在盈利压力面前，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”，00405.HK）开始考虑出售资产的选项。

  9月8日，该公司透露将向关联方出售广州越秀金融大厦50%权益及内部重组余下50%权益，代价约34.33亿元。股权出售款项所得净额加上新银行融资，总计约53亿元将全部用于偿还现有债务。

  越秀房产基金是全球首只投资于内地物业的上市房地产投资信托基金，近两年，不断上升的融资成本对其净利润指标造成不小的压力。上半年，该公司实现9.66亿元的收入，除税后净亏损3.37亿元，其中，融资成本占了收入的42%。

  虽然此次交易预计将录得1.65亿元的亏损，但越秀房产基金认为这是一项必要的举措。该公司表示，交易及再融资完成后可显著降低利息支出，借贷比率也将下降近7个百分点。

  持有3年多后处置套现

  越秀金融大厦位于广州市珠江新城核心区的中轴线上，为广州十大摩天大楼之一。该项目总建筑面积约21万平方米，高约309米，包括地上68层甲级写字楼及拥有827个地下停车位的4层地库。2024年，该项目为越秀房产基金贡献了3.62亿元的收入，今年上半年则收入1.65亿元。

  2021年10月，越秀房产基金宣布以78亿元的价格向越秀地产收购越秀金融大厦。据了解，越秀金融大厦当前的市场评估值为80.49亿元，50%权益的代价定为34.33亿元，则是综合考虑了这部分股权约36.8亿元的资产净值及约2.49亿元的协定折让。

  项目另外50%的股权将进行内部重组。出售及重组完成后，越秀房产基金所持权益将降至49.495%，越秀金融大厦也将成为其少数权益物业。

  为了对越秀房产基金部分现有债务进行再融资，越秀金融大厦所属的项目公司已获得一家银行不超过40亿元的融资承诺函。本次交易结束后，项目公司将提取30亿元用于偿还越秀房产基金的部分现有离岸债务。算上股权交易23亿元的款项净额，越秀房产基金将有53亿元的现金入账。

  据了解，越秀房产基金此前考虑过多种降债方案，如股权融资，及通过公开招标或竞标拍卖将越秀金融大厦出售给独立第三方。由于基金单位价格低迷、投资者对中国房地产股票信心不足等原因，股权融资的方案没有被通过。在当前的市场环境下，要在一定期限内将物业以合理价格卖给第三方买家，也不是那么容易的事。最终选择关联方——广州越秀发展集团有限公司作为交易对手，一方面是方便协商交易框架和时间，另一方面也是基于对方给出的物业估值与当初的收购成本一致，没有大幅压价。

  因此，即便略有亏损，但越秀房产基金认为考虑到当前市场状况及近期可资比较交易，此次交易定价属公平合理，使公司能够实现远高于当前约0.3倍市账率的出售价格。

  融资成本侵蚀利润

  越秀房产基金对越秀金融大厦的收购没赶上好时机，在那之后，受疫情、俄乌冲突、美国通胀及利率上升等多种因素的影响，香港银行同业拆息率于2021年底触底反弹，导致越秀房产基金的融资成本持续攀升，进而对净利润及每个基金单位分派造成不利影响。

  2024年，越秀房产基金实现20.32亿元收入，同比减少2.65%，除税后的净亏损约3.37亿元，同比扩大84.1倍。期内，该公司的融资开支约10亿元，占了收入的49%。2025年上半年，融资开支在收入中的占比有所下降，但对净利润的影响依然不可忽视。

  融资成本攀升与人民币贬值还共同推高了越秀房产基金的借贷比率，截至6月末，其借贷比率为48.1%，相较2021年底的40.2%，上升了近8个百分点，距离香港房托守则50%的要求上限已无多少空间。

  惠誉曾在2024年的一份报告中表示，越秀房产基金的信用评级已达到上限，目前面临的主要挑战是降低融资成本。

  截至6月末，越秀房产基金未来1年内到期的借款超过101亿元，而其银行存款及现金仅15.5亿元。若继续借新还旧，融资成本依然将居高难下。

  在股权融资不可行的背景下，出售资产变现便成了必要选项。越秀房产基金的资产池中包含了写字楼、酒店及服务式公寓、批发商场、零售商场等四大类物业。其中，写字楼是该公司收入的主要来源，上半年收入为5.32亿元，占收入总额的55%。但写字楼市场的走势不太乐观，今年上半年，广州甲级写字楼租金和出租率继续承压，全市空置率攀升至22.6%，同比增加4.1个百分点，平均租金127.4元╱平方米╱月，同比下跌5.9%。越秀金融大厦的运营也受到了大市影响，上半年出租率为82.1%，同比下跌0.8%，收入1.65亿元，同比下降9.1%。

  越秀房产基金认为，出售事项完成后，公司来自办公物业的经营收入占比将从55%降至46%，有助于提升抵御市场周期性波动的能力。整体来看，由于此次交易所得款项净额将用于偿还现有债务，该公司的借贷比率将从48.1%降至约41.2%，净债务、融资成本等指标也将得以改善。