牛凤瑞:我国房地产市场调控的观念更新和制度设计

中房网独家策划专题“破局2012——中房网•2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”，就近年来的宏观调控政策、经济增长、房地产泡沫及房地产行业前景等问题，独家专访了原中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞先生。

近七、八年来，房地差市场调控已经成为我国经济社会生活中乃至政治生活中最为敏感、分歧最大、涉及面最广的话题，调控的效果也是众说纷纭，需要做出新的政策选择。世界上没有不存在约束条件的政策选择，也没有不需要支付成本、没有风险的政策选择。既然如此，更新思想观念，调整思路，明确房地产性质和地位，针对现阶段的主要矛盾和主要倾向，进行相应的政策选择和制度设计，才能实现方的此番的健康稳定发展，为构建和谐社会奠定物质基础。

一、走出房地产性质认识误区，正确房地产定位

房地产是虚拟经济还是实体经济？我国把房地产业列入第三产业统计，房市与股市在一定程度上也存在着此消彼长的关系，但房地产不是虚拟经济而是实体经济。房地产业是否被学者和政府文件冠以支柱产业或基础产业地位无关紧要，但房地产业是为工业化、城市化提供房屋和场所等物质载体的产业，提供的生活住房、工业用房、商业用房以及旅游设施等实实在在的物质产品，房地产业发展关联上下游数十个行业部门则是客观存在。房地产投资的70%是住房建设，其它为工业地产、商业地产、旅游地产等。住房是最终消费品，还是投资品？购房是消费行为，还是投资行为？在我国现阶段，虽然两者兼而有之，在各个城市的 表现也有很大差异，但整体上住房首先是最终消费品，其次才是投资品；多数人购房居第一位的是满足自住需求，保值增值是第二位的，为了投资赢利而购房的只占少数。住房存量少、质量低是我国的基本国情和市情。在城市人口大幅度增加和城市房居民吃穿用行等物质消费需求基本得到满足的情况下，住房需求的满足就成为我国城市居民消费结构升级的重点和重大的民生问题。住房民生的解决离不开金融资本的支持，但调控资本市场的办法不是解决住房民生问题的药方。所谓房市威胁我国金融安全之说则是在转移视线，因为对我国金融安全的威胁主要来自于金融机构内部的治理结构；美国住房次贷引发金融危机并不等于我国一定如此，因为我国房贷是公认的优质资产，而房地产贷款仅占金融机构贷款余额的1/6左右；已经工业化和城市化了的日本等国房地产泡沫破灭造成经济发展停滞也不能套用我国，因为我国尚在完成工业化和城市化阶段。

十一五期间我国房地产业投资达15万亿元以上，占社会固定资产投资的近20%，十二五时期房地产投资估计将达30万亿元，是第一国内需求。房地产业投资主要是建造住宅，而住房是具有旺盛市场需求的消费品，增加有市场需求的住房投资是优化产业结构的应有之义，与经济过热资产泡沫没有必然的因果关系。我国尚有居民十几万亿元的储蓄存款，有所谓过剩的钢铁、水泥、玻璃灯建材产能，中有相对充裕廉价的建筑业大军，下有工业化、城市化进程和居民日益增长的住房需求。房地产投资有个较快的增长，不仅有利于扩大内需，消化过剩产能，为工业化、城市化和居民消费结构升级提供相应的物质基础，而且也为家电、家具、家装开辟市场空间，为住宅小区服务业的发展提供前提，促进经济结构战略调整。在现阶段，房地产业成为转变经济增长方式、扩大内需、优化结构与改善民生的最重要的节点，放地方投资保持一个较高的增速，占固定资产投资一个较大比例具有阶段性的必然性和合理性，也是我国把握战略机遇期，促进国民经济又好又快发展的正确选择。所谓房地产挤占实业投资，影响国际竞争力提升，购房挤出家庭消费等等是片面的认识。房地产投资增长的依据是房地产产品日益增长的社会需求，且我其他行业产品可以替代。在社会投资既定的约束下，房地产投资的增加必然是其他行业投资的减少，但这是不同时期、不同发展阶段对不同社会产品(服务)、不同需求重点的选择，而没有是与非之分。发展新兴战略产业有利于提升国际竞争力，但也离不开必要的房屋场所，在家庭收入既定的约束下，购房必然挤出其他家庭消费，但这只是不同家庭对住房需求的迫切性和消费偏好的不同，没有购房与其它消费对与错之分。当着完成工业化、实现城市化，房地产产品供求平衡之时，我国房地差投资增速和所占比例降下来亦属正常现象。