曾经被开发商紧紧捂在手中的“压箱底”资产，如今成了开发商清偿债务的最后一根稻草。

  9月10日，起拍价30亿元的深圳商业地标皇庭广场最终流拍，拍卖吸引了近5万人次围观，但无人出价。评估报告显示，该法拍标的物评估价约43.61亿元，起拍价相当于打了7折，对比3年前74.9亿元的报价，则已是4折起拍。

  皇庭广场位于深圳市福田CBD，为深圳市皇庭国际企业股份有限公司名下资产。近年来，皇庭国际陷入了复杂的债务纠纷，2022年，皇庭广场第一次被摆上货架，皇庭国际开价74.9亿元对外出售以缓解债务压力，但最终即使降价也未能成交。

  财报数据显示，自2020年至2024年，皇庭国际已连续5年亏损，总亏损额超44亿元，截至今年一季度，公司总资产为80.08亿元，但总负债高达77.77亿元。

  8月底，位于深圳市南山区的豪宅半岛城邦花园一期会所变卖，面积约1230平方米，变卖价格约4532万元，最终同样因无人报名流拍，而同期上架法拍平台的54套一期商铺，则以约7232万元的价格打包成交。

  该批法拍房源的所有人为“深圳半岛城邦开发有限公司”，根据法院执行裁定书，拍卖原因是开发商与交通银行的借款纠纷，银行方面向法院申请处分上述房产以清偿债务。

  有机构统计，8月份，深圳法拍房共成交354套，平均成交折扣率约81%。其中，成交折扣率最低的是福田区的紫元元大厦，两套房源均为底价成交，成交价仅为市场价5折。经查询其背后拍卖原因，是开发商与中建二局的建筑合同纠纷，共有20套房产被法院查封变卖。

  近两年来，在各大法拍平台上，一批又一批深圳开发商的资产以“骨折价”涌入市场，有曾经高不可攀的豪宅盘以5折起拍价等待买家，也有开发商曾经捂盘惜售、甚至只租不售的房源，最终均沦为了抵债工具。

  甩卖“压箱底”资产

  8月，南山区的南城小筑上架了5套法拍房源，起拍价约5.7万元/平方米，仅为市场评估价的6折水平，被市场热议为“又一小区业主被开发商背刺”。

  8月28日，5套房源全部底价成交，南山区的房产中介经纪人林女士称，该小区近期的二手房挂牌均价在8.6万元/平方米左右，但地块出让时间为1993年，意味着房子产权年限已不足40年。

  南城小筑项目最早于2021年开盘，推出87套小户型住宅，开盘均价约8万元/平方米，共有195批客户冻资，最终开盘“日光”，此次拍卖房源为开发商保留房源，多名业内人士表示，该项目开发商已捂盘多年。

  “当时市场火热，开发商便顺势捂盘，保留了高楼层的房源，直到2023年捂成现楼再拿出来卖，却因为市场原因和产品原因，已经卖不动了，没想到现在开发商资金出了问题，捂了这么多年的高楼层房源，最终只能6折抵债。”林女士表示。

  同样位于南山区的“桃源里家园”项目，6月份再次有21套房源上架法拍平台，引发市场的高度关注，因为对比周边老小区6万元/平方米以上的二手成交价，其起拍价最低仅3.7万元/平方米，相当于周边房价的6折。

  桃源里家园建成于2017年，项目开发商采取“全自持、只租不售”的模式长期持有，目前50平方米一房一厅的月租金在6000元左右。今年2月份，桃源里家园第一批5套住宅被法拍，曾吸引50名买家出手，平均溢价率超40%。

  而6月16日，尽管第二批法拍的21套房源全部成交，但溢价率超过20%的仅有4套房源，热度下降十分明显。

  不仅有中小户型房源，近两年来，部分“出险”房企旗下的深圳豪宅楼盘，如半岛城邦、宝能城等项目，更已成为法拍平台的“常客”。

  值得关注的是，并非所有的“骨折价”法拍房都能换来真金白银的回血，同样是房企的“大甩卖”房源，有些开发商的自持资产却无人问津，热度分化依旧明显。

  开发商债台高筑

  “确切来讲，开发商的这些房源不是被甩卖，而是被清算。”有法拍行业人士说道。

  乐有家法拍团队负责人陈金华称，开发商的一手保留房源最终被摆上货架拍卖，大部分是源于企业因破产被拍卖以清偿债务，而企业破产的原因，多为持续重仓房地产或转型失败。

  “例如，半岛投资因影视业务亏损，宝能投资新能源汽车失利，桃源里家园开发商则被惠州房地产开发项目拖垮，均是行业调整的缩影。”

  从上述法拍房源的法院执行裁定书中也能看出，在这些房产的命运浮沉背后，映射出的是各家开发商如今的债务漩涡。

  如南城小筑项目的背后开发商“深圳鹏城弘基投资管理有限公司”，因借款合同纠纷导致房产被申请拍卖抵债，并且，从执行裁定书来看，开发商因纠纷被涉及拍卖的房产并不只有5套房源，而是累计共有11套。

  天眼查数据显示，自2024年2月至2025年1月，该企业已有多次被执行记录，被执行总金额超7000万元。

  桃源里家园的开发商“惠州市惠阳区拓建实业有限公司”，同样因借款合同纠纷被广发银行申请拍卖查封资产，共计108套房源，数量之大，已经占到了小区将近一半的房源。

  去年10月，深圳市星都置业有限公司被平安银行申请强制执行支付4.24亿元欠款及利息，直至今年1月，由于深圳星都方面并未履行偿付义务，法院则对其名下282套法拍房源进行拍卖变卖。

  而项目体量更大的半岛城邦项目，近两年从一期到四期均有多套抵押房源被法拍，开发商“深圳半岛城邦房地产开发有限公司”背后的债务，更是涉及如交通银行、中信银行、中建二局等多家曾经的合作机构。如去年4月，中信银行便向法院提出申请，要求将半岛城邦三期的33套房产以及四期的106套房产，进行拍卖变卖以偿清债务。

  值得关注的是，近日，根据《深圳半岛城邦房地产开发有限公司及关联公司重组项目债权申报通知公告》，明确深圳半岛城邦房地产开发有限公司及其关联公司（深圳半岛城邦置业有限公司、半岛置业广州投资有限公司）将采取破产重组。

  数年来，多批次的卖房抵债始终是杯水车薪，债台高筑下，深圳半岛最终走上破产重组之路，无疑也给同样资不抵债的本地房企敲响了警钟。