物业管理行业这两年压力巨大，资本市场基本上与房地产行业同样下行，甚至下行幅度比房企更大。

  在2022年触底之后，一直在盘整。PE跌至历史最低谷，全年均值在11左右，市值较2020年缩水超7成。

  从业绩表现来看，增速持续放缓。需要注意的是，虽然营收增速持续下探，但是增速下行而不是没有增长。

  物管行业重新回到了“微利+现金流”的模式，目前，典型的头部企业净利率在5%-10%，七成以上的项目净利率在5%-8%之间。上市物企终于在今年上半年经营性现金流回正，这是一个重要的标志。随着行业不利因素有序出清，未来市场有望回升。

  行业监管更加严格，地产行业影响尚未消退，2023年物业股股价仍在持续下滑。截至2023年12月31日，仅京城佳业、宋都服务、鑫苑服务3家相对年初股价略有上涨，企业股价整体下挫，股价均值由年初6.79港元下降至4.25港元，降幅达到37.2%。

  从不同类型企业收盘价涨跌幅来看，国资物企和民营物企股价较年初跌幅分别为35.0%、42.5%，民营物企整体振幅更大，国央企在此轮下行周期中仍优于民企。

  从估值来看，2022年物业股随地产面下行估值出现大幅下挫，并于10月31日，物业股估值降至历史最低，为8.44倍。2022年末房地产政策回暖，物业股估值也呈现回调趋势，至2023年4月12日估值回调至年内最高位12.86倍，但随后估值再度下滑，截止年末上市物企PE均值下滑至10.44倍，全年均值为11.26倍，仍处于较低水平。

  截至2023年12月31日，57家样本企业总市值为2081亿元，同比下滑43.3%，较2021年（5047亿元）下降58.8%。

  在这一背景下，多家物企发起大笔回购，表明对自身未来业绩增长的确定性态度。克而瑞物管监测数据显示，2023年共有10家上市物企回购259次，累计回购2.91亿股，回购金额达10.10亿元，回购次数、回购股数和回购金额均远高于上年（92次，9919.68万股，3.98亿元）。

  从企业回购策略来看，主要分为两种。第一种是以碧桂园服务为代表的低频大额回购。2023年8月，碧桂园服务公告表示将回购不低于3.37亿股股份并进行注销。9月便进行了6次公开市场回购，每次回购股份数目均为数百万股，累计回购股份数目达到3018.4万股，累计耗资超过2.63亿元。第二种是以金科服务、绿城服务为代表的高频小额回购。年内金科服务创资本市场最长回购记录，累计回购98次，回购2882.62万股，回购金额为2.64亿元。除此之外，万物云自10月31日公告披露其回购意向后，于12月11日万物云进行了首次回购，回购数目为20万股，耗资约452.7万元，随后又陆续进行十余次回购，年内共计回购218.56万股，回购金额4851.7万元。

  上市物企频繁发起股票回购，向外界传递了对自身经营情况的看好，展现了对行业前景和股价的信心，也向市场传递公司价值被低估的信号，将有利于改善公司的资本结构，缓解投资者的担忧，稳定股价和市值，提振市场信心。

  回购之外，企业高管也不断下场增持。万物云董事长朱保全分别在5月及6月进行了6次股票增持，增持股份35.16万股，金额971.43万港元。旭辉永升服务执行董事兼总裁周洪斌在多个交易日对公司股票进行连续增持，周洪斌最新持股数目为5775.3万股，持股比例3.30%。频繁的回购和管理层增持也有效地稳定了旭辉永升服务的股价，其报告期累计涨幅为2.38%。

  2023年，上市物企营收增速预计持续下探。从上半年表现来看，连续披露数据的61家上市物企营收均值为22.5亿元，增速为8.9%，较22年同期下降12.9个百分点，增速放缓。

  各细分业务营收增速呈不同程度下降，其中，非业主增值服务持续为负增长。具体来看，上半年，连续披露数据的27家上市物企基础物业服务收入均值为19.3亿元，较22年同期上涨17.3%，而增速则有所下降；非业主增值服务收入均值为2.9亿元，较22年同期下滑23.3%。

  年内，上市物企净利润止跌回稳，优于去年。2023年上半年，61家上市物企净利润均值为2.14亿元，同比微涨0.6%。而2022年净利润增速为-34.9%。

  物企净利跌势有所缓解，究其原因，除企业追求高质量发展采取系列有效措施外，另有2022年物企整体坏账计提较多，且进行了亏损标的出售。数据显示，2022年物企资产减值损失均值为2.8亿元，2023年上半年为0.6亿元，较2022年同期下降39.6%。

  我们预估，2023-2026年，物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，净增长约4977亿元，年均增速在3%-5%之间。其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元。

  基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年，物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中，新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元，占比58%。随着城市服务、公建等业态物业服务社会化率持续提升，基础服务营收或将增长1085亿元，占比42%。

  分业态来看，随着产业园、住宅、公建、商业、学校、医院和商务办公等业态项目大量新建，基础服务营收规模有望同步增长。例如产业园，基于过往土地成交数据，结合政策规划指标（工业上楼、用地规划等）、市场供求指标（供求比、空置率等），预估未来3年新建产业园所拉动的基础服务营收增量约658亿元。

  与此同时，城市服务、公建、学校和医院等业态物业服务社会化率犹存较大的提升空间，基础服务营收增长值得期许。例如城市服务，基于过往社会化率提升情况，预估未来3年城区环卫、农村环卫社会化率分别提升12%和3%，基础服务总营收有望增长约542亿元。

  增值服务增量近90%来源于FM。2023-2026年，社区增值服务营收规模或将由1284亿元稳步提升至1554亿元，净增长约270亿元。例如社区零售，基于市场竞争状况、物企能力状况等因素，推算未来3年社区零售增速约7.3%。又如美居服务，基于新房装修需求、二手房装修需求、物企布局情况等因素，综合推算未来3年美居服务增速约7.8%。

  国际IFMA预测中国FM市场规模占GDP比重约1.2%，结合未来3年中国GDP潜在增速，预计到2026年，FM市场规模有望达到17318亿元，较2023年净增长约2142亿元，FM市场规模增量占物管行业增值服务增量的比重多达89%。

  早在2020年，由于资本市场给予物业板块较高估值，物企对于规模诉求尤为迫切。例如2021年，上市物企积极通过收并购等方式扩大规模。但随着地产关联方暴雷，物业板块整体估值水平大幅下滑，物企战略重心转向有质量的增长，更为关注盈利能力及现金流。

  从盈利能力来看，假设一线城市某在管住宅项目建面为10万平方米，物业费为4.5元/平方米/月，足额收取物业费45万元/月。加总计算秩序维护、清洁服务、绿化养护等各项费用支出，预估物业服务总成本约39万元/月。再扣减6%的税费2.7万元/月，预估此项目利润约3.2万元/月，净利率约7.2%。

  同理假设非一线城市某在管项目建面为15万平方米，物业费为2.5元/平方米/月，足额收取物业费37.5万元/月。而在扣减物业服务成本及税费后，预估此项目利润接近2万元/月，净利率约5.3%。

  鉴于一线城市约有71%的服务项目建面低于10万平方米，非一线城市也有76%的服务项目建面低于15万平方米，意味着7成以上项目净利率在5%-8%之间，真实反映物管行业进入“微利”模式。值得注意的是，随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，净利率或将持续下滑。

  聚焦行业内管理能力更优的上市物企，2023年上半年，典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%，净利率大都在5%-10%之间，同样可以印证物管行业已进入“微利”模式。

  值得注意的是，2022年上半年，上市物企经营性现金净流出均值多达1.48亿元。随着上市物企加强现金流管控，采取一系列的措施积极回收现金流，2023年上半年上市物企经营性现金流已由负转正，净流入均值达0.27亿元。

  整体来看，目前物业管理行业头部物企储备面积、拓展实力、剩余并购金额上优势明显，腰部与头部企业差距明显，但长尾持续存在，头部、尾部物企竞争格局相对稳定。

  未来，在深化国资国企改革的政策大环境下，国央企有望通过整合做强做优做大。可以期许的是，基于不同整合程度，那些营收规模尚处1-10亿元腰部的国央企或将跨入不同的级别，营收规模也将再上新的台阶。

  对物业管理行业来说，通过有效投入满足所有的业主的盲点、痛点和痒点，提升满意度仍是一切的关键。