今年夏天，广州市区某楼盘销售人员在朋友圈打出“现房特价”广告：臻席6套一口价房源，现楼实景，即买即入住。

  事实上，该项目已开售三年有余，除开盘时凭借市场高峰余温去化一批外，后续销售速度一直缓慢。如今从期房“熬”成现房，即便多轮降价，仍难言畅销。

  类似案例在广州楼市已不罕见。一个新的趋势正在浮现：克而瑞广佛数据显示，截至2025年上半年，广州商品住宅可售库存1447万平方米，其中现房742万平方米，占比51.3%；期房705万平方米，占比48.7%。

  现房库存量首次超过期房。

  销售步伐放缓

  期房变成现房

  现房占比上升，最直接的原因是去化放缓。

  克而瑞广佛数据显示，广州一手住宅库存虽较此前高位已有所改善，但压力依然不小。截至8月末，全市可售库存面积1421万平方米（约11.9万套），去化周期21.1个月。在全市11个区域中，仅有荔湾、海珠两区的去化周期低于18个月。

  “正常情况下，楼盘从取得预售证到交房大约需要2至3年。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，但自2022年底起，广州一手住宅的去化周期基本维持在20个月以上，截至目前已超过两年半，去化不畅成为现房库存超过期房的首要原因。

  广州楼市“粮仓”增城便是典型代表。一名增城楼盘操盘手透露，他们项目的现房、准现房库存超过1000套，周边同类项目亦不在少数。“过去‘现楼’是卖点，现在几乎所有项目都在喊。虽然增城新增供应持续收缩，但刚需客普遍偏爱地铁盘，我们项目离地铁有一定距离，价格优势也不突出，去化表现一般。销售周期拉长后，期房自然变成现房销售，这也是无奈之举。”

  除销售承压外，市场需求变化、资金监管趋严同样推高现房库存。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，购房者对期房的接受度在下降，更愿意选择“看得见、摸得着”的现房或准现房，以增强对交付的信心。为了提升竞争力，不少开发商也开始主动转向现房销售。与此同时，随着资金监管趋严，工程进度未达节点时无法提取资金，预售资金调配的难度加大，这也进一步推动房企将项目做成现房。

  肖文晓补充说，部分“出险”项目在完成“保交房”任务后，未售房源也集中释放至市场，抬升了现房库存占比。

  产品力最关键

  现房的增加，正在对二手房和一手期房市场同时施加压力。

  “近年来二手房活跃度高于新房，本质上是刚性需求占主导，而二手房的‘即买即住’优势明显。一手现房增多，必然分流部分二手房需求。”肖文晓表示。

  一位深耕天河区的房产中介经纪人说，天河不少项目以现房或准现房形式销售，今年部分急于入住的客户，在比较时直接排除次新房，转而关注一手现房。这也是部分天河“网红”次新盘价格出现明显下调的原因之一。

  不过，现房并不是就代表具备完全的优势。

  对部分购房者而言，现房“所见即所得”，交付无悬念，更有安全感；但也有人担心，那些“熬”成现房的项目往往设计滞后。

  肖文晓强调，最终决策仍取决于买家对“质价比”的判断。对于一手楼盘而言，期房变成现房并不必然意味着更好卖。除价格外，户型设计、装修标准、园林绿化、物业管理等，都是购房者的重要考量。

  一位市区项目操盘手提到，近两年广州新盘在产品设计和配套上“内卷”加剧，户型迭代频繁，部分现房产品在理念和功能上已落后一到两代。再加上会所、车库、社区配套服务不断升级，这些都是存量现房难以比拟的。单纯因为“现房”标签而下单的购房者并不多见。

  此外，现房阶段往往会放大楼盘自身的短板。

  “‘所见即所得’的同时，也意味着缺点无处遁形。期房阶段尚有一定滤镜，而一旦进入现房，问题便会被一览无余。”上述操盘手表示，例如楼盘外立面、楼距、景观等，在现房阶段会被购房者直接感知，一些项目因此在竞争中落于下风。

  全面现房销售

  广州能否实现

  广州因为市场变化出现的现房增多情况，正是不少城市正在苦苦探索追求的现房销售目标。

  目前，为了现房销售，有的城市在土地出让环节规定现房销售，有的城市提高预售工程进度标准向现房过渡，也有的城市鼓励在“白名单”项目中择优推行现房销售试点。

  以广州出现的去化缓慢、期房变成现房情况，是否具备全面推行现房销售的条件，市场参与各方对此十分关注。

  “如果没有配套政策支持，比如降低开发贷利率、下调地价，现房销售很难全面推行。”李宇嘉表示，广州现房库存超过期房，为预售制改革提供了窗口期，但现房销售真正落地仍需循序渐进。

  在李宇嘉看来，从开发商角度，现房销售的资金压力极大。如今要求“自有资金拿地”，而预售可提前回款，维持资金较快周转；现房销售模式下，从开工到销售的周期，由原先的6个月到1年，延长至2至3年。也就是说，开发商需要等上2到3年，才能通过销售回款收回土地成本。投资回报周期被拉长，市场变化的不确定性增加，开发商拿地积极性下降，地方土地财政也将承压。

  肖文晓判断，目前市场整体仍处于筑底修复期，房企拿地规模逐年递减，未来现房库存占比或将继续上升。在此背景下，可以结合“好房子”的要求，在库存大、现房多的区域，试点推出部分现房销售地块，引导市场预期。但同时需要综合考量房企开发成本的增加，适当下调现售地块起拍价，才能激发开发商的参与意愿。