【克而瑞长租研究】

  重庆全域山地面积占比约75%，中心城区被缙云山、中梁山、铜锣山、明月山四山分割，形成独特的平行岭谷地貌。在此地貌约束下，重庆房企通过“层层退台”与“整体抬升”的台地式设计——利用天然高差提升私密性、营造立体景观、构建归家仪式感，塑造了山城建筑的特色空间美学。

  2025年5月，《支持实施高品质住宅的若干规划措施》（渝规资改委发[2025]5号）正式出台。新规明确鼓励半地下空间开发，且不计入容积率，引导房企将更多公共空间让渡给社区。这一政策红利，为台地式住宅的演进提供了新的制度接口。

  新规之后，房企将更积极地探寻如何通过政策红利构建更具包容性与活力的社区生态。本文从典型案例，进一步剖析重庆台地住宅的演进方向和发展趋势。

  台地住宅定义——台地住宅是指通过人工改造或利用自然地势，将住宅小区或建筑群的整体地面高度进行抬升，使其与周边市政道路或相邻地块形成一定高度落差的住宅类型。

  核心观点》》》

  政策利好：2025年5月新规后，明确鼓励半地下空间开发，且不计入容积率，引导房企将更多公共空间让渡给社区。

  经典案例：华润嘉宸利用小高差提升社区整体滨江视野，打造下沉式庭院和会所。联发嘉和府整体抬高20米，提升景观视野，打造多维空间体系，丰富社区空间。长嘉汇·两江岭和观宸，通过抬高地势，打造垂直生态体系，丰富社区景观层次和生态体验。

  未来趋势：情绪价值、全龄无障碍、第四代融合，驱动产品持续迭代；

  PART 01

  政策红利释放

  “不计容”下，鼓励台地式住宅重塑社区空间

  2025年5月，重庆市规划和自然资源局发布《支持实施高品质住宅的若干规划措施》（渝规资改委发[2025]5号）。该文件重构了产品设计逻辑，在室内，明确允许设置不计容的多功能平台与客厅挑空空间，为“四代宅”等新规产品提供了创新接口；在社区，通过鼓励半地下空间开发且不计容，有效降低企业建设成本，为开发商让渡更多高品质社区空间，打造台地式住宅创造了条件。

  核心利好文件明确提出利用重庆立体地形优势，鼓励半地下空间开发（不计容积率）、设置地上车库设置。

  具体细则

  ①地上车库不计容：利用地形高差设置的地上停车库，不再占用住宅容积率指标。②半地下公配不计容：利用高差形成的半地下公共服务设施，同样享受不计容政策。③风貌塑造：政策鼓励通过错落布局塑造独特的“山城天际线”，通过提升立面材质、优化社区整体规划，打造更具艺术感的城市界面。

  PART 02

  从7米到30米高低差重庆台地式住宅的垂直空间进阶

  在重庆山地城市的语境下，台地式住宅已不再仅仅是适应地形的工程手段，而是房企通过垂直高差重构视野资源、隔离城市噪音、创造立体社交场景的核心策略。以下四个典型案例，在不同地域特点下，将社区抬高打造差异化、个性化重庆台地式住宅样板。

  案例一：华润嘉宸

  关键词：抬高7米、江景泛会所、下沉式庭院

  图：华润嘉宸意境图

  华润嘉宸通过依坡就势将地势整体标高抬高7米，将社区的“首层地面”直接提升至传统建筑的3-4层高度。配合首层全架空设计，使得三层及以上住户即可突破前方遮挡，无死角揽获开阔江景。这不仅最大化了头排资源的利用率，更让后排楼栋通过错位布局也能共享江景，实现了“户户有景”的均好性。

  图：华润嘉宸台地设计规划图

  在空间规划上，项目利用7米高差形成的天然物理隔离，与周边环境隔绝。同时地库内退形成檐廊，嵌入了商业盒子与慢行步道，将封闭社区转化为开放的城市活力节点。社区内部，下沉式庭院和江景泛会所，融合了重庆山城地貌、江景元素与当代艺术美学，为业主提供集社交、休闲、健身于一体的高品质生活空间。

  案例二：联发嘉和府

  关键词：20米抬升、多维空间体系、仪式化归家路径

  图：联发嘉和府意境图

  位于观音桥的联发嘉和府，其社区整体抬高约20米，在视线层面，首层花园拥有了普通楼盘7-8层才具备的视野起点，有效的更周边环境进行隔离，进一步提升视野面。整体台地可俯瞰观音桥城市界面，高层更可远眺渝中半岛天际线。

  图：联发嘉和府设计规划图

  在空间层面，巧妙利用地形高差构建多维空间体系。首层与城市道路平接，设置集回车落客、入口门厅等多功能于一体的城市花园门庭；二层打造泳池会所；三层与大区标高衔接作为城市会客厅。社交功能被安放在架空层与景观节点中，与居住层形成垂直区隔；家庭活动则分布在台地之上的园林与公区，确保安全与静谧。通过20米的垂直落差，归家、社交、家庭三种场景在立体维度上实现了自然分割、互不干扰。

  案例三：长嘉汇·两江岭

  关键词：整体抬高约21米、酒店式归家、阳光车库

  图：长嘉汇·两江岭意境图

  长嘉汇·两江岭通过抬高地势，使建筑和住户能够更开阔地俯瞰两江交汇的壮丽景色，以及周边城市景观，提升视野与景观体验。增强居住的视觉享受和仪式感。

  在抬高的台地上设置酒店式落客区和入户大堂，通过“时空之塔”等设计元素，营造酒店式的归家仪式感，使住户在进入社区和住宅时感受到更高的品质和仪式感。

  而社区内部，项目打造了约2400平方米的双中庭“雨林”主题景观，通过乔木、灌木、蕨类等植物的垂直布局，营造出立体化的自然生态空间，丰富了社区的景观层次和生态体验。同时，项目拥有开放式阳光车库，在两江四岸构筑四代宅独有垂直绿化城市界面。
案例四：观宸·望雲潮

  关键词：30米高差、垂直生态体系、云所会所

  图：观宸·望雲潮意境图

  观宸·望雲潮占位观音桥板块制高点，最高海拔约314米，相比一期、二期产品形成最大约30米的向上高差，在视野上已构成居高临下之势。项目依山就势，利用天然高差划定「物理边界」，入口结合街角抬板崖壁打造新加坡式街区流动花园界面，实现城市与社区的自然过渡。

  图：观宸·望雲潮规划图

  地块内通过多级分台高差，引入约7米落差的立体水景，打造“波特曼式水花园”。所有楼栋底部架空，构建森林、湖岸等多种生态景观，形成垂直生态体系。独特的HIGHLINE立体廊道串联起艺术中庭、入户大堂、会所等节点，让归家路线与立体生态无缝融合。会所“云所”集沙龙、私宴、健身等七大功能区，而约3500㎡架空层每栋设有专属主题，串联社区内外空间，与商业、景观形成联动。

  PART 03

  注重情绪价值与社区场景、四代宅深度融合

  台地式住宅是政策红利与市场需求共同催生的产物。它通过抬高地势，为社区创造更多的垂直空间，打造更高品质居住环境。随着“好房子”标准的推进，高品质架空层、下沉式庭院、立体园林、台地式住宅等，将成为改善型社区产品的“基础配置”。而在台地式式设计上，未来将持续注重情绪价值与社区场景、四代宅等深度融合，驱动产品持续迭代。

  1. 更具“情绪价值”的场景打造

  未来的台地式住宅将不再仅强调高度数据，更强调“场景力”。

  当社区的垂直空间进一步拓展后，打造更多沉浸式体验空间将成为标配。例如，从入户大门到社区内部，打造仪式化归家，给足情绪价值。利用地势打造无边际泳池、云端会所、悬挑观景台甚至立体农场。台地式住宅不仅拓展了社区公共空间，更是提供独特生活方式的情绪容器。

  图：社区无边界泳池示意图（Ellington The Highgrove）

  2. “全龄化”与“无障碍”的品质化细节

  在台地式住宅的社区规划中，垂直空间的功能重构与场景细分成为品质营造的核心抓手。

  社区功能从“大而全”走向“精准分龄”——针对长者配置无障碍通达的社区食堂与茶室，面向中青年嵌入共享办公与私宴社交空间，为儿童打造自然探索乐园与亲子互动区，让不同年龄段的居住者都能找到适配的场景触点。架空层作为垂直维度的“社群发生器”，将亲子绘本、艺术策展、极限运动等主题模块植入不同标高节点，使每一层平台都成为可停留、可社交、可参与的公共客厅。

  图：儿童娱乐区示意图（Ellington The Highgrove）

  3. 从“立体住宅”向“立体社区”进化

  第四代住宅以“户户有花园、家家有庭院”为核心，重塑了住宅单元的空间形态，可称之为“立体住宅”；而台地式住宅通过整体抬升与底盘重构，重塑了社区与城市的关系，可称之为“立体社区”。

  在这一趋势下，抬升的空间不再是会所、车库、临街商业等单一化功能区块，而是主动寻求与城市系统的深度嵌入——轨道站点直连、立交匝道接入、滨江公园贯通。那些能与城市基础设施“长在一起”的社区，才能真正成为不可替代的“城市节点”。

  图：城市立体社区示意图（武汉长江天际项目）

  结语

  在山城重庆，台地式住宅并不少见。从早期的削峰填谷，到如今的整体抬升，开发商对地形的打磨从未停止。但随着产品力的持续升级，台地式住宅早已不再是“把房子抬高”那么简单——它是对开发者综合实力的系统性考验：成本与周期的博弈，要求开发商在前期土方与结构上加大投入；场景营造及后期运营的考验，考验后期会所的及社区社群的运营；配套先行的压力，为了通过【看得见的品质】赢得客户信任，开发商普遍采用实景示范区先行，以求精准兑现产品承诺提升客户转化，这无疑进一步增加了前期项目打造成本。

  2026年一季度即将落幕，重庆多个“好房子”项目蓄势待发。高品质架空层、下沉式庭院、立体园林、台地式住宅等，正在从“创新标签”转变为新规项目的“基础配置”。在这场产品力的升维竞赛中，唯有把握产品趋势、精研客户需求的产品，才能脱颖而出。