上海市房屋管理局近日印发《上海市住宅小区公共收益管理办法》，明确建立公共收益监管账户制度，规定公共收益须直接存入监管账户，业主对资金流转享有知情权和监督权。新规旨在解决以往物业“自收自支”的问题，强化公共收益管理的透明与规范。

  根据办法，自2026年4月1日起，住宅小区每一部电梯、每一个车位、每一块广告牌产生的公共收入，都应当直接存入监管账户，实行专户专储、单独列账、公开透明管理。

  办法对“小区公共收入”和“小区公共收益”作出清晰区分：前者是指利用业主共有道路、场地、设施、房屋等开展经营活动取得的收入，后者则是公共收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后的余额。

  新规还对公共收益的入账、使用和公示提出刚性要求，并禁止前期物业参与分成。业主委员会、物业服务企业须每季度结算收益，并于次季度首月15日前公示收支情况。

  长期以来，住宅小区的电梯广告费、停车费、公共场地经营收入等“公共收入”是一笔“糊涂账”，如何产生、如何使用，广大业主无从得知。

  物业服务领域也成为一个隐蔽的腐败温床。2023年，一起物管科长受贿案，进入成都市纪委监委视野。

  根据2008年施行的《成都市物业管理条例》相关规定，房屋预售前必须采取公开招投标的方式选聘物业管理服务公司。瞧准“商机”，当时兼任成都市物业协会会长的宋某某要求成立服务中心，专门开展物业评标业务。为让各区（市、县）物管部门将辖区物管企业推荐到该中心来评标，2007年至2016年，物业协会向部分区（市、县）物管部门“返点”1300多万元。

  在成都，物业管理行业总产值超过530亿元，覆盖约2.4万个小区、1500万人。“物业与老百姓生活息息相关，对在物业管理行业打歪主意的问题，必须下决心下气力整治。”成都市纪委监委相关负责人表示。

  对于住宅小区公共收益的种种乱象和黑幕，河南、黑龙江最近也出台专项管理规定，从制度层面明确公共收益的来源、归属、管理和使用方式。河南省住建厅印发了《河南省住宅小区公共收益管理办法（试行）》，从省级层面系统规范公共收益管理。该办法明确提出，公共收益属于业主共有，管理应当坚持公平公开、共同决策、政府监督原则，任何单位和个人不得侵占、挪用。黑龙江省住建厅则要求，住宅小区公共收益实行专户管理、独立核算、定期公布，严禁以个人名义存储、管理公共收益，并对伪造、隐匿会计资料等行为作出禁止性规定。

  住宅小区公共收益这笔曾经让全国业主管不了的“社区账本”，正在发生深刻的治理之变，被拉回制度化、阳光化的监管轨道。