上海版“好房子”标准来了！

  在国家大力推进“好房子”建设以及住建部《住宅项目规范》正式施行的背景下，9月26日，上海正式出台《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（以下简称“《意见》”），从阳台计容、外立面用材、公共空间设计等多方面推出17条具体措施，推动住宅从“有得住”向“住得好”转型。

  “上海住宅新规既设置了明确的强制性底线标准，也推出了多项鼓励性柔性标准，其核心目标是在整体提升新建住宅品质的基础上，鼓励更高品质的产品供给。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这既对开发商提出了更高的品质要求，又将产品创新的主动权交还给了企业。特别是通过适度放宽建筑高度限制，在一定程度上回补了开发商因提升品质而增加的成本，形成了有效的激励机制。

  李宇嘉进一步表示，在备受关注的计容方式上，上海的做法显得尤为克制。与一些城市通过大幅提高得房率来刺激市场的做法不同，上海最大赠送面积控制在8平方米左右，这种适度节制的策略，有效避免了新建住宅产品与旧规项目、二手房市场形成过度落差，防止了对存量市场造成较大冲击。从市场结构来看，上海新房交易量仅占全市住房交易总量的25%左右，而新规项目又只是新房供应的一部分。因此这项以提升品质为核心的政策，将在推动住宅产品迭代升级的同时，保持房地产市场的平稳健康发展。

  阳台、立面、公共空间设计全面优化

  上海此次发布的《意见》中最为市场关注的是对阳台面积计容规则的细化。

  文件明确，新建住宅每户阳台水平投影面积不超过该户型建筑面积10%且不大于16平方米的部分，按其水平投影面积1/2计入容积率；户型建筑面积小于80平方米的，阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米。沿公共绿地、广场河流等区域设置的开敞式阳台，进深不超0.75米、宽度不超3米且每户仅设一个的，不计容、不计可售面积。

  在外立面材质方面，《意见》提出，采用干挂石材、金属、陶板等高品质材料的饰面层，经测绘确认后可不计入容积率。

  除了阳台和立面，此次新规还明确多项住宅品质提升举措，比如架空层、风雨连廊、地下车库出入口顶棚等用作公共空间的，不计容积率；鼓励人车分流、设置社区大堂、集中布局快递及智慧门禁等便民设施等。

  李宇嘉认为，此次政策是对住宅开发逻辑的一次重构，在规范与激励之间取得了平衡，既遏制了过往“偷面积”的做法，也为产品创新留出空间。

  “此前有些项目靠‘三阳台’户型把得房率做到接近100%，新规实施后，这类设计将受到限制。”上海一新房项目营销人士表示：“阳台计容设限后，不能再靠‘送面积’作为卖点，必须回归户型合理性和空间实用性。但外立面、架空层等不计容，也让开发商更愿意投入高品质材料，更有动力去提升项目质感。”

  而对购房者来说，此次新规是实打实的利好，这意味着其购买到的新房阳台会更大、得房率更高、建筑立面也更加美观。

  多地出台指引 “好房子”标准体系逐步确立

  实际上，从住建部发布的《住宅项目规范》正式施行以来，多地密集推出关于“好房子”建设的指引，在结合区域发展特点的基础上，构建当地高品质住宅标准体系，让“好房子”落地更有规范可依。

  除了上海，此前广州市住房和城乡建设局也发布关于公开征求《关于推进好房子建设的工作指引（征求意见稿）》意见的公告，其中提到，房地产开发企业对卫生间、厨房、外墙、屋面等有防水要求的部位，保修期宜延长至10年；采用装配式整体卫生间的，其防水保修期应不低于10年。起居室(厅)开间净宽不宜小于3.1米，主卧开间净宽不宜小于2.8米，次卧开间净宽不宜小于2.5米等。

  此外，河北省住房和城乡建设厅近日也制定出台16项措施，从“好标准、好设计、好建造、好建材、好物业、好样板”6个方面求突破、抓成效，加快推动安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。

  由甘肃省住房和城乡建设厅组织编制的地方标准《好房子住宅评价标准》创新采用“控制项+评分项+加分项”三级评价机制，设立一星级至三星级三个评价等级，以强化对住宅综合性能的引导。

  综合来看，各地发布的关于“好房子”建设的标准基本围绕购房者关注的房屋高度、亮度、厚度、得房率等因素制定，既有强制性标准，亦有鼓励性政策。

  在李宇嘉看来，这些指引一方面要通过后续具体细则来落地，另一方面要通过供地条款做出规定。需要注意的是，由于多数提升品质的标准会相应推高建造成本，并可能传导至房价，因此这些“好房子”能否被市场、开发商和购房者接受，是下一阶段管理部门要考虑的因素。

  同时他强调，相关政策也要加大扶持力度，例如在土地供应与规划审批环节实现高效衔接与服务优化，为开发商落实标准创造便利条件。此外，切实加强住房建设与自然资源管理部门间的协同协作也很重要，重点应聚焦于项目报建后的监管与联合验收，从而确保品质要求贯穿住宅开发建设全周期。