2012年房地产开发企业运行特点

  四、2012年房地产开发企业运行特点

  1、市场集中度再度提高，千亿企业扩容

  根据中国房地产测评中心联合上海克而瑞信息技术有限公司发布的《2012年度中国房企住宅销售排行榜TOP50》，2012年中国房地产市场集中度再度提升。2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点；TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升。强者恒强，集中度快速提升，入围门槛提高，是房地产政策调控以来最鲜明的企业特点。

  销售金额方面，千亿以上的超大型房地产企业个数增加，从2011年的仅有万科1家，扩充至2012年的万科、绿地、保利3家。绿城和华润成为第二梯队的新秀，第二梯队个数仍保持在5个。第三梯队个数从2011年的6个增加至9个，300-500亿的阵营竞争加剧。销售面积方面，几乎与销售金额梯队保持一致，第一梯队个数增加1席，数量已达3家，其他梯队表现上，企业整体向前靠拢的趋势明显。

  2、房地产资本和金融资本加快融合

  中国大中型房地产开发企业由于拿地成本提高、开发规模扩大和跨区域经营，加快了房地产资本与金融资本的融合速度和规模。中国房地产开发企业对于国内贷款依赖度已经下降到15%左右，而“自筹资金”和“其他资金”已占到资金总量的85%左右。一些大型品牌房地产企业的工作重点，已经从开发建设、市场销售拓展到社会融资。

  2012年房地产基金和信托在规模和数量上都有了新的进展；旭辉集团和新城发展在香港证券市场上市，一改房企几年来无法上市融资的局面；一批企业在海外资本市场上成功进行了配股和发债；少数企业通过境外借壳上市的办法，获得海外融资资格；

  保障房建设任务主要由地方政府和房地产国企承担。国家支持符合条件的地方政府融资平台和其他企业发行企业(公司)债券、上市公司债券、多渠道资金筹集建设资金；鼓励商业银行发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设；继续推进利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点工作。

  3、房企以价换量和成本上升，行业利润下降

  2012年前三季度，139家内地上市房企[1]销售毛利率为38%，较2011年全年下降了1.06个百分点。净利率方面，前三季度为13.50%，同比下降1.94个百分点。净利率的下滑程度大于毛利率的下滑，成本的上升是使利润收窄的主要因素。房企利润率的收窄主要有以下几个原因：企业施行“以价换量”的销售策略；土地、材料、人力、财务成本上升；中高端商品住宅的市场比重下降。

  [1]内地139家上市企业包括69家沪市上市企业和71家深股上市企业。