，融资成本2.76%行业最低区间

  截至2026年6月30日，中国海外发展总借贷2372.2亿元，较2025年底减少101.5亿元，有息负债规模持续优化。净负债率27.2%，较2025年底的34.2%大幅下降7.0个百分点；资产负债率51.6%，均处于行业领先水平。股东应占权益3926.8亿元，权益基础持续增厚。中国海外发展是行业唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予A-级评级的内房上市公司，信用优势明显，债务结构持续优化。

  （亿元）                                               （%）

  图4 2021-2026p中海总借贷及资产负债率变动

  数据来源：企业业绩公告。

  投资方面，集团投资坚持投一成一，高度聚焦安全性与确定性。上半年在内地8个城市和香港新增9幅地块，权益地价76.6亿元。年初至今合计新增购地18宗，权益地价333.4亿元，精准布局核心城市优质地块，为后续业绩增长蓄能。截至2026年6月30日，系列公司土地储备总建筑面积3350万平方米，布局合理、质量优良，可满足未来3-4年发展需求。

  商业运营方面，集团商业物业运营收入35.8亿元，其中写字楼收入17.2亿元、购物中心收入11.6亿元、长租公寓收入1.8亿元、酒店及其他收入5.2亿元。购物中心出租率95.3%，销售额、客流同比分别增长11.4%、7.9%，商业运营活力充沛。期内中海康养北京锦宸项目开业，成为集团在银发经济浪潮中探索新型康养模式的标杆产品，开辟第二增长曲线。集团发力轻资产管理业务，构建多层次REITs平台，形成双轮驱动资产管理能力，资产价值释放路径清晰。

  05战略升级

  产品力筑基、多元化布局、ESG引领

  2026年上半年，中国海外发展在核心房地产开发主业之外，持续推进战略升级与多元布局。产品力方面，Living OS系统全面落地、精工+建造体系持续迭代升级，以中海好房子为核心的产品标准体系不断完善，产品溢价能力与市场认可度持续提升，为销售逆势增长提供根本动力。

  多元化布局方面，集团构建开发+商业+康养+REITs的多层次业务矩阵。商业物业运营稳健增长，购物中心出租率95.3%、销售额客流双增；中海康养北京锦宸项目开业，切入银发经济新赛道；轻资产管理业务加速推进，多层次REITs平台逐步成型，资产管理能力与资产证券化通道双向打通，长期价值释放空间广阔。

  ESG方面，集团持续践行绿色建造与可持续发展理念，在绿色建筑、节能减排、供应链ESG管理等领域保持行业领先，为长期高质量发展奠定坚实基础。中海以好房子为核心的产品力和以好企业为底色的治理力双轮驱动，构建穿越周期的核心竞争力。

  06结语

  整体来看，中国海外发展2026年上半年在行业持续调整的背景下，收入端实现17.3%的同比增长，合约销售逆势增长11.8%，权益销售保持行业第一；财务端表现尤为亮眼——净负债率从34%降至27%，融资成本进一步降至2.76%的历史低位，经营性现金净流入285亿元，现金储备增至1211亿元。尽管利润端因毛利率下降和联营贡献减少而承压，但公司“攻守兼备”的财务安全垫与核心城市的土储优势，使其在行业分化中继续保持头部竞争地位。