“828”现房销售新政出来后，市场最担心的就是：以后新房会不会断供？原有期房模式下，项目建设至一定节点即可入市销售；新政实施后，房源须竣工后方可取证销售，开发到入市的周期被拉长，中间空出来的时间里市场上还有没有房子可买？本文将货量拆分为已取证、已获规划许可、已拿地尚未取证、新增出让地块四类，对当下至2027年一季度末的新房供应趋势开展推演。

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  预计未来七个月一线供应增加两成，二线温和回落

  对样本城市的供应推演显示，以未来7个月对比2026年前8月月均，样本城市月均供应整体回落2%，其中一线城市月均供应增加约22%；二线城市月均供应减少约13%。一线放量、二线回落，是这段时间最明显的分化特征。

  这个结果和市场上"现房新政一出、新房马上断供"的直觉判断不太一样。事实上，未来半年多的时间里，多数城市的新房供应不仅不会断，反而在某些月份还会比上半年更多。

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  月度走势：2026年10月是峰值，2027年2月触底

  在月度变化上，与传统市场周期一致，2026年10月迎来短期峰值，2027年春节月将周期性触底。

  未来几个月的整体供应高位，主要是靠新盘首推加成（近期拿地、已取证开工），而不是老项目加推。从供应结构看，新增项目占比在这段时间明显上升：2026年1-8月新增项目仅占约25%，到了9-12月这个比例升到35%-40%。

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  为什么"现房销售，供应不降"？

  第一，此前一段时间核心城市优质宅地出让较多，经过一年左右开发周期，现在正好到了集中入市的节点。2025年到2026年上半年，核心城市土地市场虽然整体不温不火，但推出的地块位置普遍较好、房企拿地积极性也不低，这些地从拿地到开盘大概一年左右，现在陆续进入首开期。

  第二，市场上仍有不少“828”前已经取得工规证或预售证的项目，按老规则集中入市。这部分项目不受新政影响，不需要等现房，可按原节奏走就行。以某二线中部典型城市为例：2026年下半年供应较高，主要是在售项目加推稳定，并叠加2024-2025年拿地、已经拿到工规证的项目集中首开；2027年上半年是供应高峰，已拿证项目继续集中入市；到了2027年下半年，已拿证的基本推完了，没拿证的项目要等封顶或者现房，最早2027年底才能入市，供应自然就下来了；2028年前后，这批转现房的项目才集中补回来。

  简单而言，未来几个月的供应高位，靠的主要是新政前已经取证、已经开工的项目在集中释放。等这批项目推完，新的现房项目还没盖好，中间才会出现真正的供应空档。

  新房市场短期断供无虞，中期需跟踪监测

  就测算结果来看，未来7个月整体不存在断供风险。多数城市当前可售库存加上已取证未推房源，去化缓冲在一年半以上，足以覆盖新老政策交替的过渡期。一线城市已取证项目体量更大，缓冲更厚；二线城市虽然供应在回落，但幅度温和，并非断崖式收缩。

  需要重点跟踪的是2027年下半年以后的结构性供应空档。已取证项目集中入市的高峰期一过，未取证项目仍在建设、尚未达到现房销售条件，这段时间新增供应会明显收缩。尤其是核心城市的核心板块和优质产品，可能比外围区域更早进入供应收紧阶段——这些板块地块本身稀缺，一旦后续土地出让放缓，供应接续容易跟不上。

  拉长时间看，2028年前后，2026年下半年之后出让的现房地块才会陆续入市，届时供应有望重新回补。整体节奏是短期高位、中期收窄、长期再回补，空窗期大致出现在2027年下半年至2028年上半年。

  结语，短期不用担心断供——828前已经取证、已经开工的项目足够撑过一年半的过渡期，一线城市还会出现集中放量。真正需要盯的是2027年下半年以后，老项目推完了、新现房还没接上，核心城市优质产品可能先感受到供应收缩。接下来各地细则落地后，预售豁免范围、竣工标准这些细节，会直接影响供应接续的时间节点。