【克而瑞物管研究】

  2025年上半年，越秀服务实现营业收入19.62亿元，持续保持稳健的增长态势；公司净资产达36.80亿元，较去年年底逆势增长2.6%；现金及定期存款总额为47.91亿元，较去年年底逆势提升1.9%，财务状况健康稳固；合约面积突破9245万㎡，较期初增长4.2%；在管面积攀升至7231万㎡，较期初增长4.3%；基础物业管理服务收入表现尤为突出，实现7.16亿元，同比增长19.2%，连续四年维持近20%的高速增长，展现出强劲而持续的业绩动能。

  营业收入稳健提升，净资产逆势增长，投资价值凸显

  8月21日，越秀服务（06626.HK）披露2025年中期业绩。2025年上半年，越秀服务实现营业收入19.62亿元，持续保持稳健的增长态势；毛利润4.18亿元，净利润2.43亿元，毛利率和净利率分别为21.3%和12.4%，依然保持较高的盈利水平，这得益于越秀服务通过科技提效持续优化精益管理，2025年上半年，行政费用率降低0.8个百分点至7.3%，进一步夯实了其盈利能力。

  数据来源：企业中报，克而瑞物管整理

  从投资价值来看，2025年上半年，越秀服务公司净资产达36.80亿元，现金及定期存款总额增长为47.91亿元，企业财务状况良好，具有较强的抗风险能力和持续发展的潜力。董事会建议派发2025年中期股息，每股0.088港元（相当于人民币0.080元），派息率高达50%。在物业管理行业整体营利水平承压的背景下，越秀服务能够实现净资产、现金及定存的逆势增长，股息的派发，为行业树立了标杆，展示了公司的竞争优势和管理能力，增强投资者对企业的信心，对维护市场稳定具有一定的积极作用。

  数据来源：企业中报，克而瑞物管整理

  物管服务收入持续高增长，精益运营与模式创新双轮驱动

  2025上半年，越秀服务非商业物业管理及增值服务收入占比81.1%，规模达15.92亿元，其中，基础物业管理服务收入占比达36.5%，同比增长5.8个百分点，规模增至7.16亿元，同比增长19.2%，表现十分优秀。商业物业管理及运营服务收入占比达18.9%，同比增长0.6个百分点，规模增至3.70亿元，同比增长3.1%，进一步优化收入结构。

  数据来源：企业中报，克而瑞物管整理

  数据来源：企业中报，克而瑞物管整理

  基础物业管理服务表现卓越归结于两大原因：一方面，越秀服务夯实基础服务力，系统提升了服务品质与运营能效。通过新建清洗中心与充能中心，聚焦园区、楼层、车库三大核心场景，推行人机协作与智能化作业模式，使保洁满意度显著提升0.9分；在绿化服务方面，依托集约化管理、标准化流程与专业团队，实现绿化满意度跃升2.9分；全面推行智慧通行，以智能化管理显著提升社区安全等级与通行效率，目前近90个达到要求的项目已全部运行。同时，公司针对七大关键岗位制定清晰的任务清单，结合企业微信平台随机抽查、第三方神秘客评估等机制，实现督导模式的数字化转型。此外，越秀服务依托集成指挥中心强化数据驱动决策，目前，越秀服务已实现项目穿透，完成物业驾驶舱主屏、客户满意和综合收缴分屏上线，通过后台数据倒逼一线规范作业，全面提升服务水平。2025年上半年，越秀服务收缴率逆市上升，侧面印证了业主对越秀服务的认可。根据第三方满意度调研结果，截至2024年末，越秀服务已连续三年满意度超90分，远高于行业平均水平。

  另一方面，越秀服务创新推出“客户服务中心会所化”改造计划，重新定义物业服务空间的价值。以前台服务区、水吧、休闲区及增值业务/休憩区四大场景为改造重点，将传统客服中心升级为融合服务办理、社区体验与社交互动功能的复合型场所。通过空间重塑、服务升级与资源整合，自然嵌入多元增值服务，在提升环境品质与互动体验的同时，显著增强了业主的归属感和社区凝聚力。这一转型不仅深化了客户关系，也进一步拓展了收入来源，推动物业管理服务实现品牌与效益的双重提升。

  深耕核心区域成效显著，多元业态结构优化升级

  2025年上半年，越秀服务在规模拓展方面持续发力，成果斐然。截至报告期末，合约面积突破9245万㎡，较期初增长4.2%；在管面积攀升至7231万㎡，较期初增长4.3%。合约项目数量达到515个，在管项目数量达到444个，其中新增合约面积596万㎡，新签约项目37个，重点外拓项目包括中标港航大厦、广州民俗博物馆、国家管网集团华南公司和渡江胜利纪念馆等，充分展现了其在市场拓展方面的强劲实力和多元赛道的业务布局，也凸显了其品牌在行业内的强大吸引力和竞争力。

  聚焦竞争优势较强的区域，不断提升区域密度。2025年上半年，越秀服务在大湾区和华东地区取得了显著的业务拓展成果。其中，大湾区在管面积增长至4517万㎡，华东地区在管面积增长至766万㎡，两大区域合计在管面积占比超过70%。这一布局不仅增强了公司在核心区域的市场影响力，也为其长期稳定发展奠定了坚实基础。

  数据来源：企业中报，克而瑞物管整理

  持续聚焦高能级城市。2025年上半年，越秀服务54%的项目布局在一线城市，22%的项目布局在新一线城市，15%的项目布局在二线城市，高能级城市的布局可以保证项目的质量和物业费的水平，2025年上半年，住宅平均物业费保持在2.8元/㎡/月。

  数据来源：企业中报，克而瑞物管整理

  业态结构持续优化。2025年上半年，越秀服务四大业态即住宅业态、TOD业态、商业及产业园、公建的业态占比分别是62%、15%、15%、8%，持续优化业态布局，推动多元化发展。

  数据来源：企业中报，克而瑞物管整理

  价值共创，责任同行，越秀服务ESG战略实践获行业高度认可

  近日，越秀服务在ESG领域取得显著突破，Wind ESG评级由A级上调至AA级，连续两年实现提升。在“房地产管理与开发”行业的365家参评企业中，公司ESG综合得分位列第7，较2024年上升2个名次，充分体现出其在可持续发展方面的卓越能力和持续进步。此外，越秀服务在国际ESG评价体系中同样表现突出，标普全球（S&P Global）ESG评分跻身全球同业前10%，同时维持MSCI ESG评级为中国内地物业服务企业的最高水平，展现出日益提升的全球竞争力与行业领导力。这一系列评级成就，不仅反映了公司在环境、社会及治理领域的扎实实践，也为其品牌公信力和长期投资价值提供了有力支撑。

  越秀服务的ESG表现赢得了市场与行业的广泛赞誉，这一成就的背后是构建以“价值共创，责任同行”为主题的ESG战略，以“诚信经营、以人为本、低碳智慧、社区共建”为四大战略支柱，不断推动ESG各项实践，深化可持续管理水平，收获行业多项认可及殊荣。

  2024年，越秀服务在诚信经营方面坚守商业道德底线，实现董事与员工廉洁培训全覆盖，全员签署保密承诺，供应商全面签署廉洁协议，全年无违规事件，筑牢合规与风控基础。在以人为本方面，员工流失率降低8.53%，女性管理者占比增至36.5%，新增23类资质认证，员工获证614项，总部获WELL铂金认证，持续优化人本环境。在低碳智慧领域，无害与有害废弃物排放密度分别下降59.6%和32.3%，广州国际金融中心获评绿色建筑，越秀iPARK成为零碳园区，引领绿色智慧转型。在社区共建方面，完成316项焕新工程及104项服务提升，开展超3300场社区与便民活动，参与12万人次，投入2587万元用于公益与社区建设，切实促进社区和谐与价值共享。

  小结

  2025年上半年，越秀服务凭借卓越的经营表现与战略定力，交出了一份令人瞩目的成绩单。报告期内，公司营业收入保持稳健增长，净资产、现金及定期存款规模在复杂市场环境中实现逆势提升，展现出强劲的抗风险能力与持续增长的投资价值。公司以客户需求为导向，以精益管理为核心，全面提升服务品质与运营效能，驱动业绩持续高质量增长。在市场拓展方面，公司管理规模持续扩大，并进一步聚焦核心区域与高能级城市，不断优化多元业态结构，为高质量可持续发展奠定坚实基础。此外，在追求经济效益的同时，越秀服务始终秉持“价值共创，责任同行”的ESG理念，在可持续实践中取得多项突破，获得行业广泛认可与赞誉。

  展望未来，物业管理行业正逐步从规模扩张阶段迈向以服务质量为核心的存量运营时代。越秀服务将以「精益服务·向新图强」为年度工作主题，坚持以客户需求为导向，持续深化核心服务能力建设，全面提升组织执行与运营效能，在行业新阶段中巩固竞争壁垒、实现长期健康发展和价值共赢。