万科如何化解危机?郁亮给出回应

公司许倩 2024-04-01 10:56:08 来源:中房报

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  这是一次氛围稍显严肃的业绩发布会。3月29日上午,万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等7位高管正襟危坐,直面万科问题。

  “有压力,能过关。”祝九胜回应万科债务压力时说,万科短名单合作银行8家、长名单合作银行16家,长期合作银行有26家,这些银行长期都很支持万科,“我们有信心也有能力应对目前挑战。”

  “虽然万科很早就喊出‘活下去’,但现在来看,万科的危机意识还需要加强,改变的决心和力度还要更大些。万科坚决不躺平。”郁亮说。

  此前一日,万科发布了2023年度业绩公告,数据难言乐观。2023年,万科营业收入4657.4亿元,同比下降7.6%;归属上市公司股东净利润121.6亿元,同比下降46.4%。

  万科集团表示,经过综合考量,2023年度公司不派发股息,不送红股,也不进行资本公积金转增股本,而此前万科已连续31年分红。同时,8位高管自愿放弃2023年度奖金,且自报告披露之日起,郁亮、祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。这些举动无不从侧面体现出万科当前对于现金的渴求。

  “行业还在深度调整中,经营的不确定性还存在。董事会在综合考虑投资者意见后,决定不进行分红,以应对未来不确定性,保障经营安全,恳请投资者给予理解。”万科董事会秘书朱旭说。

  就在3月29日A股开盘后,万科股价呈现走低行情,截至中午收盘时下降2.81%。

  市场超跌但需求仍在

  每年业绩会上,郁亮对于房地产行业的预判都被看作具有风向标意义。

  这次,郁亮表示,万科没有改变此前对于行业超跌的判断。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米,较2019年高点下降59%。尽管行业已经不可能回到过去高点,但行业前景依然广阔。

  郁亮表示,从行业趋势看,一定要从动态眼光看待住房需求的变化。他提及两个方面:

  第一,房地产市场已经从“有没有”到“好不好”的阶段,人们对美好生活的标准是不断提升的,人均居住面积不可能停留在现有水平上。此外,目前城市住宅里有60%多的房子没有配备电梯,对于日益老龄化的中国社会来说,未来这可能是基本配置。

  第二,中国城镇化进程没有结束,新增住房需求依然存在。2023年我国新增城镇人口1196万。综合这些因素来看,未来中国住宅建设中枢值是10亿平方米左右。

  “当前支持房地产市场的政策已大量出台,力度是2011年实施限购以来最大一次,政策力度超过以往任何年度。随着LPR下调,个人按揭利率来到近10年来最低水平,相信政策效果会慢慢显现,市场会慢慢恢复。”郁亮说。

  他还提到房地产发展新模式及“三大工程”建设,这些将促进经济回升,同时为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目,未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势,积极参与。

  今年全国两会期间,住建部部长倪虹表达了对房地产企业的寄语:“谁能抓住机遇、转型发展,谁能为群众建设好房子、提供好服务,谁就能有市场,谁就能有发展,谁就能有未来”。

  “备受鼓舞。”郁亮说,“只要我们始终为老百姓提供好房子好服务,万科就会有发展,万科就会有未来。”

 万科要“活下去”

  此次业绩发布会上,万科的债务及融资问题备受投资者和媒体关注。万科高管层表现出了积极应对态度。

  祝九胜表示,万科基本面没有发生大变化,评级下调对公司影响有限。郁亮表示,“坚决不躺平,我们有充分的信心会战胜困难,一定会跨过这个关口,继续成为一家优秀的公司。”但在目前的市场环境下,在没有实质性举措出现之前,仅靠这些恐怕并不足以让投资者放心。

  郁亮坦诚,虽然万科很早就喊出要活下去,但考虑得还不够全面,改变的决心和力度还要更大些。要“活下去”,业务能力好只是一方面,还需要强化底线思维,做好极限情况下的压力测试,做好更充分的准备——从中可以感受到郁亮和万科的自省态度。

  经营压力是万科要应对的第一大关,销售下滑是万科资金压力的主要原因之一。

  2023年,万科净利润121.6亿元,同比下降46.4%。净利润下降主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降,部分开发项目计提了减值(约40亿元)。今年前2个月,万科合同销售金额334.7亿元 同比下降43%。2023年全年,万科合同销售金额同比下降9.8%。

  降负债是万科要应对的第二大关。2023年财报中,万科首次提出“未来两年削减付息债务1000亿元以上”。

  截至2023年末,万科总负债达1.102万亿元,有息负债合计3200.5亿元,其中一年内到期有息负债624.2亿元;货币资金998亿元,同比减少374亿元。债务压力外,万科还需要面对未完工工程的持续投入、财务费用、管理费用、销售费用和税费等各项费用支出。

  “公司2024年债务偿还存在压力,但能克服。挑战来自开发业务收支不平衡、融资模式转换和经营性业务收益率爬坡。”祝九胜表示,万科从总对总转换为项目抵押贷款的融资模式,转变需要过程,需要1~3年转换期。

  “每家银行对我们的关注和策略各有不同,我们一起解决问题,金融机构的意见我们也虚心接受、积极探讨,和银行的合作处于一个稳定可持续的水平。”祝九胜说。

  万科表示,将着力在以下几个方面开展工作,一是确保安全底线。通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,大规模增厚安全垫。2024年实现交易回款不低于300亿元;二是坚定降杠杆;全面主动融入城市房地产融资协调机制,主动推进融资模式转型;三是坚定为社会提供好产品、好服务,实现可持续的内生发展。

  为缓解资金压力,万科不得不采取一系列资产甩卖措施,包括将上海七宝万科广场50%股权以7折价格出售给香港领展基金,以及出售多家悦榕酒店的管理权。

  对此,万科首席运营官刘肖表示,实际上从去年初开始,就把七宝万科广场纳入了优先退出计划里,把项目合作伙伴领展作为交易对手,是一个非常合理的安排,给万科带来了10多亿元利润。“资产交易是业务由重到轻,并持续提升经营水平的一个重要路径,相信2024年资产交易规模会比2023年更大,大宗交易会更多。”

  朱旭表示,深圳国资有四大措施支持万科,一是帮助万科处置流动性较低的不动产和长期股权投资;二是通过市场化方式认购万科旗下印力的消费类REITs;三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同,推动多个项目合作。四是深圳国资积极协调金融资源来支持万科。

  “目前这些项目的进展有的已经完成,有的已经支付诚意金,还有正在逐步落地过程中。如果全部落地完成以后,预计可以帮助万科释放百亿元规模以上流动性。”朱旭说。

万科企业股份有限公司

统一社会信用代码:91440300192181490G    经营状况:存续    注册资本:1099521(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  200    关联风险  117

上海万科企业有限公司

统一社会信用代码:91310112630419770R    经营状况:存续    注册资本:1000000(万元)

风险情况:  自身风险  0    变更提醒  75    关联风险  43

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中国城市住房价格288指数

(2023-02)

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