[克而瑞]土地月报 | 成交规模再创年内新高（2022年6月）

  各能级城市土拍规模上涨，推动全国土地成交再创年内新高；市场热度也有所回温，重点城市土拍溢价率出现回升。

  6月份，重点城市首轮集中土拍迎来正式收官，次轮土拍也进行近半。在此影响下，全国土地市场成交规模虽然同比仍呈下跌趋势，但环比大幅上升，总成交建面更是在年内首度突破1亿平方米。

  与此同时，在重点城市土拍门槛持续宽松及供地结构更偏向于“保成交”的优质地块等因素的影响下，市场热度指标亦较上月出现好转，尤其是重点监测城市的流拍率指标，更是降至去年下半年以来最低水平，仅为9.5%，环比下降9个百分点，也低于去年同期水平。

  市场走势

  供求规模环比均呈上涨趋势

  优质土地入市增多带动平均地价环比上升

  供应方面。重点城市次轮供地挂牌潮延续，本月多达10个城市推出了年内第二批次集中出让地块，涉及上海、广州、成都、南京等城市，三四线城市的土地出让活动也进一步恢复。在此影响下，全国土地市场经营性土地供应规模环比进一步上涨，总建筑面积达16718万平方米，环比增长11%，同比降幅也缩窄至18%。重点城市集中供地方面，10个城市中，成都、南京的供应规模相对较高，均在400万平方米以上，其余城市的供应量多在300万平方米以下，供地量依旧维持在较低水平。

  成交方面。月内重点城市首轮土拍收官，二轮土拍继续进行，推动6月份土地成交持续环比上行，同比降幅亦有所收窄。据CRIC统计数据显示，全国土地成交经营性用地成交建筑面积年内首次突破1亿平方米，达到1.3亿平方米以上，环比增加62%，同比下降38%，同比降幅在年内首次收窄至四成以内。各能级城市的成交规模也环比走高，其中二线城市涨幅最甚，在杭州、宁波等8个重点城市集中土拍的拉动下，成交规模环比上月大增184%，总成交建面达3568万平方米。

  价格方面，因多城集中土拍、优质地块入市比例大增，本月平均地价同环比均呈上涨趋势，平均楼板价为3949元/平方米，环比上涨23%，较去年同期也上涨了6%。各能级城市表现各异，其中一线城市因京沪集中成交了多宗高价优质地块支撑、平均地价进一步上涨至22006元/平方米；二线城市因西安、合肥等地价水平较低的城市成交量较高，平均地价进一步走低，环比下降9%至6251元/平方米；三四线城市成交地价环比小幅上涨9%，平均楼板价为2005元/平方米。

  市场热度

  优质用地入市比例增加

  带动溢价、流拍指标转好

  市场热度方面。由于本月进行集中土拍的城市中不乏上海、杭州、合肥、宁波等土拍热点城市，尤其是合肥，市区次轮集中成交的24宗地有9宗触及地价上限，县域土拍亦有多宗地块进入竞品质阶段，土地市场热度相对较高。受此影响，本月成交溢价率环比提升至4.6%，较上月上涨了1.2个百分点。

  土地流拍方面。随着地方供地规则的进一步放宽，以及在土拍供给中更有计划地选择优质地块，重点监测城市的流拍率下降至9.5%，创下去年下半年以来新低。如在本月进行集中土拍的重点城市中，仅合肥、武汉、沈阳及青岛有少数地块流拍，其中流拍率最高的合肥，次轮共有5幅地遭遇流拍，流拍率达17%，相比于首轮，幅数及比例均有减少。

  重点地块

  京沪成为入榜主力，封顶成交地块

  多为楼市去化表现好的优质宅地

  6月，重点城市集中土拍迎来了高峰期，包括5月底已经开拍的北京，共有10个城市进行了大规模土拍，上海、杭州、宁波、苏州及合肥等热点一二线城市均有优质宅地出让。其中，北京、上海均有“压箱底”的宝地出让，如北京的朝阳太阳宫地块、上海的徐汇滨江地块等，因而两城也成为本月成交总价榜及单价榜入榜主力。

  值得关注的是，无论是北京、上海等一线城市，还是杭州、合肥等二线城市，房企拿地仍旧偏向谨慎，仍更青睐于安全边际高的优质住宅用地。以单价榜中京沪入榜的9宗地来看，5宗触及地价上限成交的地块均为周边去化表现好、盈利空间充裕的优质宅地，譬如区位极为优越的太阳宫地块、徐汇斜土街道地块，房地价差均可达3万元/平方米以上，盈利空间相当充裕。

  6月份，首轮集中土拍于月内收官，二轮土拍也在加速推进，中小城市的土地出让活动也有所复苏。在此影响下，各能级城市土拍规模上涨，推动全国土地成交再创年内新高。市场热度也有所回温，重点城市土拍溢价率出现回升，上海、杭州、合肥等城市均有大批优质用地以高溢价成交，流拍率指标也较上月出现好转。

  接下来，鉴于新房调控政策宽松趋势不改，部分城市楼市成交已现回暖信号，供给侧也在积极顺应市场，调整供地结构和降低供地门槛，预计土地流拍现象可持续好转。倘若新房市场的上升势头保持延续，行业信心恢复之下，三季度土地市场中或将有望看到更多民企参与的身影。