[高力国际]重新定义物业管理 写字楼活得更精彩

  • [城 市]:全国
  • [发布时间]:2013-11-29
  • [报告类型]:住宅交易分析
  • [发布机构]:高力国际
  • [关 键 词]: 高力国际,物业管理,写字楼,

报告内容

  每个城市都有不同代表性意义的高端写字楼,它们同时也是一个城市的形象标志。大厦的物业管理一 直强调为客户提供最好,最佳的服务,而往往忽略了在为客户提供优质、便捷、舒适环境的同时,其实每个建筑都具有生命力,它承载着科技、文化、环境、生态、 环保等多方面的内容与使命。高力国际华南区物业及资产管理董事林仲科先生为我们诠释了写字楼的生命周期及其在不同阶段需要注意的细节。

  写字楼的生命周期

  高力国际林仲科先生认为“每个建筑物都是设计师用不同理念而创造出来的艺术品,每个建筑物都有它的独特性。”对于一个赋有生命结晶的建筑物如何进行管理,如何通过科学维护与提供服务,可以不断地让建筑物保值增值。现代大部份的超高层建筑均属于混凝土,平均建筑寿命约40-70年。林仲科先生表示写字楼的生命周期分为写字楼的原材料生成制造、建筑设计(风格、概念)及建造过程建筑规划、写字楼投入使用阶段(使用与维护)、写字楼不断翻新及维护和生命周期完结的五个阶段。

  国际化物业管理提升写字楼全面管理水平

  高力国际林仲科先生指出:对于伴随城市的国际化步伐,大型的综合体项目,地标性的甲级写字楼,超甲级写字楼等,对专业技能需求越来越高,开发商在项 目运作的前期,将会着手物色一些具国际视野及资深的物业管理、设施管理的物业服务顾问公司,进行前期顾问的工作,参与整个物业周期的阶段性工作。物业顾问 公司引进一些经验,使写字楼在建筑前期定位、规划设计以及设备选用等工作准备充分,对其整个写字楼的生命周期价值进行全方位的把握与考量,以保证物业在日 后运作中保持良好状态,可持续发展。

  “如写字楼设计阶段,首层写字楼大堂的设计——设计师目光通常以达至大堂采光一流,视野开阔,特显气派,均为写字楼大堂设计为超高的层高。”林仲科 表示,“但往往忽略后期物业维护及清洁的问题,如不可更换灯泡、顶层天花清洁等,如物业顾问会提前介入,会建议发展商对天花做一些特别的设施,预留后勤通 道等等。”

  林仲科指出,“如一二线城市,写字楼的外墙大量使用玻璃幕墙,因为玻璃幕墙有节能,美观的效果,而且生产保用时间较长,但由于外墙玻璃幕墙胶到一定 年限(约15年左右)会出现老化、剥落、渗水的现象;不同的城市都出较不同情度的玻璃脱落,这些问题都是在物业管理上必须注意的问题。当然,每栋建筑都有 不同情况,对于维护及更新的要求各异,受影响的因素包括:建筑的水准、建筑设计、建筑环境、物业及设施管理水平。“

  高力国际林仲科先生重点提及到在预算管理方面,物业顾问公司会针对各项物品的使用期及损耗期做一个较长远的预留。如空调主机,十年以后重新更换,因应制定出一个5到10年较长远的维护费用的预算计划,费用计划的同时考虑到利息、通货膨胀等因素变化的影响。

  八大手段延长写字楼生命周期

  高力国际林仲科提出,发展商聘请的物业顾问公司让写字楼设施/物业管理在生命周期中充当重要的角色。发展商同时肩负对楼宇延长的生命周期的使命,如 对中、长期维护计划,使其设施寿命延长,把建筑物结构损坏减低,提升物业的资金价值,提供舒适的空气质量、安全水质,缔造给租户一个健康的工作环境。同时 配合以下8个主要手段去执行:寻找适合的管理人员、合格和适合的服务供应商、先进有效的设施维护计划、有丰富经验的国际性物业顾问公司前期参与、 SOP(标准作业程序)、BIM(先进测量手段)、对规则、规定之严格执行、具前瞻性视野。除此之外,还可以利用先进智能化设备管理系统,为项目申办并赢 取LEED奖项,迎合市场的需要,不断改善方案,通过优异的物业服务维持并提升物业的市场竞争力,使得物业可持续性发展,让物业“活“得更精彩。