8月1日傍晚6时30分，深圳地铁16号线技术大学站，人流出站后迅速涌向公交车站，随后又奔赴各自目的地。这里是深圳东部最大的跨市公交换乘枢纽之一，每天有成千上万的“深惠通勤族”在此完成换乘，涌向惠州。

  惠州，曾是全国楼市最魔幻的区域之一。2016年到2021年间，惠州临深片区一度成为各路投资客蜂拥入场的博弈场，深圳客户坐着免费看房大巴蜂拥而至，一手房备案价从10000元/平方米炒到近18000元/平方米；二手房挂牌价一度突破20000元/平方米。

  “买不了吃亏，买不了上当，深圳的下一站就是这里。”楼盘营销人员的话术震耳欲聋。

  然而，潮水终归会退去。2023年至2025年，惠阳、大亚湾二手房价格累计跌幅在30%至50%间，部分楼盘价格下滑50%。在2025年那个秋天，临深片区的房地产中介机构门店，“关门”的告示渐渐多了起来。

  转折发生在2026年上半年，惠州密集打出楼市“组合拳”政策，陆续推出人才房票、上调公积金贷款额度、放开家庭代际互助提取公积金、凭商品房买卖合同及购房发票办理落户、购置车位财政补贴等举措，从资金、户籍、配套等多个维度全方位降低置业门槛。

  一系列举措下，惠州楼市迎来回暖行情。国家统计局发布的数据显示，6月份，新房价格环比上涨城市有20个，其中，惠州以0.4%的涨幅位列第一。

  近日，惠州市住建局、市房地产业协会亦陆续公布2026上半年商品住宅交易数据，1~6月全市商品住宅累计成交528.2万平方米，其中新房住宅184.1万平方米，二手住宅344.1万平方米，同比全线上扬，市场回暖势头持续稳固。

  “信心比黄金重要，现在是信心回来了，楼市就有了起色。”惠州一家房地产中介机构门店的负责人表示。

  “本轮上涨城市中，徐州和惠州房价涨幅最为突出，这两个城市具有风向标意义，说明当前部分三四线城市开始出现上涨且领涨。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前徐州和惠州房价显现积极拐点，一定程度上意味着市场调整或已阶段性到位。

  惠州市住房和城乡建设局相关人员对记者表示，当前惠州房地产市场整体呈现企稳回升态势，一方面持续聚焦高品质住宅建设，发力打造“好房子”；另一方面不断优化调整楼市相关政策，双向协同推动市场平稳向好。

  楼市量升价稳，信心修复

  乘坐M189路公交车约半小时，便会从深圳进入惠州地界，龙光城赫然矗立于眼前，它是“临深”片区规模最大的楼盘。

  “以龙光城为例，最近不仅成交量涨了，价格也涨了，有的单套涨了5万元～6万元。”上述惠州房地产中介机构门店负责人表示。

  张先生在深圳龙岗工作，今年6月，他在临深某楼盘签下认购书。他说：“断断续续看了一年的房，以前一直犹豫，怕市场不稳，现在价格基本定了，而且月供比租房划算，租房一个月也要两三千元，所以就定下了。”

  如今，像张先生这样的“深惠通勤族”正在取代过去的投资客，成为临深楼市的购房主力。

  如果说临深市场是惠州楼市的“前哨”，那么以“大亚湾万达”为核心的地缘自住区域则是市场的“压舱石”。

  万达片区，是惠州本地改善性需求的集中地之一，这里距离深圳坪山约20公里，但与临深一些“睡城”不同，万达片区是一个已经成熟的地缘生活中心，学校、医院、商超、公园一应俱全。住在这里的人，大多数工作在惠州本地，或是大亚湾石化区、新兴产业园的产业人口。

  万达片区的泰丰牧马湖是整个惠州今年1~6月住宅网签最多的项目，其成交情况具有风向标意义。

  在泰丰牧马湖营销中心，中房报大湾区看到，沙盘前围着三四组客户，洽谈区几乎座无虚席。泰丰牧马湖项目相关人员表示，项目目前主推89平方米至142平方米三房、四房，以本地改善性客户为主。

  “90%以上的客户都是惠州本地人或在大亚湾工作定居的产业人口，买来自己住的，几乎没有投资客。”上述泰丰牧马湖项目相关人士表示，2026年春节后，项目案场来访量便逐月攀升，看房的人多了，犹豫的人少了。

  对于这些市场情况，他认为有两方面原因，一是利好政策密集释放，补贴力度较大；二是房价经过前两年调整，已经符合购房者心理预期，当下是买房的窗口期。

  在售楼处门口，笔者遇到了一对刚签约的年轻夫妇，丈夫在惠州大亚湾一家新能源电池企业做工程师，妻子是小学老师。“我们看了半年多房，之前一直担心买了继续跌，但最近几个月价格稳住了，看房的人也越来越多，我们也有居住需求，就果断出手了。”

  据了解，泰丰牧马湖目前售价在9000元/平方米左右。价格最高峰时是在2021年，售价22400元/平方米左右，最低点则在2025年底，售价约为8000元/平方米。目前，房价整体呈触底企稳状态。

  惠州万达片区的另一个楼盘瑞禧园也走出了同样行情，该项目最高峰达到20000元/平方米左右，如今售价在10000元/平方米左右，价格虽然大不如前，但相比最低点已有一定涨幅。

  “漩涡中”的海景房，跌幅收窄

  曾被誉为“深圳后花园”的惠州海景房市场，在经历了长达数年的价格调整后，近期也逐渐回稳。

  从大亚湾黄金海岸一路向东，绵延数十公里的惠东稔平半岛海岸线上，碧桂园十里银滩、华润小径湾等知名楼盘一字排开。

  10年前，该片区吸引全国各地投资客集聚，成为楼市投资热点区域。曾经某楼盘一套55平方米海景房高峰期可卖到120万元，“面朝大海、坐等升值”的话术让无数人掏空口袋。

  如今，同样的户型挂牌五六十万元仍无人问津，部分偏远房源单价已跌破4000元/平方米。

  碧桂园十里银滩一期一套59.6平方米的一室一厅挂牌价仅22万元，折合单价约3691元/平方米，甚至有业主在社交平台发帖“求接手”，表示愿意以更低价格尽快脱手。

  不过，回暖迹象也在显现，品质较好的社区，价格已出现微弱企稳信号。华润小径湾部分二手房源成交价格已从底部稳住。

  一位长期跟踪惠州东部海景房市场的分析人士表示，2024年到2025年初是最为恐慌的时候，天天都有业主急抛。现在，议价空间在收窄，买家想大幅砍价没那么容易了。

  成交量方面亦有所改变。据当地房产中介机构反映，2026年以来，海景房带看量明显增加，周末一天能带看三四组客户，去年此时一周都未必有一组；成交房源主要集中在总价30万元~60万元的小户型，买家多为自住需求。

  来自吉林的一位退休教师，今年5月份花38万元在华润小径湾买下一套70平方米两居室。“东北冬天太冷，这边舒服多了，而且38万元在老家县城买不到什么好房子，在这里能住上一线海景房，很值。”该教师表示。像这样的北方退休“候鸟”老人，正在成为惠州海景房的重要接盘力量。

  “好政策+好房子”，驱动市场

  惠州市住建局、市房地产业协会发布的相关数据显示，今年1~6月，惠州商品住宅累计成交46453套，成交总面积528.17万平方米，同比涨幅均超10% 。其中6月新房住宅成交达4913套，创近3年新高，从3月到6月已实现“四连涨”。

  ‌二手房更是活跃，二手房成交规模已占惠州市楼市总成交量的65%，1~6月二手住宅成交29546套，同比增长19.6%。

  ‌库存也在下降，1~6月新建商品住宅库存同比下降21.9%，市场供求关系逐步改善 。

  从销售情况来看，位于惠州大亚湾西区的泰丰花园以556套房源网签量位居套数榜单榜首，位于惠城金山湖的甲叁號院和仲恺的星河臻誉府分列二三位，分别网签新房533套、258套。“新规产品”甲叁號院因户型面积优势位列榜首，单盘销售近8.8万平方米。

  中海甲叁號院相关人员表示，“好房子”在惠州不缺买家，过去几年市场下行期，部分房企减配降价影响了销售，但真正沉下心做产品的项目依然能获得市场认可。

  7月份，中海地产以约5.5亿元竞得惠州金山湖湖心岛核心地段一宗商住用地，折合楼面价约5525元/平方米。

  此次市场回暖，和惠州利好政策的推出有很大关系。

  2026 年以来，惠州持续加码楼市扶持，密集推出楼市纾困 “惠八条”、车位购置补贴、公积金贷款提额、购房落户优化等安家利好。当地同步出台人才房票相关政策，发布总规模 1 亿元安居礼包，按3万至10万元梯度为达标人才发放购房补贴，以住房红利吸引人才扎根惠州。

  惠州市住建局相关人士表示，惠州推出的“惠房出省”政策，同样为楼市平稳健康发展注入正向动能。6月下旬，借助惠州至哈尔滨直航航线开通契机，惠州携3000万元定向人才房票奔赴哈尔滨开展城市房产推介活动，40余家品牌房企、近50个优质楼盘集中参展。在此之前，惠州已先后走进长沙、武汉等城市开展巡展推介，重点瞄准北方旅居养老客群，持续优化客源结构，促进购房来源多元化。

  “‘房票补贴’原计划将在7月底到期，但根据目前的市场反馈和需求，决定延长至8月底，不排除继续延长至年底的可能。”惠州市住建局相关人士表示。

  产业、人口与城市的协同共振

  除了政策支持外，楼市回暖离不开惠州经济、产业与人口的活跃。

  按照“十五五”规划设定目标，到2030年，惠州力争常住人口规模达到700万人左右，全域实时活动人口突破千万。城市引才节奏持续提速，依托“十万人才大招引” 等专项举措，截至2025年末，惠州人才总量突破180万。

  产业层面，惠州持续推进结构优化，朝着智能化、绿色化、融合化方向发力，做强以电子信息、石化能源新材料两大板块为支柱的 “2+1”产业集群；推动家具、家电等传统制造产业转型升级，培育低空经济、新型储能、固态电池、体育装备、辅助驾驶、高端声学等新兴赛道，促进制造业与生产性服务业协同发展，持续壮大优质市场主体，目标建成粤港澳大湾区重要智能制造基地。

  城市建设维度，惠州“十五五”规划明确提出打造品质城市，全方位完善城市功能配套，营造宜居的城市空间；因地制宜推进城市更新，以精细化治理提升城市管理水平，持续增强城市聚人、兴业承载力。

  作为广东第五大经济体，惠州市2025年GDP达到6363.66 亿元，规上工业增加值同比提升 8.6%。全市工业总产值突破1.5万亿元，正向万亿GDP城市稳步迈进。

  强劲的工业动能、深度嵌入大湾区一小时生活圈的区位优势，叠加远低于一线核心城市的居住成本，持续为惠州导入人流与产业资源，也推动着房地产等行业健康发展。

  此外，惠州楼市回暖的核心逻辑还在于“产业、人口、住房”的良性循环。产业升级带来就业机会，就业机会吸引人口流入，人口集聚又催生住房需求，而相对合理的房价则让更多人能够“留下来”，这一逻辑链条正在惠州逐步兑现。随着产业与人口的正向循环持续深化，惠州楼市有望在“稳预期、去库存、促转型”的基调下，迎来更加健康、可持续的发展格局。