2026年两会期间，人大代表与政协委员关于房地产的议案提案呈现出鲜明的政策转向信号：市场关注点正从单一的短期市场稳定，转向“存量盘活、供给优化、制度重构”的发展新模式。翟美卿、刘永好、姚劲波、樊芸等代表委员的建言，聚焦于“好房子”标准落地、存量商品房收储、住房消费金融创新、预售制度改革等关键领域，为房地产发展新模式的深入推进提供了多维度的政策思路。本报告认为，两会代表委员提案揭示了2026年房地产政策的三大主线：需求侧精准激活、供给侧存量重构、交易侧制度优化。

  一、需求侧政策：进一步强化精准化支持

  两会代表委员在住房消费领域的提案呈现出显著的“精准滴灌”特征，强调通过财政贴息、税费减免、个税抵扣等市场化手段，降低特定群体的购房成本，进一步强化精准化支持。

  全国政协委员、新希望集团董事长刘永好明确提出“进一步下调首付比例和贷款利率，对住房交易环节税费给予阶段性减免”的建议，并强调政策需要“集中出台、形成合力”。这一观点反映了市场对政策效力的现实诉求——碎片化政策难以扭转市场预期，需要金融、税收、住建等多部门协同发力。

  全国政协委员、香江集团董事长翟美卿则提出了更具操作性的方案：“以财政定向贴息替代全面降息”，建议首套房贴息50-75BP，多子女家庭、新市民额外叠加20-25BP，存量房贷同步贴息约50BP。这一建议精准回应了当前市场两大痛点：一是存量房贷利率与新增贷款利率倒挂引发的提前还贷潮，二是新市民、多子女家庭等特定群体的支付能力约束。去年底关于房贷贴息的讨论较多，当前此类方案对于后续推进改革具有较大的启示。

  全国人大代表、58同城董事长姚劲波的提案聚焦改善性需求，建议将“二套房纳入个税房贷利息抵扣范围，按每月3000元定额扣除，最长覆盖20年还款期”。从此类提案出发点来看，其将实质性降低改善型购房者的持有成本，激活“卖旧买新”的置换链条。

  二、供给侧创新：存量盘活成为破局关键

  与往年聚焦土地供给不同，今年两会代表委员普遍将目光投向“存量资产盘活”，反映出行业对“增量扩张”模式的彻底告别。翟美卿委员提出了系统的存量盘活方案，涵盖收储、房票、以旧换新三大工具：

  第一，扩大专项资金推进存量收储。建议由央行、财政部牵头扩围专项资金，引导城投平台、国企重点收购120平方米以下优质存量商品房，房源优先转为保障性住房。这一建议与政府工作报告中“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的表述高度契合，若落地将进一步打通“去库存”与“优保障”的政策通道。

  第二，全面推行统一房票制度。建议明确房票6个月回款时限、允许跨区使用，破解此前房票使用受限、兑付周期长的痛点。房票制度的标准化、规范化，有望成为包括大城市在内的各线城市库存去化的政策抓手。

  第三，鼓励“以旧换新”激活改善需求。建议搭建旧房交易专属通道，对置换新房的消费者给予契税减免、贴息上浮优惠，打通存量与增量之间的流通壁垒。

  在土地供给端，翟美卿还建议“按18个月库存去化周期动态调整土地供应，去化周期超过24个月的城市暂停新增住宅用地”。这一建议指向供给侧的根本性改革——从“按计划供地”转向“按需供地”，从源头上改善市场供求关系。今年各地供地计划已经朝着“缩量提质”的方向推进，很多城市也明确要深入研判区域人口导入等水平，进而精准落实供地计划。

  三、“好房子”标准：从积极推进到全面成熟

  “好房子”建设成为今年两会房地产领域的热词，多位代表委员从不同维度提出了制度化的落地建议，进一步体现对今年宜居安居方面的关注。

  全国人大代表、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸从得房率角度切入，指出过去部分住宅项目得房率仅66%-67%，而当前“好房子”项目得房率可达93%-94%。她建议“在‘十五五’期间推动住房销售逐渐取消公摊面积”，让购房者“花同样的钱，拿更大的面积”。这一建议直接回应了购房者对“所见即所得”的核心诉求，若落地将重塑商品房定价和交易规则。叠加今年着力稳定房地产市场的导向，将有力促进房地产市场的向好发展。

  姚劲波则从信息披露角度提出创新方案：建立“好房子”认证体系，开发商须在预售前提交涵盖安全、舒适、绿色、智慧四大维度的《信息披露表》，通过审核后生成终身追溯的专属二维码。尤为关键的是，他建议将“预售资金比例与信息披露质量挂钩”，这意味着品质保障机制将嵌入资金监管环节，突破传统“事后维权”的滞后性。

  全国人大代表、中建三局董事长陈卫国则关注建造方式的创新，建议“推广应用模块化建造技术，在智能建造与建筑工业化协同发展中强化新技术深度应用”。这指向“好房子”的供给侧保障——只有建造方式升级，才能实现品质的标准化输出。

  四、交易制度优化：打通流通堵点

  在住房市场从增量转向存量的背景下，交易环节的制度优化成为激活市场活力的关键。姚劲波特别强调推广“带押过户”模式，建议“打破银行间壁垒，实现跨机构无缝衔接”。数据显示，该模式已使部分城市二手房交易周期缩短40%，过桥资金成本下降60%。当前不同银行系统兼容性不足仍是主要障碍，顶层设计层面的统一操作规范亟待建立。

  刘永好关注公寓产品的政策公平性问题，建议“适度放宽商业公寓在入学、落户方面的限制，设定公平的水电气价格”。他指出，“公寓往往是小户型，购买人群收入相对不高，存在税收和服务不对等的情况”。这一建议若落地，将有助于盘活大量存量公寓资产，同时为新市民、青年人提供更平等的公共服务权益。

  在预售制度改革方面，翟美卿建议“扩大现房销售试点并设3-5年过渡期，严格预售资金全程监管”。这既为行业转型预留了缓冲空间，又通过强化资金监管守住“保交房”底线。

  五、总结与展望

  综合两会代表委员的政策建言，2026年房地产政策呈现出清晰的“稳市场、优供给、促流转”三重目标框架：1、稳市场：通过财政贴息、个税抵扣、交易税费减免等工具，精准降低刚需和改善性需求的购房成本，同时发挥“白名单”制度作用防范房企债务风险。2、优供给：从“控增量”和“盘存量”两端发力，按去化周期动态调整土地供应，扩大专项资金引导国企收储存量商品房转为保障房，推动“好房子”标准进一步落地以提升供给品质。3、促流转：通过统一房票制度、“带押过户”标准化、公寓政策公平化等制度创新，打通存量房流通堵点，激活置换链条。

  值得关注的是，代表委员的建议与政府工作报告的表述形成了高度呼应——“鼓励收购存量商品房”“深化住房公积金制度改革”“有序推动好房子建设”等政策方向已获得顶层设计的确认。后续的关键在于，如何将政策思路转化为可执行的操作细则，以及在中央与地方之间形成有效的政策协同。

  对于市场参与主体而言，2026年将是政策从“方向确立”走向“细则落地”、“更加精准”的关键一年。存量资产的定价与盘活能力、“好房子”标准的优化与适配能力、交易环节的制度把握能力，将成为房企和专业机构的核心竞争力。当前行业还在深度调整，但结构性的市场机会正在政策转向中逐步显现。