四、政策汇编及业内解读  

  【四、政策汇编及业内解读】

  国务院近日印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确指出要依法制定城市规划，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念；实现中心城区公交站点500米内全覆盖；城市公园原则上要免费向居民开放等。

  业内解读：人民日报表示，封闭小区是当前城市病的一大病因，摊大饼式的城市扩张，不但造成街区宜居性不高，社区活力缺乏，也令不少人的城市生活并不快乐。建立街区制除了缓解交通压力外，还能实现资源共享，激动社区活力。

  亚豪机构市场总监郭毅认为，打开封闭小区的新规将侵扰高端市场，且《意见》的合法性存疑。《意见》中提出的，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”，这项条款与《物权法》相悖。依据《物权法》的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，如果打开已建成的住宅小区，实现内部道路公共化的前提是政府需要给予业主一定的补偿款。除此以外，业主支付的物业费中相当一部分是用于公共区域的绿化、清洁、安保服务，如果公共部分开放使用，这部分的物业费仍由业主支付显然并不合理。

  2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起执行。在契税政策方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。而关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施二套房契税优惠政策及营业税优惠政策。

  业内解读：兴业证券表示，此次政策的发布是“去库存”组合拳的重要组成部分。这是继月初降低非限购城市首付比例的政策以来的第二项政策,意在降低房地产的交易成本。从政策内容来看,90平米以上的首套房和二套房受益较大,对改善型住房的优惠力度更大,去库存的意味明显,可以预期未来有更多配套刺激政策出台,长期来看利好房地产行业。

  观点地产认为，对于房企而言，此次契税营业税减免新政出台之后，应积极调整推盘节奏，抓住去库存“窗口期”，因为我们并不能保证未来政策和市场环境不会出现变化。同时，应该通过调整自身的城市布局，优化储备项目结构，在产品设计上合理配置90平方米以下和90平方米以上的产品比例，降低企业运营风险。在分化的市场格局下，房地产依然面临巨大风险，特别是一线城市房价继续走高，而大部分不具备产业支撑、人口缺乏吸引力的三四线城市，政策效果或许有限。

  2月17日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》决定，自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.5%。

  2月16日，中国人民银行、发展改革委等八部委联合发布《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》从加强货币信贷政策支持、营造良好的货币金融环境，提高资本市场、保险市场对工业企业的支持力度，推动工业企业融资机制创新，促进工业企业兼并重组，支持工业企业加快“走出去”，加强风险防范和协调配合等六个方面提出了一系列支持工业转型升级、降本增效的具体金融政策措施。在加大资本市场、保险市场对工业企业的支持力度方面表示：将进一步推进信贷资产证券化，支持银行通过盘活信贷存量加大对工业的信贷支持力度；加快推进住房和汽车贷款资产证券化。