凤凰木葳蕤，三角梅怒放。

  走进福建省厦门市思明区嘉莲街道菡凌蓉小区，智能垃圾屋与闽南红砖步道相映成趣，现代艺术门廊与巷口老榕树相得益彰……这个上世纪90年代建成的老旧小区，逆龄生长，生机盎然。

  2011年，厦门市启动老旧小区改造试点。截至目前，已全部完成2000年年底前建成的近1800个老旧小区改造。从深田社区探索完整社区建设，到东荣社区入选住房城乡建设部首批试点，这场持续推进的城市更新行动，生动诠释了“人民城市为人民”的发展理念。

  “越变越年轻，越住越舒心！”居民李大爷的感慨，道出全市近27万户老旧小区居民的共同心声。

  统筹推、标准引　汇聚多方合力

  老旧小区改造既是民生工程，也是发展工程。2021年，厦门市将老旧小区改造纳入“十四五”城市更新专项规划，科学统筹推进，着力打造安全健康、设施完善、管理有序的完整社区样板。

  ——坚持统筹推进。市领导挂帅，住房和建设、发展和改革等多部门组成专班，区级、街道、社区、小区四级联动，形成上下贯通、横向协同的治理格局。2023年以来，针对管线迁改等难题，借助“项目之家”平台，统筹电力、通信、水务等力量，有效解决道路反复“开膛破肚”等顽疾。

  ——坚持规划先行。全面摸底全市2000年年底前建成的老旧小区，建立动态更新数据库。按照“留改拆”分类编制规划，先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观，分批次推进改造。东荣社区将供水、供电、燃气等地下管网升级作为优先项，解决长期困扰居民停水断电问题；深田社区聚焦“一老一小”需求，新增无障碍通道、社区托育中心等设施。

  ——坚持标准引领。制定《老旧小区改造建设管理导则》，配套设计标准图集和安全生产管理图集，从设计源头把控改造质量。在湖里区围里社区改造项目中，设计师依据图集要求，将杂乱缆线设计入地；施工队按图操作，实现空中“蜘蛛网”清零。

  改不改、怎么改　大家商量着办

  “您对垃圾屋选址有什么意见？”“健身器材间距的确需要考虑。”……居民代表与设计师热烈讨论的场景，在老旧小区改造中比比皆是。厦门市推进老旧小区改造，同步催生基层治理的深度变革。

  以“近邻党建”为纽带，干部走访察民情、党员家访听民声、专家巡访解民忧，推动群众“点菜”、专家“掌勺”。在思明区海燕新村，小区党支部委员、自治小组组长陈宝珠的笔记本里，密密麻麻记录着37场居民恳谈会的点点滴滴。

  “老旧小区改造就像自家装修，必须充分听取每个成员的意见建议。”陈宝珠指着新铺设的混凝土路面介绍道，最初设计沥青路面，部分居民担心雨天湿滑，存在安全隐患，经实地调研、现场商议，最终调整为防滑系数较高的混凝土路面。

  “从雨污水管网铺设，到健身器材布局，每个细节都经过群众评议。”厦门市住房和建设局相关负责人表示，改造过程中，厦门市创新构建常态化群众参与城市体验实践场景，不仅大力推动建筑师、工程师进小区，将专业力量渗入基层末梢，还充分依托居民协调会、线上直播答疑等平台，助力了解居民改造意愿。

  改不改、怎么改，政府、专家与群众商量着办。湖滨名宫小区78岁林阿婆提出的“楼道加装扶手”建议被采纳；围里社区居民提议将卫生死角改造成创意集装箱集市，经专业团队优化，引进商家22户，成为生意红火的网红打卡地。

  据统计，厦门市推动老旧小区改造以来，累计开展近千场议事协商会，通过“金点子”转化机制，推动3000余条群众建议“落地生根”，群众对改造工作满意度达96%。

  盯难点、解难题　老社区换新颜

  面对改造过程中遇到的拆除违建难、保护开发难、基层管理难等问题，厦门市坚持民生为本、智慧赋能、文化铸魂，大力破解基础设施老化、安全隐患突出等现实难题，努力将民生痛点、难点，转化为幸福亮点。

  在屿后南里小区改造过程中，近百处违建曾让工程一度停滞。街道成立联合攻坚队，发动党员干部、自治小组成员和居民代表，广泛深入宣传政策，逐门逐户走访。最终顺利拆除97处违章搭盖，腾出空间1200余平方米，昔日脏乱差的背街小巷焕然一新；路面普遍拓宽30%，停车位配建数翻番；适老化设施实现全覆盖。居民自治小组组长张秀玉见证了社区蝶变，她说：“以前出门就是垃圾堆，现在推窗就是花海。”

  老旧小区安全隐患曾让居民头痛不已，厦门市创新搭建全市智慧社区管理平台，智慧赋能安全治理。先后整合12类社区数据资源，部署智能井盖、烟雾报警器等物联终端5.2万个，构筑起立体化安全防护网。侨福城小区通过“公维金+智能改造”模式，投入580万元建成智慧安防系统，实现火灾隐患动态清零。

  引活水、促长效　走出治理新路

  面对老旧小区改造资金难筹措、长效管理难等共性难题，厦门市走出政府唱“独角戏”的局面，推行市场“大合唱”，积极探索城市有机更新与社区治理现代化有机融合。

  ——企业投资。走进福建省首个完整社区建设试点东荣片区，“EPC+O”（设计—采购—施工+运营、管理一体化公开招投标）总承包模式创新效应正在显现。撬动社会资本1200余万元，投入28个老旧小区改造运营，通过20年特许经营实现长效收益。闲置多年的东荣广场公房变身“近邻食堂”和托育中心，引入品牌餐饮与早教机构。

  “我们算的是长远账！”物业服务企业负责人介绍说：前期投入的智慧停车、充电桩等设施，通过停车费分成、广告位出租等方式获得收益；改造中预留的5%“社区基金”，用于持续完善便民设施。这种“算大账、看长远”的市场化逻辑，吸引建发、国贸等本土国企纷纷入局。据统计，厦门市累计撬动社会资本近8亿元投入老旧小区改造。

  ——多元融资。“改造资金不能光靠政府‘输血’，更要培育市场‘造血’。”在思明区新港广场小区，党支部书记陈玉莲指着智能门禁系统介绍道，居民众筹300余万元投入大门改造、电梯更新等工程，让曾经设施老化的社区重焕生机。

  “居民筹一点、政府补一点、市场投一点”的多元共治模式，成为厦门市破解老旧小区改造资金难题的创新实践之一。

  ——“物业”提效。在破解资金难同时，厦门市以“大物业”全周期管理模式打破传统项目“重建轻管”困局，引入专业团队，植入社区商业、智慧服务等市场化“造血细胞”，将改造工程从“财政负担”转化为“发展引擎”。

  数据显示，三年来，厦门市共改造管网258公里，拆违超4万平方米，新增停车位1.2万个，适老化设施覆盖率提升至92%，新增社区服务用房5217平方米，加装便民电梯约2000部，增设无障碍设施770处，建设智慧停车系统134处。第三方评估显示，居民满意度从68%提升至96%。

  夕阳西下，东荣社区“山海花境”广场南音悠扬：老人们悠闲泡茶，孩童尽情嬉戏……美丽鹭岛正以破立并举的更新实践，绘就人民幸福的民生画卷，为中国式现代化城市治理写下鲜活注解。