2026年2月24日，广州南沙开发区土地开发中心发布《南沙区商品房作为安置房源采购项目（CZ2026-0149）招标公告》。公告显示，政府将动用预算资金2.9亿元，采购南沙区内约20000平方米的一手商品房作为安置房源。

  此次采购设定了明确的量化指标：投标单价不得高于14500元/㎡，房源面积锁定在60-180平方米之间，且要求必须是已竣工验收的现楼并带装修。相关情况如下。

  一、事件核心：政策特征与量化分析

  本次南沙区的收购行为，并非简单的“托市”，而是在总结此前经验基础上的一次“精准化、标准化”的安置房采购，也意味着广州在收购库存商品房方面的经验更加成熟。与2024年增城、白云等区的收购相比，此次南沙方案呈现出三大显著特征：

  1.面积突破：从“安置下限”走向“多样化选择”。本次收购将面积上限设定为180㎡，突破了传统安置房以90㎡以下小户型为主的惯例。这一变化具有双重信号意义：其中对村民（安置户）而言，满足了多代同堂或改善型居住需求，官方意在提升安置对象的接受度和满意度，也是住房品质提升的重要体现。同时对市场而言，直接将市场上流动性相对较慢的大户型库存纳入去化范围，指向性更明确，也是去库存的创新思路之一。

  2.定价机制：严格的成本控制与市场价差。采购单价上限设定为14500元/㎡。若是按照此类区域新房价格近2.4万的水平计算，其收购价大约为市场均价的6折。但需注意，收购价是针对符合条件（如整栋、整层未售）的批量采购价，且瞄准的是区域内定价偏刚需的楼盘。这既保证了财政资金的效率，也为参与房企提供了快速回笼资金的渠道，尽管在利润上可能有所牺牲。

  3.交付标准：更强调可及时居住属性。“已竣工验收合格”、“现房”、“带全屋装修”乃至明确“配备组合橱柜、花洒、坐便器”等细节，排除了期房可能带来的交付风险。这也是最近两年各地收购库存商品房的惯例操作，也使得房屋安置的效率更快。

  二、政策背景：广州“去库存”与城市更新的联动

  此次收购工作，进一步说明各地持续推进去库存和城市更新工作，也对各地存量市场和增量市场、需求端和供给端的协调优化具有较大的启示。

  1.顶层设计明确：广州市住建局在2026年1月已明确提出，今年将围绕“控增量、去库存、优供给”推进市场工作，加快推动存量商品房去库存，特别是用于城中村改造安置房。

  2.旧改需求驱动：南沙正处于城市更新加速期，仅万顷沙镇安置区四期项目就规划了3398套安置房。传统的“先拆后建”模式周期长，而“以购代建”能实现即签即住，大幅缩短拆迁村民的漂泊期和等候期，减少临迁费支出。

  三、市场影响研判：谁在受益？谁在观望？

  1.库存去化：一场“精准滴灌”。南沙作为广州去化周期较长的区域之一，面临一定的库存压力。直接效果：2万㎡的采购面积（约合150-200套房源）虽然相对于全区库存总量而言不算巨大，但其示范效应大于数字效应。其也将发挥较好的撬动作用：它为市场注入了流动性信心，尤其是针对符合条件、单价在1.45万/㎡以下的楼盘，这为它们在当前市场环境下提供了有效的退出路径。

  2.对房企的启示：入围门槛与产品适配。开发商若想在未来此类招标中胜出，需关注：1）库存结构：手头拥有已建成的中大户型（100-180㎡）现房的房企，将获得与政府谈判的优势。2）现金流价值：尽管收购价低于市场散售价，但“一次性付款+政府信用”的支付保障，在当前融资环境下，对于高负债房企具有极高的流动性价值。总体来看，这都是2026年去库存可以积极把握的市场机会。总体来看，对于现房房源充足、社区规模大或配套齐全的项目，更容易在此类招标工作中胜出。

  3.夯实新安置模式。从这两年的安置工作来看，相比传统的安置房建造模式，也即相比等待周期长、位置偏远、品质参差不齐的自建安置房，地理位置优越、配套成熟的商品房社区对村民更具吸引力。此类模式的推进，客观上也是符合动拆迁工作中的群众诉求。

  四、市场意义分析

  广州南沙购入库存商品房用于保障房供给，这一模式具有多方面的重要意义与积极效应，值得深入分析与探讨。从这几年各地应用情况来看，该模式的应用范围呈增加态势且成效显著。广州已有多个区推进此项工作，并发挥了良好的综合效益。这充分说明，收购库存商品房用于保障房房源供给这一举措，是值得肯定与推广的，其也呈现逐渐成熟化和系统化的特征。它不仅体现了当前住房保障工作积极推进的态势，还将有助于消化房地产市场的库存，为解决住房保障问题和促进供求再平衡提供了可持续的新路径。

  同时，从旧改和城市更新的层面考量，该模式有效破解了旧改中拆房难的三角困局。在旧城改造过程中，拆迁、安置、资金回笼等问题往往相互交织，形成复杂的困局。而收购库存商品房用于保障房供给，能够为拆迁安置提供现成的房源，减少拆迁过程中的阻力，促进旧改项目的顺利推进，形成完整的闭环，推动城市更新与发展的良性循环。其他城市也面临类似情况，因此这一模式具有广泛的借鉴意义。

  此外，从市场机会与风险防范化解的角度来看，收购库存商品房背后蕴含着市场机会。在实际操作中，可以关注收购成本相对较低、推进效率较高的项目，这些项目关联的城中村往往具有较大的产业新进机会。未来，随着相关产业的发展与升级，这些区域的发展潜力将得到进一步释放。而且，这种收购模式将消化库存与防范库存风险有机结合，在解决当前住房问题的同时，也为后续所在区域房地产市场的平稳健康发展创造了更好的基础。