[第一太平戴维斯]养老地产市场现状初探

  养老地产需求日益增长

  顾名思义，养老地产简单来说即是以老年人为主要消费人群、把房地产与健康医疗服务有效结合的一种房地产产品，通过不同服务体系与盈利模式实现收益，并最 终实现老年人安享晚年的社会意义。目前中国养老地产尚处于概念营造与模式探索的萌芽阶段，严格意义上运营的养老地产项目较少。尽管如此，养老地产却拥有极 为广阔与乐观的发展前景。

  其中最主要的依 据之一即为养老地产目标群体极为广泛。根据国家统计局数据显示，2004年至2013年间，中国老龄化人口(即60及65岁以上人口)增长迅速，年均增长 率为8.2%，至2013年底达到2亿人，远超过同期总人口0.5%的年均增长率，老龄化人口比重达到14.9%，表明中国已进入老龄化社会。

  中国总人口及老龄化人口比重，2004年-2030年预测

  此外，跟据中国国际金融公司相关分析报告预测，未来中国老龄化程度将近一步深化，截至2015年底及2030年底，中国老龄化人口比重预计将分别达到 15%及23%左右，人数分别为2.07亿人及3.42亿人。庞大的且在不断扩大的老年群体将有力支撑老年地产的稳定需求，而同时老年人较强的储蓄能力及 购买力则将支撑养老地产的稳定收益。

  养老地产概况-开发公司自组自营、地产开发专业运营

  目前国内养老项目主要分为以下三类：

  全部自持型养老项目：不属于房地产开发项目，多为政府主办，由专业养老机构负责运营，主要为出租或会员制，项目设计严格按照老年设计规范。代表项目：北京汇晨、上海亲和源、将府庄园。

  出售型养老项目：属于房地产开发项目，适合老年人居住的住宅项目。没有专业养老机构运营，主要为老人提供活动场所，一般规模不大。养老部分不以营利为目的，通过住宅销售来平衡养老支出(不能算得上是真正意义的养老项目，也会存在青年住户)。代表项目：北京怡海花园。

  部分自持型养老项目：属 于房地产开发项目，项目中的养老地产部分有开发商自营或是专业养老机构运营。其中开发商部分自持物业，部分销售。代表项目：北京太阳城。根据不同类型的养 老项目，其盈利模式也有较大区别。一类为通过常规的房地产开发盈利，部分作为养老项目用地，采取会员制出租，其他部分则建为商品房，商业等设施盈利。一类 为遵循土地性质，以纯养老项目为开发主体，采取会员制出租为盈利。就服务体系而言，目前，北京养老项目服务体系可分为两种。一类为由开发公司自行组建运营 团队，自行运营。另一类为有开发公司开发，聘请专业养老运营管理公司来进行运营。

  目前市场案例分析：

  北京汇晨老年公寓

  项目概况

  北京汇晨养老公寓位于北京市昌平区北七家镇八仙庄，西可达八达岭高速，东至京承高速，西距立汤路200米，南距北四环20公里。距离地铁5号线天通苑北站约七公里。

  规划及投资

  北京汇晨养老公寓项目规划用地813亩，总建筑面积约30万平方米，计划建设老人住房3,000套，预计可容纳6,000名老年人入住。目前项目一期已竣工，二期及三期预计在5年内完成，届时将成为北京最大的养老服务社区。

  一 期区内配套设施包括：园林绿化景观，养殖区，户外种植区，户外健身区，综合楼（平价超市，社区保健中心，综合办公区，室内温泉中心），室内娱乐设施（棋牌 室，茶室，KTV，游泳馆，音乐教室，布草房，阅览室，台球室，书画室，网络教室）等。北京汇晨老年公寓二期于2011年下半年动工，床位超过一万张。从投资情况来看，北京汇晨养老公寓一期由北京福彩基金会投资1.7亿，由企业经营。二、三期的投资方尚未确定。由于政府投资，该项目建设初期未得到政府一次性床位补贴，仅享受每月50元/床/月政府补贴。

  项目现状及入住情况

  一期由四栋楼构成，包括公寓养老用房和近万平米的综合服务中心，共占地98,000平方米，其中公寓养老用房建筑面积29,232平方米，有养老用房288套，可容纳712位老人入住。

  一期床位600张，一期入住全为可自理老人。外地来京需具有北京市户口，退休老干部居多。现居住人群都在60岁以上，70岁以上老人居多，最大年龄为92岁。

  项目经验

  安全系统及措施：

  社区内为北京首家参与无线定位的求助系统的养老公寓。并且提供免费的温泉水疗设施，提供区内电瓶车服务以及外部班车接送，方便老人出行。

  医疗措施：

  与 解放军总医院第二附属医院（二级甲等医院）合作，该医院为社区配备了医疗部，理疗室，治疗室，药房等机构，并派驻常驻义务人员。免费为每一个入住者建立信 息完善的个人医疗健康档案，并在每年免费进行一定次数的全面体检，针对身体状况有专业的保健医生进行一对一的健康管理和日常养护指导。

  特色服务：

  采用身份识别卡（集身份证、刷卡消费、门禁出入管理、救助看护于一体），当突发情况发生时，可以按下随身携带的身份识别卡上的紧急按钮，借助定位救护系统， 与监控中心的值班人员取得联系，监控中心人员可以很轻松地定位，在电脑上随时查看到住户的健康状况及曾经罹患的疾病等相关信息。

  整体市场表现：

  北京汇晨老年公寓属于北京首个公办民营的国际性养老社区，知名度较高，配套设施较为齐全，价格相对普通养老项目较高，但提供多项免费服务。目前入住率较高，市场反应尚可。

  上海亲和源养老社区

  项目概况

  项目规划

  项目现状及入住情况

  上海亲和源养老社区于2007年10月竣工，项目系商业用地，产权50年，占地约10万平方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共计838套居室，可容纳1600位左右的老人居住。截至2012年底，已有800多位老人入住亲和源，入住率超过50%。

  项目经验

  服务模式：

  该项目提供管家式服务：包括生活管家、健康管家和快乐管家三类服务板块，为老年租户提供全方位的生活服务便利，并在服务过程中充分体现对老年人的“尊重”。

  配套：

  项目内以及周边配套设施齐全，基本囊括老人生活必备的配套设施，如老年活动会所、生活服务类店铺、学校、医院、超市、邮局、银行及文化娱乐场所等。

  设计：

  充分考虑老年人生活特点，采用遮阴挡雨的走廊连接每栋楼宇，令老年人即使雨雪天气亦可在社区内随意行走。

  整体市场表现：

  上海亲和源养老社区系国内首个开发商自持的纯养老住宅项目，采用会员制租赁模式，配套设施完善，项目设计注重人性化，充分考虑老年人生活特点，目前入住率超过50%，是众多养老项目的借鉴范本。