[第一太平戴维斯]北京高端住宅市场将进入"10万元"时代

  2014年第四季度北京甲级写字楼市场

  核心商务区供给不足的现状在第四季度得到缓解。分别坐落于CBD、中关村和望京的四个项目——光华路SOHO二号、中关村互联网金融中心、融科资讯中心B座和浦项中心入市，为北京甲级写字楼市场带来27.2万平方米可租赁面积。至此，2014年全年供给量总计45.1万平方米，系2011年至2013年间年均供给量的1.4倍。同时，北京甲级写字楼可租赁存量增至980万平方米。

  经济企稳加之需求趋稳，促使2014年第四季度净吸纳量从上季度的12.3万平方米上升至13.0万平方米，系近三年最高值。由此，全年净吸纳量累计达到39.4万平方米，系近三年最高，近乎2013年的七倍。

  金融、IT及高科技以及专业服务企业为本季度需求的主导力量，其需求占据总成交量的72%，其中，专业服务企业需求较之上季度明显回暖。相比之下，制造业需求继续呈现萎缩态势。有别于前三个季度，本季度外资企业需求回升，占据总成交量的43%，然而就全年来讲，主要需求仍来自于内资企业。

  由于2014年第四季度供给充足，全市整体空置率环比上升1.3个百分点至4.8%，虽为2012年以来的最高点，但仍为全国最低值。

  鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力，甲级写字楼租金连续三个季度增长。截至2014年底，租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币317.1元，同比增长2.2%。

  市场预测

  2015年预计将有60.6万平方米可租赁供给入市，系过去五年年均供给量的两倍。传统商务区仍将保持其吸引力，然而由于所在区域写字楼供给有限，未来需求将继续呈去中心化趋势。凭借较低的租金和新增供给带来的日渐成熟的商务氛围，新兴区域正不断吸引企业入驻。需求水平预计将接近历史平均值。有鉴于此，2015年全市空置率预计将升至7%-8%。

  由于充足的供给将迫使业主提供租金折扣以应对激烈的竞争，未来12个月内，预计甲级写字楼租金将小幅度下降，租金浮动在每平方米每月人民币310-320元。

  北京零售市场

  前11个月北京社会消费品零售额同比增长8.6%至人民币8,207亿元。同期网上零售额取得迅猛增长，同比攀升68.3%。

  本季度，新入市项目均来自非核心区域，致使本地商业市场进一步呈现去中心化趋势。五个购物中心——通州万达广场、荟聚-西红门购物中心、鸿坤广场购物中心、龙湖·长楹天街与房山绿地缤纷城正式开业，共为市场带来78万平方米新增面积。至此，2014年全年供应累计达到97.3万平方米，系历年第二供给高峰。截至2014年底，北京中高端商业总存量达到约1,000万平方米，其中购物中心占66%。

  虽然大量新项目入市，但由于多数项目由具有运营经验且零售商资源丰富的业主运营，从而取得较高预租率，全市中高端购物中心的出租率环比仅下降0.4个百分点至95.1%，同比上升1.3个百分点。

  尽管多数新项目录得较高出租率，但部分位于非核心区域的业主依然要在租金上予以妥协并辅之以其他激励措施来吸引合适的租户，致使全市租金增长乏力。第四季度，北京中高端购物中心首层平均租金环比仅增长0.6%，至每平方米每月人民币902.6元，同比上涨2%，系2010年以来的最低涨幅。

  市场预测

  2015年将迎来新一轮供给高峰，11个新增项目预计将于明年入市，其中94%的项目被定位为购物中心，共为市场带来108.7万平方米商业面积。位于核心区域的商业项目依然匮乏，90%的新项目位于非核心区域，致使去中心化趋势进一步加剧。

  尽管多数新项目由运营经验丰富的业主运营管理且不断完善的轨道交通将增强项目的可达性，但由于非核心区域商业氛围尚未成熟，业主仍不得不提供租金折扣或其他激励措施来吸引合适的租户，以此来保证健康的预租率。

  新项目的空置面积预计将给明年全市整体出租率带来下行压力。由于位于非核心区域的商场业主不得不在租金和租期等方面做出让步以吸引租户，预计整体租金涨幅将进一步收窄。

  北京住宅租赁市场

  2014年第四季度，高端住宅租赁各子市场均无新项目入市。

  由于外国大使馆的人员轮替以及在圣诞节期间回国，本季度高端别墅入住率下降0.3个百分点，至87.7%。由于外资企业预算缩紧，租户更倾向于小户型公寓产品，促使服务式公寓与甲级公寓的入住率出现反弹，分别环比上升0.9与1.6个百分点至84.8%与91.8%。

  鉴于第四季度无新增项目入市，同期租金大体保持稳定。由于近期公众特别是拥有儿童的外国家庭对空气污染的担忧，高端别墅需求进一步放缓，环比下降1%至每平方米每月人民币122.1元。同时，由于一些外籍人士由于家庭成员回国而从大面积的别墅搬至面积相对较小的公寓或服务式公寓，甲级公寓的租金稳定在每平方米每月人民币142元，服务式公寓的租金环比上涨0.2%至每平方米每月人民币204元。

  市场预测

  鉴于未来几年四环以内服务式公寓和甲级公寓新增供给极为有限，为拓展自身市场份额，开发商及服务式公寓运营商正在大兴、顺义等非核心区域积极寻求合适项目。典型案例包括莎玛BCS预计将在2015年落户顺义区；另外雅诗阁旗下的两个项目也预计于2017年分别在顺义和大兴开业。

   由于外企租房预算收紧加之空气污染徘徊不去，来自外籍人士特别是有儿童家庭的需求将有所放缓。受此影响，明年整体空置率预计将有所上升。同时，业主将继续在租金方面予以优惠以争取新的租户，未来一年整体租金预计将面临下行风险。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  2014年下半年，北京政府推出一系列利好政策以提振住宅成交量。其中包括放松贷款限制、降低利率、调整契税标准以及增加自住型商品房。这些政策预计将加强民众对于市场的信心，从而提升近期的住宅成交量。

  基于上述政策，加之对于市场稳定不断增长的信心，2014年第四度成交量环比上升94.5%，至380万平方米，占前三季度总成交量的76%。但考虑到截至2014年底存量房累计达到1,140万平方米，由于开发商迫于库存压力继续选择“以价换量”进行业绩冲刺，截至11月底，一手住宅价格指数相比8月下降2%。

  ‍一手住宅高端市场‍

  由于高端住宅预售许可证审批放松，2014年第四季度五个甲级公寓项目（包括四个新项目和一个现有项目最新一期）取得预售许可证，总计为市场带来724套新增供给。至此，全年供给累计为3,424套，系自2007年以来的最高值。

     最为瞩目的项目当属由融创中国开发的观澜嘉苑（系目前预售许可证项目名称，非正式案名），作为截至目前全国楼面单价地王，其预售价达到每平方米人民币16.5万元。其他新项目预售价格也在每平方米人民币56,000-98,000元不等。

  第四季度，归功于今年入市的优质项目去化良好，以及本季度供应量的增长，成交量攀升至764套，几乎是上个季度的两倍，同时也是自2013年第一季度以来的最高水平。至此，成交价格环比上涨5.0%，同比增长11.8%，至每平方米人民币68,390元。

  高端别墅市场持续呈现良好表现。2014年第四季度新增供给达到434套（三个项目），加之今年以来入市项目成交活跃，成交量环比上升39.7%，同比增长22.6%，升至320套，与此同时价格环比增长2.3%，达到每平方米人民币52,700元，同比上升13.6%。

  市场预测

  与过去三年相比，预计2015年新增甲级公寓将更为有限，仅有六个项目计划入市，为市场带来878套新增供给，仅为过去三年平均值的三分之一。

  随着一些高端住宅预计将以高于每平米人民币10万元的价格入市，北京高端住宅市场将进入“10万元”时代。尽管总体市场环境仍面临挑战，但是政府对于高端住宅预售许可证发放的放宽，加之在北京暂住的高净值人群数量扩大，预计需求量将进一步增强，从而确保成交稳定。

  北京销售与投资市场

  鉴于市场优质可售项目较少，加之境内外投资者带来的稳定需求，第四季度北京甲级写字楼资本值大致稳定在每平方米人民币64,300元，同比上涨4.5%。同时，甲级写字楼租金本季度环比仅增长0.5%。因此，截至2014年底，甲级写字楼毛收益率环比下降0.36个百分点，至5.57%。

  第四季度，整售市场表现活跃，共有四宗重大整售交易成交，成交额达到人民币88亿元。至此，2014年全年共有九宗交易成交，总成交额累计达到人民币206亿元，系2011年以来的次高。写字楼项目仍系最受投资者青睐的业态，约占成交总额的56%。

  尽管今年住宅销售市场遇冷，但土地市场仍保持活跃。虽然第四季度土地成交额环比下降30%至人民币333亿元，然而2014年全年土地成交仍达到新的高度——成交总额累计达到人民币1911亿元。第四季度土地成交仍以住宅地块为主，约占成交总额的80%。

  市场预测

  虽然甲级写字楼租金增长预计将进一步收窄，但本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求仍将继续支撑甲级写字楼资本值大致维稳。至此，明年甲级写字楼毛收益率预计仍将小幅下降。

  尽管2014年整售市场表现相对活跃，但受制于本地市场有限的优质可售项目以及业主较高的期望值阻碍项目成交，2015年整售市场预计将较为平静。