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  本月楼市政策聚焦

  中央金融赋能城更保障房 上海新“沪七条”引领宽松加码

  2026年2月，我国房地产政策延续中央定调、地方落地的协同发力格局，整体保持宽松导向，核心围绕财税优惠延续、金融支持加码、城市更新深化三大方向展开。

  中央层面，主要通过维持流动性宽松、明确宏观政策积极取向、完善乡村振兴与城市更新金融支持机制等举措，为房地产市场稳定奠定基础，5年期以上LPR继续保持3.5%的历史低位。地方层面，紧扣“因城施策、精准发力”要求，累计出台37条调控政策，其中宽松性政策占比超80%，重点从优化限购限贷、加码购房补贴、深化公积金改革、推进“好房子”建设、激活换房需求等维度激活刚性和改善性住房需求，同时通过规范市场监管、完善住房保障体系守住行业底线。上海作为一线城市标杆，出台新“沪七条”，在限购放松、公积金提额、房产税减免等方面推出突破性举措，为全国各能级城市政策调整树立典范；二、三线城市加大政策宽松力度，共同推动房地产市场预期稳步修复。本期报告主要对2月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

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  中央政策：货币宽松稳流动性，金融赋能城市更新和保障房建设

  1. 政策跟踪

       2. 政策小结

  2月资金面维持宽松，央行通过多工具组合实现中期流动性净投放9000亿元，为实体经济和房地产市场提供充足资金支持。公开市场操作方面，央行当月净投放7795亿元，其中7天逆回购净回笼1205亿元，MLF净投放3000亿元，3M和6M买断式逆回购超额续作6000亿元；资金利率方面，DR001均值1.33%，与上月基本持平，保持市场短期流动性充裕；DR007均值1.49%，较上月下行2bp，市场中期资金成本小幅降低，进一步缓解市场融资压力。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 继续分别维持3%、3.5%，为2019 年LPR改革以来的历史低位水平。

  在房地产方面，中央层面未出台专门性调控政策，但通过宏观政策定调、金融资源倾斜、城市更新赋能等方式释放积极信号：一是政治局会议明确实施 “更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，为房地产市场稳定提供宏观政策环境；二是多部门联合发文将城市更新纳入金融支持范围，同时支持安置区保障性住房建设，推动房地产与新型城镇化、乡村振兴协同发展；三是坚守农村土地利用底线，严禁集体经营性建设用地入市建设商品住房，筑牢房地产市场发展的土地制度红线。整体来看，中央政策延续“稳字当头、精准施策”思路，为地方因城施策调整房地产政策留出充足空间，同时通过金融、财政工具引导市场资源向保障性住房、城市更新、新市民住房需求等领域倾斜，加快推动房地产发展模式转型。

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  地方政策：上海新政标杆引领，各能级城市差异化加码

  1. 宽松性政策（1）行政干预政策

  （2）公积金政策

  （3）人口人才政策

  （4）城市更新类政策

  （5）其他政策

  2. 中性政策

  （1）住房保障政策

  3.紧缩性政策

  （1）公积金政策

  （2）市场监管政策

  4. 政策小结

  上海新“沪七条”立标引领，地方因城施策精准加码

  中房研协研究中心监测统计，2026年2月，地方出台房地产调控政策37条。其中，宽松性政策30条，内容主要涉及优化住房限购、发放购房补贴、加大住房公积金支持力度、推进“好房子建设”等；中性政策4条，内容主要涉及公共租赁住房管理、多渠道筹集保障房房源等；紧缩性政策3条，内容主要涉及二手房公积金贷款房产价格严格认定、房地产市场自媒体乱象整治等。

  总的来看，各地紧扣中央“稳市场、优供给、促租赁、推更新、防风险”主线，因城施策精准发力，需求端全面激活、供给端优化升级、保障端持续完善、监管端守住底线，同时以公积金优化、城市更新、购房补贴为政策重点。其中，上海新“沪七条”在住房限购、公积金、房产税等方面推出突破性举措，成为一线城市政策放松的典范，为后续其他一线城市政策调整提供参考，也进一步强化了地方房地产政策宽松预期。

  行政干预核心举措包括优化住房限购、发放购房补贴、下调商业用房最低首付比例等

  在行政干预方面，核心举措主要包括优化住房限购、发放购房补贴、下调商业用房最低首付比例、优化土地和商品住房供应等等。典型代表如：上海缩短非沪籍外环内购房社保/个税年限至1年，放开符合条件非沪籍外环内增购政策；福建按库存去化周期动态调整商品住宅用地供应，推出普惠性、多孩家庭、人才等多类购房补贴；四川、天津、重庆等多地将商业用房购房贷款最低首付比例下调至不低于 30%；山西将居民换购住房个人所得税退税优惠延续至2027年底；辽宁组织春季房交会，线上线下联动推出购房特惠与特色置业活动；淮安针对新市民、多孩家庭、新生儿家庭等不同群体推出差异化购房补贴，最高达购房总价6%等。

  公积金政策核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制等

  在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制、优化贷款套数认定标准、扩大对多子女/人才/军人等特定群体支持、实现代际互助与跨省通办、取消各类办理限制与材料要求等。典型代表如：上海将首套住房家庭公积金最高贷款额度提至240万元，叠加政策后可达324万元；兰州将单身/已婚公积金最高贷款额度分别提至70万元/ 90万元，牺牲军警遗属额度可上浮100%；盐城扩大家庭成员共济范围至双方父母、子女及其配偶，多孩家庭贷款额度最高上浮60万元；宁德、龙岩支持公积金提取用于装修、购买车位，取消提取时间间隔限制，多孩家庭与卖旧换新购买二套房可享首套贷款利率；安康取消离婚半年内不得贷公积金的限制，偿还商贷可按月提取，大幅精简贷款办理材料等。

  人口人才政策主要涉及加大购房补贴力度、发放人才租房补贴等

  人口人才政策主要涉及加大购房补贴力度、发放人才租房补贴等。典型代表如：济南发布人才政策“双30条”（2026版）提出，在保持驻济企业人才补贴标准博士最高15万元、硕士最高10万元的基础上，对于“专精特新”民营企业引进的毕业5年内的人才，将补贴标准提高至博士最高25万元、硕士15万元，对于“专精特新”民营企业引进的毕业5-10年内的人才，给予博士最高10万元、硕士最高7万元的购房补贴；成都对经认定的成都市市级A、B、C、D、E类人才，在成都市行政区域范围租住保障性租赁住房，分别按照规定面积租金总额的100%、100%、70%、50%、50%给予补贴，补贴面积上限为50平方米，补贴累计发放期限不超过36个月。

  城市更新类政策主要聚焦既有建筑改造利用和老旧小区整治改造等

  城市更新类政策主要聚焦既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设、城镇危旧住宅自主更新/原拆原建、城中村与城市危旧房改造、老旧电梯更新改造等。典型代表如：哈尔滨出台城镇危旧住宅原拆原建指导意见，明确原址翻建/重建的用地、规划、登记等细则，鼓励连片集中改造；福建系统推进“好房子”建设，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新；江西推进“好房子、好社区”建设，持续改造老旧小区/街区/厂区，“一村一策”推进城中村改造；广东加大住宅老旧电梯更新改造补贴力度，探索集中带量采购与规模化改造模式；合肥、安徽明确实施城中村和城市危旧房改造，支持老旧住房自主更新，提升物业服务与社区配套水平。

  住房保障政策主要涉及公共租赁住房管理、多渠道筹集保障房房源等

  中性政策主要涉及公共租赁住房资格认定/申请条件/配租标准优化、多渠道筹集保障房房源等。典型代表如：合肥出台公租房管理办法，明确公租房筹集方式、户型标准，实行实物配租与租赁补贴并举，推行“租补分离”；济南明确公租房实物配租保障范围，区分城镇户籍住房困难家庭与稳定就业农业转移人口申请条件，按“常态受理、定期分配”原则摇号选房，低保/特困家庭优先；郑州优化市区公租房申请条件，缩短户籍年限、降低社保缴纳要求、扩大新就业大学生认定范围，实行全域通办与线上自主选房，明确军人军属、多孩家庭等群体优先选房规则等。

  紧缩性调控主要涉及二手房公积金贷款房产价格严格认定、房地产市场自媒体乱象整治等

  紧缩性政策主要涉及二手房公积金贷款房产价格严格认定、房地产市场自媒体乱象整治等。典型代表如：海南调整二手房公积金贷款房产价格认定标准，按合同价与评估价的比例分档认定，超过评估价1.5倍且借款人不接受认定的，直接驳回贷款申请；长沙发布房地产自媒体负面行为清单，严禁编造不实信息、违规营销引流、恶意炒作抹黑、违规信息披露等行为；广州六部门联合整治房地产自媒体乱象，组建联合工作组、发挥行业自律、开展执业培训、畅通监督渠道，约谈违规平台、企业与个人账号等。

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  2025年至今中央层面重要房地产政策梳理

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  2月重要事项复盘

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  房地产政策展望

  1. 中央层面

  中央政策将以“细化细则、强化协同、聚焦落地”为核心，在现有框架下优化工具组合，推动政策从“出台”向“见效”转化。

  货币金融方面，二季度大概率维持流动性合理充裕，央行或通过MLF超额续作、逆回购灵活操作等方式填补流动性缺口，保持DR007等资金利率平稳运行；5年期以上LPR仍存在下行空间，后续有望进一步下调引导首套房贷利率向2.9%以下区间靠拢，二套房贷利率同步下调，降低居民购房融资成本。同时，房企融资“白名单”将适度扩容，重点纳入优质民营房企和优质项目，贷款展期政策进一步明确操作流程，缓解房企短期资金压力，保障项目正常施工交付。

  制度完善方面，将加快出台现房销售试点配套细则，明确试点范围、准入标准和监管要求，同步优化预售资金监管规则，合理调整重点监管资金比例，在保障资金安全的前提下提升房企资金使用效率。城市更新领域后续或将补充短期操作指引等细则内容，明确财政补贴比例、金融支持工具和项目申报流程，重点支持城中村改造、危旧住宅改造的前期规划和资金落地。进一步完善住房公积金全国统筹制度，推动公积金跨省通办、代际互助、专款专用等政策在全国范围内推广，提升公积金政策的普惠性和效能等。

  风险防范化解方面，持续发挥“保交房”白名单制度作用，加大对房企项目交付的资金支持和监管力度，压实房企主体责任；加强房企债务风险监测和化解，支持优质房企通过并购重组、债务展期、股权融资等方式化解债务风险，防范个别房企风险向行业和金融市场传导等。

  2. 地方层面

  地方政策将延续“因城施策”导向，针对1-2月市场成交低迷的现状，结合本地房地产市场库存水平、成交情况、人口结构等实际因素，进一步加大因城施策力度，推出更具针对性的举措，重点聚焦需求激活、存量盘活和预期稳控。其中：

  对于一线城市，政策将以“稳预期、促改善”为核心，重点优化限购、限贷等需求端限制政策，如进一步放宽非户籍购房社保年限、优化住房套数认定标准、提高公积金贷款额度等，精准激活高端改善和人才住房需求；同时加快推进城市更新和“好房子”建设，优化土地供应结构，增加高品质商品住房和保障性住房供给，通过供需两端发力维护市场平稳运行，发挥一线城市对全国市场的标杆引领作用。

  对于二线城市，将聚焦“存量盘活、需求释放”双重目标，一方面叠加购房补贴、税费减免、房票安置等政策，重点支持居民“卖旧换新”“以小换大”，释放刚性和改善性住房需求，同时加大对人才购房的政策倾斜，推动人才政策与住房政策协同发力；另一方面优化土地供应节奏，对库存较高区域适度缩减商品住宅用地供应，加快收购存量商品房用作保障房、人才房，同时强化预售资金监管和项目交付监管，保障市场良性循环。

  对于三、四线城市，政策核心将聚焦“全力去库存、防市场下行风险”，针对本地库存高企、返乡置业占比高、人口外流高等特点，推出普惠性购房补贴、返乡置业专项优惠等政策，同时放宽公积金提取和贷款限制，鼓励房企开展让利促销、团购优惠等活动；进一步推进“以购代建”模式，扩大存量商品房收购范围，转化为保障性住房和安置房；结合县域城镇化建设，完善住房配套设施，提升住房产品吸引力，缓解库存压力等。此外，加强房地产市场风险监测，防范房企资金链断裂、项目烂尾等风险，保障购房人合法权益，守住民生居住底线。