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  一、营利承压，非开发业务筑牢房企利润安全垫

  1、营业收入继续下降24%，非房开收入占比升至27%

  2、亏损持续扩大，运营业务成为部分企业利润压舱石

  二、整体利润率持续降低，两类企业率先修复

  1、毛利率微降至9.1%，净利率亏损仍在扩大

  2、16家企业毛利率为正且同比回升，运营业务支撑显著

  3、7家房企净利率为正且同比回升，两类企业盈利率先修复

  4、ROE进一步降低，滨江、华润保持行业领先

  三、累计确认存货跌价损失超万亿，物业价值两极化

  1、投资物业价值变动冰火两重天

  2、累计确认存货跌价损失已超万亿

  3、新政之后合联营收入更加值得关注

  4、销管费用率小幅上升，部分企业加大营销力度

  四、总结：模式重构，房企盈利逻辑将加速转变

☉文/普睿研究中心

  2026年，中国房地产市场正式进入存量主导的全新发展阶段，调控政策在延续“因城施策、精准调控”宽松基调的基础上，完成了从“强托底”到“重流通、优供给”的重心切换。政策工具箱进一步向二手房流通、公积金扩容、居住品质升级方向倾斜，核心聚焦于降低置换成本、盘活存量住房、化解行业遗留风险与重塑市场信心。尽管政策端持续释放实打实的利好，市场整体仍处于结构性修复的筑底验证期，不同城市分化态势进一步加剧，当前行业已经正式进入结构优化与能力竞争的全新阶段。

  在此背景下，聚焦核心城市、优化和盘活库存、加速回款仍是当前的焦点。部分前期存量项目的存货跌价准备计提仍有补充空间，房企债务重组也在加速进行中，短期内多数房企的利润规模和盈利修复节奏依然承压。随着历史库存的逐步出清，叠加近两年利润相对较好的新项目逐步入市，待进入结算后，部分头部房企利润将率先修复。

  未来，随着828现房销售制度相关政策的逐步落地推进，行业逻辑加速重构，房地产企业的经营逻辑必须完成根本性切换，才能适配全新的市场环境。当前，部分房企已经实现从开发商转变为运营商的转变，经营性业务逐步成为新的利润压舱石，未来这些企业的优势也将更加凸显。此外，随着“好房子”标准的全面推行，资源会进一步向信用稳健、产品力突出的头部企业集中，回归产品本身、打磨产品力、提升房源适销性与产品溢价，将成为当下房企稳定利润、穿越行业周期的核心关键。

  01 营利承压，非开发业务筑牢房企利润安全垫

  1、营业收入继续下降24%，非房开收入占比升至27%

  2026年上半年行业典型上市房企1整体实现营业收入9687亿元，同比下降24%，保持加速下滑态势。其中房地产开发销售结算收入约为7100亿元，同比下降28%。尽管政策宽松，但房地产市场仍在深度调整，2025年和2026年上半年50家典型上市房企合约销售额同比继续下降22%和15%，意味着企业整体结算规模仍将处于下降通道。

  与此同时，非房地产开发业务营收占比越来越高，2026年上半年已经增加至26.7%，对房地产企业的业绩支撑作用越来越明细，经营性业务已成为部分房企跨越行业周期的关键，如华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城、深圳控股5家企业，上半年非房地产开发收入同比有不同幅度的增长、且占比均超过30%。其中龙湖集团更是表示，2028年经营性业务收入将超过地产开发。

  具体企业来看，营业收入TOP10房企，除了万科、碧桂园和龙湖集团之外，均为上半年全口径TOP10企业。其中保利发展和中海断层领先，保利发展营收超过千亿元，位列第一；中国海外则是营收增加值最高，达144亿元，增幅也达到了17%。

  2、亏损持续扩大，运营业务成为部分企业利润压舱石

  从毛利润来看，2026年上半年典型上市房企实现毛利润885亿元，同比下滑29%，其中11家企业出现毛亏，同比增加1家。随着企业持续加大存货盘活力度，存货跌价仍未到底，叠加高成本项目持续结算，企业毛利仍处于筑底阶段。

  从净利润及归母净利润来看，2026年上半年典型上市房企净利润同比进一步扩大22%至1115亿元。其中净利润亏损企业达到36家，同比增加5家。2025年由于头部出险企业债务重组成功，确认了相关重组收益近4400亿元，年内亏损大幅收窄；2026年上半年虽然有宝龙和时代中国等企业部分债务重组成功，但企业规模相对较小，确认了相关重组收益159亿元。

  从14家上半年盈利的企业来看，净利润最高的企业为华润置地。在营业收入与保利、中海相差300亿及以上的情况下，华润置地净利润反超主要是由于经营性物业贡献的利润较高。上半年华润置地投资性物业公允值收益达到54亿元，同比翻番；扣除公允值变动之外，核心净利润也达到了101.6亿元，同比微增1.6%，其中经常性业务贡献66.5亿元，同比增长10.4%，占比攀升至65.5%。超六成核心利润已由第二、第三增长曲线提供，开发业务下滑对整体盈利的冲击被有效对冲。企业预计经营性不动产收租型业务在十五五末营收稳定在300亿元左右，营收占比近15%，利润占比近50%；轻资产管理收费型业务营收达到200亿元左右，利润占比10%-15%。

  龙湖集团也是受益于经营性业务，剔除投资物业公平值变动等影响后，上半年企业核心归母净利润仅0.64亿元；其中上半年企业运营和服务业务贡献了41亿元的利润，开发业务利润实际处于亏损状态。

  此外，时代中国控股上半年实现净利润37.1亿元，扭亏为盈，主要是上半年确认了78亿元的重组收益，实际企业盈利仍未修复。

  02 整体利润率持续降低，两类企业率先修复

  1、毛利率微降至9.1%，净利率亏损仍在扩大

  从利润率指标来看，2026年上半年50家典型上市房企整体的毛利率为9.1%，同比微降0.6个百分点，降幅有所收窄；净利率为-11.5%，亏损同比扩大4.3个百分点。

  出险房企大都呈现毛亏状态，剔除正式出险房企的影响，28家未出险房企平均毛利率约为12.7%，同比下降1个百分点，与2025年全年基本持平；净利率为-0.4%，同比下降2.5个百分点，与2025年全年相比明显收窄。

  可以看出，出险房企虽然债务重组进展加速，但尚未回归正常经营的轨道，伴随着存货跌价持续、多手段加速存量去化，亏损还在持续扩大；稳健经营的房企历史库存逐步消化，利润率几乎见底，随着近两年新项目入市，未来逐步进入结算，头部房企利润率或将率先修复。

  然而随着828新政的逐步落地，未来企业对新项目利润空间更加关注，“做一成一”至关重要；但现房销售对企业资金沉淀加大，企业为加强现金回流，新政前项目的抢收也备受关注，也将对企业的利润变化产生一定的影响。

  2、16家企业毛利率为正且同比回升，运营业务支撑显著（略）

  3、7家房企净利率为正且同比回升，两类企业盈利率先修复（略）

  4、ROE进一步降低，滨江、华润保持行业领先（略）

  03 累计确认存货跌价损失超万亿，物业价值两极化

  1、投资物业价值变动冰火两重天（略）

  2、累计确认存货跌价损失已超万亿（略）

  3、新政之后合联营收入更加值得关注（略）

  4、销管费用率小幅上升，部分企业加大营销力度（略）

  04 总结：模式重构，房企盈利逻辑将加速转变

  盈利难已成为房地产行业的普遍现象，上半年大部分房企的净利润都仍然呈现亏损状态，在市场压力下存货跌价损失成为净利润亏损的主要原因。但是也有部分企业利润率出现了修复的迹象，一类是以华润置地为代表的企业，经营性业务带动企业利润率增长，长期增长动能充足；另一类则是历史库存逐步出清、新项目逐渐进入周转、成本控制相对较好的规模房企。

  年初，华润置地、中海、保利等头部央企认为，行业最困难时期已过，市场正式进入触底企稳、逐步修复阶段。供需关系改善、政策持续发力为市场回升提供支撑。龙湖也表示，热点城市二手房成交已现企稳迹象，核心地段改善型新房开始热卖，预计2026年楼市跌幅将进一步收窄，走向止跌回稳。

  8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、人民银行、证监会等多部门协同推出的"8·28"新政，使这一轮"企稳"具有了完全不同的内涵——它不是旧周期的重启，而是新发展模式下的企稳。本轮新政以《关于完善商品住房销售制度的通知》和《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》为核心，配套项目公司制、主办银行制、资本市场融资支持等一系列文件，从销售、信贷、融资、监管四个维度重塑行业底层规则。

  对房企而言，这意味着盈利逻辑也要加速转变。

  首先，从"周转套利"转向"现金流自平衡"。过去依靠"借钱拿地—预售回款—滚动开发"的高周转模式被彻底终结。拿地须使用自有资金，建设期的贷款利息、前期策划费、管理费、营销费等费用，乃至土地增值税、所得税等税费，均需自有资金垫付，项目从拿地到全款回款的周期普遍拉长1~2年。据部分房企测算，新政后项目财务成本将上涨80%~100%，资金峰值显著抬升。项目必须以现金流自平衡为经营底线，"有多大本钱做多大生意"取代"有多大杠杆做多大规模"。

  其次，从"规模溢价"转向"产品溢价"。现房销售下所见即所得，客户看实景付款，户型、园林、装修、物业均须经得起现场检验；客户研究必须前置到拿地阶段，客研能力从辅助部门升级为投资决策的核心依据，产品力成为企业第一竞争力。与此同时，主办银行制与项目公司制使风险在项目层面完全隔离，企业组织架构转向以项目一线授权和独立核算为核心，考核体系从规模转向单项目利润、资金利用率、交付满意度等。

  最后，从"开发差价"转向"经营服务现金流"。开发利润空间被压缩后，持有运营与综合服务成为新的利润来源。当前部分规模房企已经实现了从开发商到运营商的转变，如龙湖管理层也表示企业"新地基"已接近打造完成，最晚2028年运营及服务航道的收入将超过地产开发，实现新发展模式；华润置地上半年经营和服务收入占比已经超过30%，核心净利润占比更是超过60%；保利发展也在积极探索新发展模式，做强不动产投资开发业务、做大不动产经营业务、做优不动产综合服务。

  总的来看，"8·28"新政短期内会带来现金流承压与供给节奏放缓的阵痛，加速行业洗牌和部分企业出清；但从中长期看，它通过"控增量、去库存、优供给"改善供求关系，以现房销售和资金封闭管理从根本上消除交付风险、修复购房信心，同时以多元化资本工具重塑行业资产负债表，推动行业由高杠杆、快周转的旧模式转向高质量、可持续发展的新模式。对企业而言，唯有顺应这一转变——在传统开发业务上以销定投、聚焦核心城市核心地段、做精做透单项目；在转型业务上加大拓展力度、真正形成可自我造血的第二增长曲线——才能在"止跌回稳"的行业新阶段实现新发展。