下半年全国要加大力度实施城中村和危旧房改造。其中危旧房改造往往涉及原拆原建模式。要更好推进危旧房改造，就需要对“房”有系统和全面的理解，以更好把握“房”的属性，并更好突破难点和分类施策。本报告根据目前市场上反馈的一些危旧房小区情况，进行了系统梳理，并按三大类进行分析。我们认为，对于此类房源特征把握得更清晰，就可以制定出更精准的危旧房改造政策，也更好助力人民群众住房改善等各项工作。

  一、房屋结构等隐患

  1、房屋结构

  对于有原拆原建诉求的小区来说，房屋结构很多都属于B级、C级和D级，或是根据鉴定情况属于一般损坏房、严重损坏房和危险房。从原拆原建小区业主的诉求来看，虽然实践过程中一般主要涉及C级和D级危房的改造，但也存在B级的部分小区有改造诉求。

  2、房屋外观

  房屋外观最直观的问题就是“房子破烂不堪”。从具体情况看，严重情况包括：墙体出现裂痕、楼体破损严重、外墙裸露等问题。次严重情况包括：外墙无贴砖、外观破旧、墙皮脱落或褪色、空调外机架设在外墙上、楼板钢筋锈蚀严重、楼道破旧不堪、电线架设混乱等情况。其他一般情况包括：周边“脏、乱、差”、路面坑坑洼洼等。

  3、房龄情况

  房龄偏老的问题是普遍要求进行原拆原建的主要原因。房龄大主要分为几档：一是拥有百年历史的老破危旧房。二是超过50年使用寿命的房子。三是接近50年寿命的住房。比如说部分房产建于1975年左右，至今有仅50年，此时小区业主对原拆原建的期许明显会增加。四是1980年以来的住房，其房龄普遍超过30年。

  二、建材设施等隐患

  1、房屋建材

  从实际反馈来看，主要包括红砖、预制板楼、砖木结构、黄泥砖楼、大板楼等传统建材，总体上和目前市场上新型建材不符合，也进一步造成了建筑结构方面的隐患。

  2、设备设施

  各小区反馈的主要问题是设备设施过时、老化或缺失等问题。对于过时的情况，如部分小区仍使用传统独立电表、电线裸露在外等情况。对于老化的问题，主要是管道老化、水电管线老化等问题。对于缺失的情况，包括电梯设备缺失、网络设施缺失、晾晒衣服设施缺失、停车设施缺失、无天然气等。

  3、房屋使用

  实际过程中房屋的使用造成了闹心事，也是业主和小区要求进行原拆原建的重要原因。一是漏水问题，包括顶楼漏水、各楼层漏水、一楼雨水反灌、雨季墙体易渗水等问题。二是外墙破损问题，比如说空调漏水把外墙弄烂、隔壁装空调把墙打坏、楼上装修把楼下楼板钻出孔洞等。三是维修频率过高，但是实际效果不好，即出现修修补补的烦心事，治标不治本。

  三、管理形象等隐患

  1、房屋管理

  很多危旧房小区属于“三不管”楼宇，已无改造价值。或者存在关于房屋结构方面的投诉，但依然存在应改未改的情况。即便是进行过改造，也往往面临改造成本过高或者指标不治本的问题。另外，此类问题的普遍性比较大，往往家家户户都会面临此类问题，且持续时间长。

  2、衍生问题

  衍生问题包括建筑安全、消防安全、治安安全、抗震安全等问题。其中建筑安全如住户改造不规范进而威胁整栋楼安全的问题。消防隐患的问题包括几种：小区通道过于狭窄和人员密集混乱，导致救护车和消防车进入有困难；日常通道被小车所堵住；电器使用不当，尤其结合电线老化、在电线上晾晒衣服等，产生更多消防问题。社区安全问题包括人员入住混乱并造成治安不稳等问题。最后则是抗震问题，当抗震设防等级不符合现行标准时，也存在重大安全隐患。

  3、城市形象

  一些业主反映，此类危旧小区与周围高楼大厦相比格格不入，严重影响城市整体形象。也有反馈对整条沿街带来了负面影响。而此类形象问题，也对房屋流动性等带来新的问题。