2026年政府工作报告对房地产工作的部署，标志着行业政策重心从以“保交房、防风险”为核心的存量风险出清阶段，逐渐迈入以“好房子、新模式”为引领的增量价值创造与结构优化阶段。政策组合拳在“稳”的基础上，更加强调“进”的质量，为房地产行业高质量发展奠定了坚实基础。

  一

  2025年工作回顾：市场筑底与风险出清的双重确认

  报告中对过去一年的总结——“持续用力稳楼市，‘保交房’任务全面完成”——是对2025年房地产工作成效的权威定调。这不仅是成绩单，更是2026年政策能够转向“优结构”的信心来源。

  1.“稳楼市”的成效：从政策底到市场底的传导。“持续用力”四个字，精准刻画了2025年政策调控的节奏与力度。2025年各地通过存量政策（如降首付、降利率）与增量政策（如各地公积金政策持续优化等）的持续叠加，最终实现了市场预期的扭转。尤其是从去年底和今年初的数据来看，房价环比上涨城市数量的增加，尤其是核心城市的企稳回升，已是判断市场底部的关键信号。这表明，长达5年的单边下跌预期已被有效阻断，市场交易活跃度的提升正在向价格端传导。这是做好2026年房地产工作最核心的市场基本面。

  2.“保交房”完成的深远意义：三重目标的统一。“保交房”的全面完成，远不止于“把房子盖完”这一工程技术层面的胜利。它是一个撬动全局的战略支点，成功实现了三重核心目标的统一，也即民生保障、金融风险防范和行业责任归为一体化。

  二

  2026年财政政策：为房地产存量盘活与城市更新注入“强心剂”

  报告提出的“更加积极的财政政策”，其规模和投向对房地产而言，是实实在在的资金活水。这不仅体现了中央稳经济的决心，也为解决房地产长期的结构性难题提供了关键工具。

  1.财政工具与房地产的传导路径分析。最近几年“财政+房地产”的关系更为紧密。对2026年房地产的工作，尤其是房地产领域的两大核心痛点：存量资产沉淀和城市更新资金缺口，更是需要关注财政资金所带来的支持作用。

  2.对市场的综合影响预判。1）供给侧优化：专项债资金将加速“去库存”进程。政府及国企平台凭借财政支持（或财政+贷款）而收购存量商品房，将直接减少市场无效供给，同时快速补齐保障性住房的缺口，实现一举两得。2）资产价值重塑：超长期国债投入的城市更新和“两新”建设，将改善城市核心区域的界面和功能，从而为周边存量房地产和土地资产进行“价值赋能”，为“好房子”的供应提供更好的城市土壤。

  三

  2026年房地产工作部署：“稳市场”与“建模式”的双轮驱动

  报告对今年的房地产工作部署，清晰地勾勒出“稳定当前市场”与“构建新模式”两条并行不悖、兼顾短期和中长期的主线。此次政策明确，着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给,探索多渠道盘活存量商品房,鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给,加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设,实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用,防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。我们认为，理解其内在逻辑，是把握全年市场走势、优化策略的关键。

  1.“稳市场”的精准施策：因城施策下的“控、去、优”组合拳。最近两年立足于供求关系的新形势和新情况，关于增量存量等方面的理解更为丰富和到位。结合最近两年的实践和反馈，供给端工作形成了更为科学的模式，也就是“控、去、优”模式。所以这也说明，除了需求端外，供给端对于“稳市场”手段更加精细化科学化，各地更是需要在存量与增量之间找到新平衡点。

  2.“建模式”的制度突破：立足市场企稳的大背景。总体上来看，在短期市场回稳向好发展的同时，房地产工作“新模式”一直是热点，各地也持续在推进相关工作，包括各地现房制度的推进。对于此类问题的理解，关键是看市场的企稳状态，若市场企稳，那么发展新模式推进将按下加速键。这主要体现在三个层面：1）制度层面：深入推进基础制度和配套政策建设，预计今年在住房制度的有关立法、金融创新制度改革、已推进的既有工作（如现房、好房子等）方面，将持续推进配套政策的完善。就以现房为例，此前几年现房推进更主要从土地端和开发端进行，而后续要不断完善销售端和物业端的配套支持。2）金融层面：“白名单”制度的深化，标志着从“项目风险隔离”走向“项目常态化融资支持”，这将成为区分房企优劣、引导资源向优质项目和稳健企业集中的长效机制。房企若积极靠拢AI等新技术，以及提供和城市内涵式发展相吻合的产品，就将具备更强的市场竞争力，也可以和新一轮融资改革的口径方向相吻合。3）品质层面：大力推动“好房子”建设，本质上是从供给侧引导需求。在市场信心逐步恢复的新阶段，更高品质、更安全舒适绿色智慧的住宅产品入市，能够有效激发改善性需求的释放，形成“优质供给创造新需求”的良性循环。尤其是和2026年各地楼市稳中向好的态势有更好的结合。

  四

  “好房子”战略：在推进实践中更显成熟

  将“好房子”建设写入政府工作报告，标志着其在2025年探索和推进的实践基础上，更显成熟，也为2026年更全面推进相关工作创造了更好的条件。

  1.“好房子”的战略支点作用。1）去库存的催化剂：要把此类工作和今年的去库存工作进行有力结合。“好房子”的建设和入市，能有效区隔市场产品，吸引关注度，带动整体看房量和购房意愿的提升，从而为今年去库存工作提供更好的市场氛围。2）产业链升级的牵引：“安全、舒适、绿色、智慧”四大标准，将对建筑设计、建材部品、智能家居、社区服务等全产业链提出全新要求，推动整个行业的技术进步和产业升级。3）城市更新的灵魂：“好房子”不仅指新建住宅，也应通过老旧小区改造、物业服务提升，让存量住宅变成“好房子”。这要求将“好房子”理念贯穿于城市更新的全过程，真正体现“好房子”、“好物业”、“好城市”的导向。

  2.对企业端的实践启示。1）产品力即竞争力：在市场从“有没有”转向“好不好”的新阶段，产品研发能力和品质兑现能力将成为房企最核心的护城河。最近几年的楼市供求关系非常清晰，即好房子是市场回暖的核心产品，也是企业销售业绩改造必须立足的产品线。2）服务力即生命力：与“好房子”相配套的“物业服务质量提升行动”，意味着社区运营和服务的价值将被重估。优秀的物业服务不仅能提升居住体验，更能为资产保值增值提供持续动力。

  五

  住房保障新思维：精准锚定“家庭生命周期”

  报告提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，这是住房政策具有创新的表述。它将住房保障的视角，从简单的“收入分层”转向了更科学的“家庭生命周期”管理，也和国家层面的人口战略有了较好的结合。

  1.政策逻辑的深度解读。1）源头活水：关注“初婚初育家庭”，是抓住了住房需求的“源头”。这一群体是未来住房刚需和置换的基础，在他们最需要支持的起步阶段给予托举，既能稳定社会预期，也能为市场培养长期的、健康的、可持续的消费力量。2）结构优化：支持“多子女家庭改善性需求”，则是顺应人口结构变化，优化住房消费“结构”。这有助于引导开发企业设计和提供更多符合多代居需求的户型产品，促进市场供给与人口战略的协同。

  2.落实路径与政策建议的矩阵。针对这两类群体的需求特点，需要建立一套从“入口”到“过程”再到“出口”的全链条支持体系。

  六

  其他市场关注的话题：全方位促进房地产高质量发展

  我们注意到，除了房地产政策相关直接表述外，此次两会报告中也有一些政策表述是市场所关注的。这里我们对此类内容进行分析。

  1.新兴产业与房地产的融合发展。此次两会政府工作报告明确，培育壮大新兴产业和未来产业。建立未来产业投入增长和风险分担机制，培育发展未来能源、量子科技、具身智能、脑机接口、6G等未来产业。从房地产的角度看，一方面，后续的土地政策需要积极围绕新兴产业和未来产业做好配套保障，包括产业用地供应等方面的支持，这对于产业落地和集聚发展至关重要。另一方面，房地产行业也要积极探索与这些新兴产业的业务融合。以具身智能为例，该技术未来可与物业管理、智慧社区等领域实现较好结合，提升服务效率与居住体验。这在一定程度上体现出，房地产作为传统行业，应主动与新兴领域加强对接，推动自身转型升级，为行业高质量发展注入新的动力。

  2.城市群发展。此次政府工作报告明确提出支持京津冀、长三角和粤港澳大湾区的城市群发展，是一项非常关键的部署。城市群的发展不仅为经济增长注入新动能，也从更广的层面体现了城市对经济拉动的贡献，特别是世界   级城市群所发挥的牵引作用。这类区域能够有效集聚资金、产业和人口资源，同时依托龙头城市带动全国其他城市共同发展。因此，在政策导向上，有必要进一步加强对这些重点区域的支持，围绕城市建设和人口服务，做好就业保障、产业配套以及创新业态培育等方面的工作。

  3.城市更新工作。今年明确高质量推进城市更新。城市更新既反映了存量发展阶段城市转型的必然要求，也是带动多个相关产业链、服务经济增长的重要抓手。各地在理解和推进这项工作时，既要关注其存量改造的职能，也要充分认识到它对提升城市品质、激发经济活力的关键作用。从此前各城市的反馈来看，城市更新力度大的区域，后续土地增值空间也会增大，并由此带动城市内涵式的大发展。

  4.风险防范工作。从近年来中央重大会议和宏观定调来看，风险防控主要聚焦于三类：房地产风险、地方政府债务风险、以及地方中小金融机构风险。在这三者中，房地产被列为最大风险或头号风险，核心原因在于它关系到千家万户的切身利益，房地产领域的问题牵动面广、影响深远。当前风险防范化解工作正在取得积极进展。正如此次政府工作报告所提到的，到2025年保交房任务全面完成，这是风险化解取得成效的一个典型例证。当前讨论房地产风险，很大程度上仍然聚焦于房屋买卖市场波动及房价预期问题。各地要有效防范化解房地产风险，关键还是要从需求端发力，着力挖掘市场的潜在需求。在此基础上，可以打出一套组合拳加以推进，包括挖掘城中村改造带来的市场机会等。在供给端，要持续消化库存，库存下来了，供求关系才能趋于平衡，房价预期也会更加稳定。

  5.公积金政策优化。公积金政策强调“深化制度改革”，其核心在于公积金功能要发挥得更好。第一个维度是在购房层面继续加大支持力度。以近期各地出台的公积金政策为例，重点对贷款额度、申请条件作了优化，并针对多孩家庭予以倾斜，具有非常好的导向。同时，结合今年两会精神，如何进一步覆盖未婚未育、已婚已育、多孩家庭等群体的住房需求，公积金制度在这方面也有很大的发力空间。第二个维度是探索公积金的多元化用途，比如如何让公积金更好服务于二手房交易包括房源收购，后续怎么盘活、怎么打通等，都值得进一步探索。

  6．收购存量房。此次两会政府工作报告提及收购存量商品房。该政策表述源于去年的中央经济工作会议。所谓“收房子做保障房”，不能简单理解为国家要亲自下场当房东，需要更全面和精准理解此类工作。以各地为例，当前由国有企业收购二手房，可以体现地方国企在此类领域承担重要角色，但绝对不能狭义理解为均由国企来承担。接下来有两个方向值得进一步拓展。第一，要推动社会资本和其他市场主体参与收购，不能完全依赖国有资本。第二，收购之后如何盘活利用，关键是要探索多渠道的存量商品房盘活路径。目前存量商品房通常用于保障房或人才公寓，但也可以尝试与更多业态和场景结合，以形成更加多元化的导向。