石碌镇，是海南省西部的昌江黎族自治县（以下简称“昌江县”）县城所在地。随着近期昌江县“优化调整全县房地产政策”的出台，“全域限购”6年的海南已有17个市县出台了楼市优化调整新政，目前只剩下三亚。

  近期有媒体在梳理全国放开限购的区域名单中，称限购政策“纹丝不动”的省市就包括海南。实际上，海南从今年年初以来，已有多个市县在“省十条”框架内，陆续出台相关政策措施为楼市“松绑”。

  相对于海南其他市县优化调整房地产政策，作为房地产“小县”的昌江县，本次出台的楼市新政中，部分政策措施“尺度还算较大”，比如非本省户籍居民在当地购买商品住宅等。

  有行业人士分析认为，海南各地不断优化调整楼市政策，即“松绑”政策的持续输出，一方面符合住房城乡建设部“坚持因城施策、一城一策、精准施策的指导，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策”的指导思想和实操路径；另一方面也体现海南各地对楼市政策的谨慎态度，分阶段、有步骤地出台楼市新政，也是对当地楼市的一种试探，以防楼市出现大起大落情形。

  对非海南户籍居民放开限购

  最近，在海南房地产业界流传着一份《昌江县住房城乡建设局关于优化调整全县房地产政策的通知》的红头文件，称该县“大尺度”放宽限购政策。

  5月6日下午，记者通过昌江县官方渠道证实，该优化调整房地产政策的红头文件属实。

  记者了解到，昌江县本次出台的房地产新政包括商品住房购房、住房限制转让，以及商业、办公类项目产权分割销售三个大方面的优化调整政策。上述新政除了在多孩家庭购房、人才购房等方面，与海南其他市县楼市新政“步调一致”之外，昌江县还加大了对本县企业员工购房支持力度。

  比如新出台的政策规定，在该县生产运营的大中型企业、与该县政府或职能部门签订招商引资投资合作协议且协议投资额达5000万元（含）以上的企业，以及在该县注册并实际运营时间超过1年的小微型企业，其企业内部非海南省户籍员工购房，执行与本省户籍居民相同的购房政策。

  也就是说，“两大一小”企业中的非海南户籍员工在昌江县购房，与本省户籍居民享受同等待遇。

  不仅如此，昌江县在“进一步放宽非本省户籍居民购房限制”的政策措施上，被外界解读为“尺度较大”。

  比如，不符合该县人才购房及企业员工购房政策的非本省户籍居民，购买本县商品住房执行政策：购买石碌镇（昌江县城）行政区域外商品住房的，执行与本省户籍居民相同的购房政策。

  非海南户籍居民购买石碌镇行政区域内商品住房，提供至少一名家庭成员在本省累计12个月及以上个税或社保缴纳证明的，执行与本省户籍居民相同的购房政策。

  简而言之，昌江县对非海南户籍居民在当地购房方面，区分为县城行政区内外区域，如当地房地产项目较为集中的棋子湾片区，对非海南户籍居民放开限购。

  “因城施策”的自主决策权

  昌江县位于海南省西部，与海口、三亚、陵水等市县相比，属于房地产开发小县。

  据当地官方数据显示，2023年，昌江县上市商品房面积为33.47万平方米，其中商品住房上市面积为32.67万平方米，商业营业用房上市0.8万平方米。至2023年末，全县可售商品房面积为76.85万平方米，其中商品住宅可售面积为42.45万平方米，商业营业用房可售面积25.89万平方米，产权式酒店可售面积为5.78万平方米。

  在2023年，昌江县商品房销售面积为16.07万平方米，销售金额13.23亿元，同比分别增长了97.2%、76%。其中，商品房住宅销售面积14.09万平方米，销售金额11.28亿元，同比分别增长了95.25%、91.97%。

  但今年1~3月份，昌江县商品房销售面积和销售额出现大幅下滑，同比降幅均超过了65%。所以，昌江县出台房地产优化调整政策显得较为“迫切”。

  另据了解，昌江县本次出台的房地产新政对产权式酒店客房和酒店式公寓方面进行了优化调整，即购房政策中所指的“商品住房”不再包含产权式酒店客房和酒店式公寓。

  另外，昌江县还在住房限制转让政策方面进行优化调整，居民家庭购买的商品住房，在购房合同备案满2年并取得不动产权证后可转让。

  值得一提的是，昌江县在居民购买的保障性住房上市交易方面也作出了明确的规定，即：居民家庭购买2023年12月31日前开工建设的保障性住房（不含安居房），以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或不动产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购房时间，购房时间满5年并取得不动产权证后可上市交易。

  这一条政策措施也是昌江县结合当地客观实际，在“省十条”政策的大框架内，“因城施策”的自主决策。

  政策重心向人才倾斜

  除昌江县出台房地产新政之后，自今年年初以来，海南省已有17个市县出台楼市“松绑”政策，目前只剩下三亚市尚未出台相关政策。

  记者梳理了海南17个市县相继出台的楼市新政，政策对于“限购”“限售”等“松绑”力度越来越大。政策“松绑”的重心，也多向引进人才及重点企业的员工方面倾斜。

  虽然海南省各市县在“省十条”政策框架下，较为谨慎地出台相关房地产优化调整政策，但各地针对当地的实际情况，在政策出台上也有所“突破”。如与昌江县相邻的东方市，由于其区域位置及气候因素，近些年来成为楼市的热点区域，该市在近期出台的楼市优化调整政策，除了“同频”海南其他市县之外，还提到“新建商品住宅将合理配置80平方米以上户型、合理设置预售条件”，这也意味着将之前“限建100平方米以下户型”放宽至“合理配置80平方米”，将“现房销售”放宽至“合理设置预售条件”等。

  另外，海南“最严限购”区域——海南中部生态核心区的五指山、保亭等市县，也出台了相应楼市优化调整政策，此前只限当地居民购买的商品住房，优化调整为“面向本省户籍居民家庭销售”。

  “海南‘全域限购’6年，如今市场情况发生了重大变化，也并非外界所传的‘海南仍严防死守限购政策’，而是政策在分区域、分步骤地优化调整。”当地一位不愿具名的资深地产人士告诉记者，海南楼市从“全域限购”到如今的逐渐“松绑”，表明海南在楼市政策方面还是较为谨慎，“政策一点点地放开也是在试探市场，防止大起大落。”