本报告选取了重点50城的数据，对50城的租售比、租金回报率、售租比进行测算。核心结论如下：

  2025上半年平均租售比为1：576，自2024年以来，在房价加速下跌的背景下，租金和房价的偏离程度持续缩小，但与国际合理区间进行对比当前租售比水平仍偏离国际合理区间，租售比仍有进一步优化的空间。

  2025上半年租金回报率微升，居民租房收益预期位居高位。重点50城租金回报率为2.08%，继续创新高，并较2024年上升0.02个百分点。

  2025上半年全国50大中城市售租比为48.0年，在不考虑转售的情况下，居民想要通过租金收回买房总成本需要48.0年的时间，较2023年缩短了0.5年，当前售租比处于2019年以来最低水平。

  按照发达国家合理最低值3%来计算，假设租金相对稳定，按照当前重点50城房价房租水平，房价跌至12989元/㎡左右为住房消费的理性房价，当前的房价与理性房价差5711元/㎡，理性房价与当前房价相差30.2%。

  第一部分：租售比

  2025上半年全国50城租售比为1：576，房价与租金的偏离程度进一步缩小。租售比是通过租金与房价间的关系来衡量地区楼市运行是否良好，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据麟评居住大数据研究院监测的重点50城来看，2025上半年平均租售比为1：576，自2024年以来，在房价加速下跌的背景下，租金和房价的偏离程度持续缩小，但与国际合理区间进行对比当前租售比水平仍偏离国际合理区间，租售比仍有进一步优化的空间。

  具体来看，2025上半年重点50城平均租金为32.47元/㎡/月，较2024年下降1.81%；平均房价为18700元/㎡，较2024年下降2.83%。房价跌幅大于租金跌幅，因此带动近两年租售比逐步靠近合理区间。展望未来，房价仍在调整之中，止跌回稳的效果并不明显，预计租金和房价的偏离程度将会继续缩小，逐步靠近租售的合理区间。然而，值得一提的是，目前国内房屋价值缩水，居民消费降级，收入预期降低，租金、房价均呈现下跌局面，租金跌幅小于房价跌幅，租售比回归至合理区间任重而道远。

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