2024年,高端市场热度还会延续吗?

市场 2024-03-29 08:29:50 来源:丁祖昱评楼市

扫描二维码分享

  市场关于豪宅的消息又多了起来。

  昨天,位于上海新天地板块的中海·顺昌玖里开盘,512套套均4000万元的房源,最终卖出505套,去化率98%,单盘单日销售额达到196.5亿元。

  200亿什么概念?如果以1-2月百强房企全口径销售榜来看,可以排到TOP5。

  上周,同样是在上海,两个高端盘绿城外滩兰庭和绿城沁蘭园再现“日光”,最高认购率达到270%,并触发积分。

  在深圳,4套二拍豪宅法拍房,吸引超8万人次围观和80余人次报名。

  土地供应端也不断有高价地入市,比如苏州,拍出了江苏省最高单价地块,合肥也有最高单价地块被拍出。

  2024年,部分城市高端市场的热度会延续并扩散吗?

  据CRIC预测,重点10城2023年成交的高价地预估将在2024年新增高端住宅供应约为1007万平方米,不同城市之间将迎来差异化行情。

  改善和高端市场表现出一定的韧性。

  这一特征在2023年比较明显。CRIC监测的10个核心城市全年总价1000万元以上商品住宅合计成交5.3万套,同比增长2%。

  二三线城市总价千万元以上高端住宅成交明显增长。

  上述核心10城中,抛开成交总量基本持平的一线城市,6个二三线城市总价千万元以上高端住宅成交总量接近1.3万套,同比增长10%。

  不过从2023年全年成交走势来看,呈现出“前高后低、后劲不足”特征,年末重点城市高端住宅热度下降,成交增长动能放缓。

  进入2024年,在高端改善盘供应缺位的情况下,重点10城高端住宅成交有所下滑。

  CRIC数据显示,1-2月重点10城总价1000万元以上高端住宅共成交了3494套,同比减少48.7%。

  从土地供应端来看,2023年上述重点10城高价地成交比重达到了15%,而这些高价地从拿地至开盘基本上在5-8个月左右,也就是说,高价地预期会在2024年四季度集中入市。

  随着2023年高价地入市,2024年高端市场能够新增多少供应量?

  根据过去项目开售周期,以及2023年成交高价地块开工情况来看,典型10城2024年预计将新增高端商品住宅供应面积1007万平方米。

  分城市来看,成都、广州2023年成交高价地预计2024年可供应高端商品住宅面积超过200万平方米,是供应量排名居前的2个城市。

  其次,武汉、南京等城市新增供应量也在100-200万平方米。杭州、苏州为第三梯队,供应量在50-100万平方米。厦门、上海、深圳、北京等2023年成交高价地预计在2024年新增的供应量较低,供给约束会越发明显。

  与2023年1000万以上商品住宅供应面积进行横向对比,武汉、南京、苏州豪宅供应量稳中有增,杭州、厦门持平,上海、深圳则大幅回落。

  需要指出的是,本文仅用项目周转入市需要的时间对未来项目入市体量进行计算,但由于不同项目的体量差异较大,一次性开盘全部入市的项目较少,且不同城市预售证发放规则有一定差异,一般来说大部分城市单次可批的预售证体量在2-3万平方米左右,开盘也需要视市场和蓄客情况而定,入市体量仅供参考。

  从增量来看,可统计数据的7个样本城市2023年高价地成交建面约为556万平方米,较2023年1000万以上商品住宅供应面积微降4%,新增供应规模基本与2023年持平。

  成交端来看,虽然高净值人群购买力韧性强于刚需,但整体成交增长存在疲软迹象。

  一方面,当前整体市场下行背景下,二手房挂牌量增加,一定程度上增加了房产变现的难度;

  另一方面,高端购买力基数相对固定,随着这两年需求的释放,整体出现阶段性疲软。

  多方面因素下,2024年高端住宅供应增量、成交热度转降。

  不过从不同城市供需情况来看,存在一些差异化行情。

  先来看深圳,去年高价地入市带来的高端住宅市场新增供应规模回落,短期内新房供给约束明显,部分客户会被挤压至二手房市场,整体高端二手房市场仍将保持高位运行。

  前2月,深圳总价1000万元以上二手高端住宅共成交590套,较去年同期增长76%。

  再来看上海,2023年成交高价地预计在2024年供应面积约为33万平方米,新增供应量相较于2023年1000万元以上高端住宅供应面积有所下滑。不过,目前上海入市的高端项目主要以城市更新项目为主,比如单盘销售接近200亿的中海·顺昌玖里便是典型的历史风貌保护及城市更新项目。

  2024年上海明显增加了高端改善盘的供应,从三批次房源来看,推出的19盘中总价2000万元以上新房就有7个。另外,据克而瑞上海机构预测,接下来四批次新房名单中多个顶豪楼盘即将登场,海玥黄浦源等几个单价18万元以上风貌别墅盘等待入市,改善类项目香港置地启元、汤臣君品、保利天峯、龙盛·湾上等热门项目也有望入市。

  二三线城市中,杭州、厦门高端购买力有望进一步释放,武汉、南京、苏州等或迎来高端住宅供应放量期,整体推盘节奏放缓预期也将影响高端购买力释放。

  考验高端市场购买力的时候到了。

  整体来看,自去年年末高端市场热度有所下降,成交增长动能放缓,2024年高端住宅市场整体供求关系或将由供不应求转为供求持稳,整体市场热度预期转降。

  由于高端购买力短期内略有疲软,不同城市将迎来差异化行情,不过供应稀缺核心片区、配套健全的高端住宅项目仍是购房者争抢的对象。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
2024-03-29 更多

中国城市住房价格288指数

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指数环比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回顶部