近日，深圳市住房和建设局与深圳市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（深建规〔2026〕3号），该通知自2026年3月16日起正式实施。

  此次新政的发布，标志着深圳城市更新不再仅依赖单一的政府主导模式，而是转向“市场化激活”与“法治化约束”并重的新阶段。其核心是通过降低土地移交率、取消保障房配建、推进“清调供”以盘活存量等三大举措，有效回应近年来城市更新项目中普遍存在的算账难、推进慢等痛点。这一系列调整旨在通过综合平衡项目收益，充分体现“降成本、调预期、优供应”的政策导向，推动城市更新向更高效率方向发展。

  一

  核心政策调整：从“刚性约束”转向“弹性协商”

  1.土地移交率：“一降一简”释放可开发用地

  在土地移交率方面，新政实行“一降一简”以释放可开发用地。明确在满足交通、教育等配套设施服务能力的前提下，可结合实际对计划和法定图则要求进行调整，合理核定土地移交率，且无需再履行计划调整程序。这一调整旨在降低开发商需无偿移交的“贡献率”——即当开发商取得开发用地时，不再被要求将过高比例的土地用于建设道路、学校、公园等公共设施，从而有效控制隐性用地成本。

  举例而言，若土地移交率从30%降至20%，开发商可多出10%的土地用于商品房开发，按数十亿元的地块总价计算，这一调整相当于增加数亿元的纯利润空间。同时，由于相关审批程序得以简化，项目资金回笼周期也将相应加快。

  2.保障房配建：从“捆绑”到“分离”

  这是本次新政中市场反应最为强烈的条款。值得留意的是，今年各地保障房工作思路正发生重要转变——其核心在于将保障房建设与去库存、存量盘活相结合，政策空间因此明显放宽。深圳此次调整正是这一趋势的具体体现。

  对开发商而言，在未审批项目中取消保障房配建，意味着净利润率有望提升2-3个百分点（根据过往项目保障房建安成本及土地机会成本测算）。尤其是对于陷入困境、适用“清调供”机制的项目，这一调整可能直接令项目“由负转正”，从算不过账转变为具备经济可行性。

  对政府而言，保障房来源从“配建”转向“收购/盘活”，实质上是政府亲自下场参与房地产去库存。通过多元渠道收购存量商品房作为保障性住房，既完成了保障房筹集任务，又有助于消化市场库存，实现一举两得。

  3.“清调供”项目盘活：给予存量纾困的“政策工具箱”

  此次政策明确，允许通过“清调供”方式处置的存量纾困项目进行规划局部调整。这类运用“清调供”手段盘活的城市更新项目，其涉及规划调整的部分按本通知执行，并应符合《住宅项目规范》（GB55038-2025）的相关要求；其中土地移交率按城市更新单元整体核算。未作调整的部分，仍按已批城市更新单元规划执行。

“清调供”是深圳市针对停滞或烂尾类存量纾困项目提出的一套系统性盘活机制。该机制包含清理、调整、供应三个关键环节，是政府通过“搭台引导、规划优化、重新招商”的方式，解决历史遗留问题、推动存量资产再生的完整流程。其核心目标在于唤醒沉睡资源，让低效或停滞的存量项目重新焕发价值。

  1）关于规划调整的弹性机制。此次政策明确，允许“清调供”项目在不突破原已批规划整体框架的前提下，进行有限度的局部优化。针对因市场供需变化导致原规划功能难以落地（如商业比例过高、户型配比失衡等）的情形，市场实施主体可在不改变整体城市设计结构的基础上，对具体地块的用地性质、建筑规模或户型结构作出适应性调整，以提升项目的市场适配性与经济可行性。

  2）关于技术标准的新旧衔接。规划调整部分必须严格执行《住宅项目规范》（GB55038-2025）这一强制性工程建设规范的最新要求，确保新建或改建部分的建筑品质与居住舒适度达到现行国家标准；而未调整部分，则继续沿用原已批复规划的技术参数。这一做法既守住了品质底线，也避免了因局部调整而触发全盘重新审批的高成本，体现了“尊重历史、衔接未来”的治理思路。

  3）关于土地移交率的统筹核算。为确保公共利益不缩水，政策明确土地移交责任按整体原则核算。尽管项目局部规划有所变动，但土地移交率不再按单个调整地块逐项测算，而是以整个城市更新单元为口径进行综合平衡。也就是说，只要整个单元最终移交的用地面积达到原定比例要求，即视为履行了公共配套责任。这为开发商通过规划优化平衡经济账留出了空间。

  总结来看，这项政策一方面给开发商吃了“定心丸”，避免因局部调整导致移交成本攀升，让烂尾项目真正具备盘活动力；另一方面也守住了公共利益的底线——虽然地块功能微调，但整个单元移交的学校、道路等公共用地总量不变，居民的配套保障不打折扣。

  二

  市场影响和策略建议

  此次深圳出台的政策，本质上是一种减负。许多因公共配套负担过重、拆迁补偿谈不拢而长期停滞的旧改项目，在新政框架下具备了重新测算经济账的空间。预计2026年深圳将迎来一波旧改项目重启的小高峰。对市场主体而言，政策明确了未来旧改项目在具体项目层面不再强制执行保障房配建，降低了制度性交易成本与政策不确定性，有助于提升市场主体参与城市更新的积极性。当然，也需警惕政策红利被拆迁补偿预期过快吸收的风险。

  从更宏观的视角看，这项政策的核心目标是提升城市更新效率。文件明确，要统筹各方力量合力推动项目实施：各区政府、前海管理局应积极引导市场主体、债权人、物业权利人合理调整预期；鼓励金融机构通过提供信贷服务、并购贷款等途径，缓解市场主体资金压力；支持金融资产管理公司通过资产重组、破产重整等方式盘活项目。我们认为，这释放了深圳在存量时代“啃硬骨头”的决心。通过政府搭台、统筹引导，金融赋能、信贷与AMC托底，以及市场主体灵活调整的“三位一体”模式，让那些因利益纠葛和资金链断裂而“沉睡”的城市更新项目，重新具备了经济可行性与落地操作性。这不仅是在救项目，更是在重构城市可持续发展的信心与信任。