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一场燃烧超过24小时的五级大火，让香港大埔宏福苑的七栋楼宇为城市更新中的老旧建筑安全系统拉响警报。

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监管与执行仍存空白地带

公开信息显示，从直接原因看，工程材料违规与施工管理失控是火势蔓延的直接推手。

警方调查发现，建筑物外墙的保护网、防水帆布、塑料布疑似不符合防火标准，而每层电梯大堂窗外的发泡胶包封更是加速火势蔓延的“助燃剂”。

易燃材料与建筑外墙仅0.5米的间隙形成“烟囱效应”，强风助推火焰在12分钟内从地面直窜40层顶楼。

尽管工程方承诺实施“工地无烟政策”，但居民多次发现工人在竹棚架内吸烟，违规烟头成为潜在火源。

大火前的香港宏福苑 图片来源：小红书@泘呼

从制度层面看，监管标准空白与政策执行梗阻构成了风险放任的制度漏洞。

香港劳工处执行的适用于建筑地盘的安全条例，在临时围护材料阻燃性方面存在制度空白，未明确竹棚架、棚网的防火等级和阻燃标准。

尽管香港屋宇署于2025年10月曾向所有认可建筑专业人士及注册承建商发出通告，要求所有正在兴建、拆卸或进行修葺工程的建筑物的外墙保护材料必须符合认可阻燃标准，但这一要求并未得到充分落实。

从环境因素看，老旧社区固有风险叠加造成了逃生与救援的双重困境。大埔区作为香港传统居住区，楼宇间距普遍不足10米。

8幢高层楼宇呈“密集矩阵”分布，高密度建筑布局导致一旦一座楼宇起火，很容易通过火星飘散蔓延至相邻楼宇。

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建筑体检导则为“治已病”

向“防未病”实施明确方向

必须重视在全国范围内，老旧小区因“先天不足、后天失管”引发的事故风险。

数据显示，截至2024年，我国城乡住房总建筑面积已超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%。

大量建筑因材料老化、违规改造等问题，安全隐患逐渐凸显。

老旧小区普遍存在“五大防火短板”：

消防设施缺损、违章搭建普遍、电气隐患突出、消防通道堵塞，以及特殊群体防护不足。

冬季更是老旧小区火灾的“高发季”，气候干燥、用火用电激增、节日因素这三类风险叠加，进一步加剧了火灾风险。

劲松114改造过程  图片来源：北京建工五建集团

回顾前文令人心痛的失火事件，对于正在进行大型维修的楼宇，香港特区行政长官李家超表示，政府已立即安排巡查全港所有正在进行大型维修的屋苑，检视棚架及建筑物料的安全。发展局还与业界会面，商讨推进金属棚架取代竹制棚架的路线图。

事实上，我国相关部门正积极构建房屋全生命周期安全管理制度，住建部部长倪虹在阐述“十五五”时期推动房地产高质量发展的六大重点任务时强调，要建立房屋全生命周期安全管理制度，加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，以强化房屋安全保障。实行“无体检、不更新”

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《导则》推行势在必行

从团体标准开始，提出倡议并实践探索，中国房地产业协会立项的国内首个规范房屋建筑体检工作的团体标准操作指南——《房屋建筑体检实施评价导则》（以下简称《导则》）即将送审发布。

该《导则》由中国房地产业协会立项立项，中国建筑科学研究院、北京中房研协信息服务有限公司联合主编，旨在为存量房“老龄化”难题提供系统化、规范化解决方案，填补行业空白。

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《导则》核心内容聚焦三大方面：

一是构建全周期体检机制，明确日常体检、按建筑年限执行的基础体检及专项体检的动态监测体系。

二是推广无人机、爬墙机器人等无损智能技术，搭建信息化平台实现“可视化预警+动态分析”。

三是建立8个维度的“优秀、良好、达标”三星级评价体系，为体检实施项目的评价划定标尺。

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建筑体检课题组组长、中国房地产业协会银发人居分会会长周忻形象地阐释了这一理念：“过去人们有病才去看病，但现在很多人每年都去体检，房屋也是如此。”

《导则》的出台，顺应我国建筑安全管理思维的重大转变。

它将成为配合推动城市更新从“治已病”向“防未病”转变的重要探索，更将为房地产行业从增量转向存量开辟“运维服务”新路径。

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