【克而瑞物管研究】2026年1月28日，克而瑞物管发布「2025湖南省物业服务企业综合实力研究成果」。同期揭晓2025湖南省物业服务企业综合实力100强、2025湖南省国有物业服务企业综合实力30强以及各细分业态，为湖南省物业的发展与提升树立了全新的行业标杆。（文末附榜单）

  01

  前言

  2025年作为“十四五”规划收官与“十五五”规划谋划的关键衔接期，在习近平总书记“四个必须”指引下，民生服务高质量发展方向进一步明确。物业服务作为基层治理现代化与民生福祉提升的重要支点，其在城市运营与社区建设中的战略作用日益凸显。“十五五”规划草案明确提出，将推动物业服务行业向规范化、智慧化、多元化深化发展，促进与基层治理、养老托育、绿色低碳等领域的深度融合。与此同时，国家层面持续释放政策红利，包括扶持民营经济、提速城市更新、完善养老体系等，叠加住建部“加强物业管理，共建美好家园”专项行动，共同为行业转型注入强劲动力。在此背景下，物业企业正加速从粗放式扩张迈向精细化运营，独立化发展路径逐渐清晰，行业整体步入以品质竞争与价值提升为核心的高质量发展新阶段。

  湖南省紧跟国家战略部署，结合长株潭都市圈建设、新型城镇化推进、老旧小区改造攻坚等本土发展需求，出台了一系列极具针对性的物业行业政策：在党建引领方面，深化“党建统领＋多元协同”治理机制，推广“五社联动”“网格党建”等特色模式，推动物业企业深度融入基层治理；在市场规范方面，落地物业服务企业信用分级管理、物业服务收费动态调整等政策，构建“质价相符”的市场秩序；在民生赋能方面，聚焦老旧小区物业服务升级、社区养老服务配套、垃圾分类精准落地等重点任务，进一步拓宽物业服务边界。多重政策红利与本土发展需求的叠加，既为物业企业带来了广阔市场空间，也对企业的服务能力、创新能力提出了更高要求。

  基于此背景，克而瑞物管依托全行业数据库资源，构建多维度评价体系，开展“2025湖南省物业服务企业综合实力研究测评”工作。本次研究通过实地调研、数据核验、专家评审等多环节工作，全面梳理行业发展现状，深度剖析核心竞争力与发展趋势，甄选出一批综合实力突出的优秀企业，旨在为行业发展提供标杆示范，为政府政策优化提供参考依据，推动湖南省物业管理行业实现更高质量、更可持续的健康发展。

  02

  政策篇：多维政策协同发力，构建行业发展制度框架

  （一）国家及行业顶层政策导向

  1．民生服务定位空前明确：2025年《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》首次直接写入“物业”，不仅重申“实施物业服务质量提升行动”，更创新提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”。这标志着物业管理从社区服务者向城市安全与资产价值维护者的战略升级，为行业向上参与城市更新、老旧小区改造打开了前所未有的政策空间。

  2．行业规范治理全面升级：2025年物业服务专项整治被纳入国家层面民生实事，聚焦服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题，推动行业从“有”服务向“优”服务升级。同时，“一刻钟便民生活圈”建设扩围升级，明确鼓励“物业服务＋生活服务”，支持物企专业化运营社区养老、托育、家政等增值服务。

  3．智慧物业成为“硬性标配”：智慧物业建设被纳入国家完整社区与新型城市基础设施建设的核心指标。住建部明确鼓励物业服务企业构建智慧管理服务系统，发展线上线下融合的生活服务，行业智慧化从“可选项”变为“必答题”。

  来源：政府公开网站

  （二）湖南省政策创新与特色落地

  湖南省的政策体系在国家框架下，呈现出“党建统领、市场规范、民生升级”三位一体的鲜明特色，有效转化为本地市场的发展动能。

  1．党建引领基层治理政策：全省推广“网格党建＋红色管家”模式，将物业服务深度嵌入社区治理体系，构建“党建统领、三治结合、五社联动、智能支撑”的治理机制。截至2025年，全省已创建“红色物业”示范项目超480个，物业企业党员参与社区志愿服务超3.2万人。在此政策导向下，中建城服、湘诚现代等企业积极响应，中建城服2025年7月与雨花区井湾子街道签署《全域综合治理项目合作框架协议》，创新提出“党委主导、社区主治、企业主体、居民主动”的治理理念，这一模式显著提升了社区凝聚力，为破解物业费收缴难、满意度提升慢等全国性难题提供了“湖南方案”。

  2．市场规范与诚信体系政策：《湖南省物业管理行业信用管理办法》（征求意见稿）于2020年11月首次发布，截至2025年三季度，全省已完成2300家物业企业信用评级，其中AAA级企业32家，C级企业58家。配合“成本＋合理利润”的收费价格体系，建立“成本＋利润＋税金”的定价机制，实行物业服务收费动态调整，明确住宅物业服务分五级收费标准，最高等级与最低等级差价达1.8元／平方米·月，推动形成“质价相符”的市场秩序。

  3．民生与城市升级相关政策：湖南省出台《关于全面推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》，各地市制定三年行动计划，2023－2025年全省实际计划改造约9688个。2023－2025年改造总面积约1.8亿平方米，物业服务覆盖率提升至75％以上。2025年全省计划改造1605个，截至8月底开工率91.82％（1561个），全年实际完成约1600个。2022年12月省民政厅等10部门印发《关于深入推进智慧社区建设的实施意见》，截至2025年底，全省累计建成智慧小区约3200个，其中长沙、株洲、湘潭三市占比60％；社区养老服务配套政策明确“物业＋养老”服务模式推广要求，支持物业企业建设社区养老服务站，提供日间照料、助餐助浴、健康监测等服务，2025年全省物业企业运营的社区养老服务站已达650个，服务覆盖老年群体超80万人。中建城服响应政策号召，打造智慧养老品牌“椿满园”，构建生活服务、健康管理、社区助餐、文化娱乐、适老化改造“五位一体”的服务体系，试运营以来累计服务超3000人次；湘诚现代则依托政策支持完成城市服务转型，成为“物业＋城市运营”模式的典型代表。

  来源：政府公开网站、企业官方披露。

  （三）湖南重点地市政策落地特色

  1．长株潭都市圈政策：长沙、株洲、湘潭三市联合出台《长株潭都市圈物业一体化发展实施方案》，推动跨区域服务协同、资源共享、标准统一。建立都市圈智慧物业共享平台，实现物业项目信息、企业信用信息、业主投诉信息互联互通，目前平台已归集3200个物业项目数据；推行跨区域物业服务资质互认，鼓励头部企业开展连锁化服务，2025年长株潭都市圈跨区域服务物业企业达46家，管理面积超8000万平方米。长沙市重点推进“智慧物业＋城市大脑”融合，将物业小区智能设备接入城市管理平台，实现垃圾分类、噪声监测、应急响应等数据实时共享；株洲市聚焦产业园区物业升级，出台专项扶持政策，支持物业企业为园区提供定制化服务；湘潭市强化物业与社区商业融合，推动物业网点叠加便民超市、快递驿站等功能。作为长株潭都市圈核心城市的重点企业，中建城服在长沙雨花区的全域综合治理项目，通过自主研发的“中建U智汇”物联网平台，整合智能设备实现全域24小时监测与应急响应；湘诚现代则凭借城市运营服务经验，参与都市圈多个公共设施运维项目，均为都市圈物业一体化发展提供了实践支撑。

  2．其他地市亮点政策：衡阳市出台《物业收费监管实施细则》，建立“政府指导价＋市场调节价”分类管理机制，对老旧小区实行政府指导价，明确收费标准浮动区间不超过15％，同时设立物业收费公示平台，实现收费标准线上查询、投诉一键上报，2025年衡阳物业收费投诉量同比下降35％。常德市创新老旧小区物业服务模式，推行“基础服务＋增值服务”菜单式收费，基础服务最低收费标准0.8元／平方米·月，增值服务涵盖家政保洁、家电维修等12类项目，目前已有580个老旧小区采用该模式，业主满意度达83％。岳阳市完善业主自治机制，出台《业主大会和业主委员会指导规则》，简化业委会成立流程，建立业委会履职评价体系，2025年岳阳市住宅小区业委会成立率提升至62％，较上年提高18个百分点，业主自治参与度显著提升。

  来源：政府公开网站

  03

  宏观篇：经济民生双轮驱动，拓展行业发展广阔空间

  （一）湖南省经济发展整体态势

  1．经济总量与增速：2024年湖南省地区生产总值达5.5万亿元，同比增长6.1％；2025年上半年实现地区生产总值2.9万亿元，同比增长6.3％，经济保持稳健增长态势。三次产业结构持续优化，2024年第三产业占比达51.8％，较2023年提升1.5个百分点，其中服务业增加值同比增长7.2％，成为经济增长的核心动力。民营经济规模持续扩大，2024年民营经济增加值达3.2万亿元，占GDP比重约58.2％。人均GDP突破1.2万美元，居民可支配收入持续增长，2024年城镇常住居民人均可支配收入4.8万元，同比增长5.8％，为物业服务消费升级提供了坚实的经济基础。

  2．城镇化与人口趋势：湖南省城镇化进程稳步推进，2024年城镇化率达61.3％，2025年预计提升至62.5％，年均新增城镇人口约75万人。核心城市人口集聚效应显著，长沙都市圈常住人口达1900万人，占全省总人口的28％，其中长沙市常住人口突破1100万人，城镇化率达83％；株洲、湘潭城镇化率分别达72％、70.5％，核心城市物业市场需求持续旺盛。非核心城市城镇化加速，衡阳、常德、岳阳等地级市城镇化率均突破58％，县域城镇化率平均提升至45％，为物业行业下沉市场拓展提供了广阔空间。人口结构方面，60岁以上老年人口占比达19.8％，老龄化趋势推动养老物业服务需求快速增长；家庭小型化趋势明显，单人户、双人户家庭占比达42％，对便捷化、个性化物业服务需求显著提升。这一人口结构变化，为中建城服“椿满园”养老服务、湘诚现代城市服务等业态提供了广阔的市场需求基础，也推动智慧化、个性化物业服务加速普及。

  （二）房地产与建筑业支撑情况

  1．建筑施工与竣工规模：2024年湖南省房屋建筑施工面积达11.8亿平方米，同比增长3.2％；竣工面积达0.95亿平方米，同比增长5.8％。2025年上半年，房屋建筑施工面积保持12亿平方米以上规模，竣工面积达0.52亿平方米，同比增长6.1％。从业态分布来看，住宅物业仍是主力，2024年住宅竣工面积0.68亿平方米，占总竣工面积的71.6％；商业物业竣工面积0.12亿平方米，占比12.6％；公建物业（政府办公楼、交通枢纽等）竣工面积0.09亿平方米，占比9.5％；产业园区、医院、学校等其他业态竣工面积0.06亿平方米，占比6.3％。从增速来看，产业园区物业竣工面积同比增长12.3％，医院、学校等公建物业竣工面积同比增长8.7％，增速显著高于住宅物业，成为物业行业新增需求的重要增长点。

  2．存量物业盘活与城市更新：湖南省积极推进城市更新行动，2024年实施城市更新项目280个，完成投资830亿元；2025年计划实施城市更新项目320个，预计投资950亿元。老旧小区改造成效显著，“十四五”期间累计改造老旧小区1.6万个，覆盖居民230万户，改造面积达1.8亿平方米；2025年全省计划改造老旧小区1605个，实际完成约1600个。棚户区改造持续推进，2024－2025年累计改造棚户区18万户，新建安置住房23万套，配套物业服务设施同步建设率达100％。存量商业物业盘活力度加大，全省120个闲置商业综合体通过改造升级引入专业物业服务，转型为文创园区、养老社区等新型业态，带动存量物业服务价值提升。城市更新与存量盘活过程中，智慧化改造、养老服务配套、城市运营服务成为重要升级方向，中建城服的智慧治理平台与养老服务体系、湘诚现代的城市服务转型经验，正适配此类需求，在老旧小区改造、存量社区升级中发挥重要作用。

  （三）基础设施与民生配套建设

  1．城市配套设施建设：湖南省持续加大城市配套设施投入，2024－2025年累计新建轨道交通线路8条，新增运营里程280公里，长沙地铁6号线、7号线等重点项目建成通车，带动沿线物业服务需求增长；新建商业综合体36个，新增商业运营面积420万平方米，其中长沙梅溪湖国际新城、株洲神农城等商圈新增商业物业均引入高端物业服务；新建公立医院22家、学校45所，扩建产业园区38个，这些公共设施的运营均需要专业化物业服务支撑，2025年公建物业、产业园区物业新增管理面积分别达0.35亿平方米、0.28亿平方米。基础设施建设的完善，进一步拓展了物业服务的应用场景，推动物业行业从传统住宅服务向多元化业态延伸，为湘诚现代等企业的城市服务转型提供了广阔空间。

  2．民生服务配套升级：湖南省聚焦民生需求，加快推进社区养老、托育、便民服务等配套设施建设。2024－2025年累计建设社区养老服务站1200个、托育机构380家，其中65％的社区养老服务站、58％的托育机构由物业企业参与运营或提供配套服务。垃圾分类设施建设全面推进，全省住宅小区垃圾分类设施覆盖率达98％，物业企业承担起垃圾分类宣传、督导、清运等核心职责，推动垃圾分类精准落地。社区便民服务中心建设提速，2025年全省新建社区便民服务中心560个，整合快递收发、家政服务、生鲜配送等功能，物业企业作为便民服务中心的主要运营主体，进一步拓宽了服务边界，提升了业主粘性。在民生配套升级过程中，“物业＋养老”“物业＋城市服务”成为核心发力方向，2025年全省物业企业运营的社区养老服务站已达650个，服务覆盖老年群体超80万人，中建城服的“椿满园”养老品牌、湘诚现代的城市运营服务均成为民生服务配套升级的标杆案例。

  来源：政府公开网站、企业官方披露、行业媒体报道

  04

  市场篇：规模稳步扩张，业态需求双向升级

  （一）湖南省物业行业整体规模

  1．管理面积规模：2024年湖南省物业管理总规模达16.8亿平方米，同比增长约10％；2025年预计突破18亿平方米。区域分布呈现“核心城市引领、非核心城市稳步增长”的特征，长株潭都市圈物业管理面积达7.56亿平方米，占全省总规模的45％，其中长沙市管理面积3.7亿平方米，占全省比重22.6％，稳居全省首位；衡阳、常德、岳阳等非核心地级市管理面积均突破1亿平方米，增速均超过10％，成为行业增长的重要支撑。

  2．企业与从业人员规模：截至2025年三季度，湖南省物业服务企业达2860家，较2024年增长6.8％，其中一级资质企业58家，二级资质企业326家，三级资质及以下企业2476家。从业人员总数达68.3万人，同比增长5.3％，人员结构逐步优化：管理人员占比12.8％，较2024年提升1.2个百分点；技术人员（智能设备运维、工程维修等）占比15.3％，提升2.1个百分点；一线服务人员（安保、保洁、绿化等）占比71.9％，下降3.3个百分点。从业人员学历结构改善，大专及以上学历人员占比达28.6％，较2024年提升4.5个百分点，反映出行业对专业人才的需求持续增长。像中建城服、湘诚现代这样的头部企业，对技术人员、专业管理人才的需求尤为突出，湘诚现代的“青蓝－墩苗－菁英”三级人才培育体系，为行业人才结构优化提供了有效路径，其管理人员、技术人员占比均高于行业平均水平。

  来源：政府公开网站、克而瑞物管整理

  （二）业态分布与市场需求特征

  1．分业态管理规模占比：住宅物业仍是行业主导业态，2024年管理面积8.9亿平方米，占总规模的70.6％，同比增长6.3％；商业物业管理面积1.5亿平方米，占比11.9％，同比增长9.8％；公建物业（政府办公楼、交通枢纽等）管理面积1.1亿平方米，占比8.7％，同比增长10.5％；产业园区物业0.7亿平方米，占比5.6％，同比增长12.3％；医院、学校等其他业态0.4亿平方米，占比3.2％，同比增长11.8％。从增速来看，产业园区物业、公建物业、商业物业增速均超过住宅物业，成为推动行业增长的新动力，业态结构逐步从单一住宅主导向多元业态协同发展转型。其中，城市服务、养老物业等新兴业态增速迅猛，中建城服参与的全域综合治理项目、养老服务项目，湘诚现代深耕的城市运营服务，正是此类新兴业态的典型代表，推动行业业态边界持续拓宽。

  2．市场需求热点：智慧化服务需求持续升温，2025年全省住宅小区智慧化改造需求同比增长42％，智能安防、智慧停车、线上报修、远程缴费等服务渗透率达65％，其中头部企业服务项目智慧化覆盖率超90％。物业行业的智慧化建设正从基础设备安装向数字化运营管理深化，数字化转型已成为行业共识，企业纷纷加大智慧化投入，通过科技手段提升运营效率和服务质量。

  3．养老托育配套需求快速增长，60岁以上老年群体对居家养老服务需求渗透率达38％，3－6岁幼儿家庭对社区托育服务需求率达52％，“物业＋养老”模式成为企业布局重点。“物业＋养老”模式正成为行业新增长点，中建城服的“椿满园”养老品牌通过“五位一体”的服务体系，有效解决了高龄老人“吃饭难”“洗澡难”“就医难”等痛点，2025年，全省物业企业运营的社区养老服务站已达650个，服务覆盖老年群体超80万人，充分体现了市场对养老物业服务的旺盛需求。

  4．多元化经营成为行业突围关键，企业纷纷拓展城市服务、养老服务等新业务领域，创造新的收入来源，湘诚现代的城市服务转型经验具有参考价值，其已完成从传统物业服务向城市运营服务的转型，业务覆盖市政养护、环卫保洁、公共设施运维等多个领域，2025年城市服务营收占比达45％，成为企业核心盈利板块。增值服务需求多元化，业主对家政保洁、家电维修、社区团购、房屋经纪等增值服务的需求率达78％，2025年行业增值服务营收占比预计达18.6％，较2024年提升3.2个百分点。绿色低碳物业服务受到关注，节能改造、垃圾分类、绿色保洁等服务需求同比增长35％，近60％的新建小区明确要求物业提供绿色低碳服务方案。

  来源：政府公开网站、克而瑞物管整理

  05

  综合实力篇：体系化测评彰显标杆，核心指标反映行业水平

  （一）TOP50企业整体特征：

  TOP50企业管理面积总较2024年提升3.2个百分点，行业集中度持续提高；区域分布方面，长株潭都市圈企业占比62％，其中长沙市企业23家，占TOP50的46％，头部企业区域集聚效应显著；业态布局方面，68％的TOP50企业实现“住宅＋非住宅”多元业态布局，较2024年提升15个百分点，其中32家企业涉足产业园区、公建物业、城市服务等新兴业态。

  （二）头部企业分析：

  1．TOP10企业管理面积均突破1500万平方米，合计管理面积达3.2亿平方米，占全省总规模的23.3％。业务布局方面，TOP10企业大部分实现全省14个市州全覆盖，其中6家企业拓展至省外市场，服务区域延伸至湖北、江西、广东等周边省份。长沙万科物业以智慧化服务为核心，自主研发的“住这儿”APP注册用户超120万，线上服务渗透率达85％，增值服务营收占比达28％；中建城服在智慧城市服务领域展现出强大竞争力，其与雨花区井湾子街道合作的全域综合治理项目，创新“党委主导、社区主治、企业主体、居民主动”的治理理念，自主研发的“中建U智汇”物联网平台实现全域智能监测与应急响应，“椿满园”养老品牌构建完善服务体系，成为头部企业在城市服务、智慧化、养老服务融合发展的典范；湘诚现代则以城市服务转型为核心竞争力，完成从传统物业服务向城市运营服务的全面转型，培育“97如一 诚人以美”党建品牌，构建“12397”党建工作法，为企业持续发展提供坚实支撑，其城市服务项目已覆盖全省8个市州，成为区域城市运营服务龙头企业；湖南美的物业聚焦“物业＋养老”模式创新，运营社区养老服务站42个，年服务老年群体超15万人次，成为细分领域标杆。头部企业通过规模化扩张、多元化布局、创新化服务，引领行业发展方向，其运营模式与管理经验为行业提供重要借鉴。

  2．细分领域领先企业：商业物业领域，湖南步步高物业、长沙运达物业专注商业综合体服务，管理项目坪效较行业平均水平高35％，服务品牌认可度领先；公建物业领域，湘诚现代、长沙城投物业深耕政府办公楼、交通枢纽等业态，招投标中标率达42％，位居行业前列；而中建城服的“中建U智汇”平台则实现了智慧化与城市服务、养老服务的深度融合，成为智慧物业领域的创新标杆；养老物业领域，中建城服、湖南美的物业等企业凭借完善的服务体系与丰富的运营经验，占据细分市场领先地位，其“物业＋养老”模式成为行业标杆；城市服务领域，湘诚现代凭借成熟的转型经验与全面的服务能力，位列细分榜单首位，其“物业＋城市运营”模式被多个企业借鉴复制。细分领域领先企业深耕专业赛道，形成差异化竞争优势，推动行业专业化水平提升。

  （三）核心指标表现

  1．规模指标：TOP50企业管理面积总和较2024年提升3.2个百分点；平均管理面积达1360万平方米，同比增长10.5％，其中TOP10企业平均管理面积达3200万平方米，同比增长12.3％，规模优势进一步凸显。从增速来看，TOP50企业管理面积平均增速达10.5％，高于行业平均水平1.8个百分点，头部企业规模扩张速度持续领先，行业资源加速向优质企业集中。中建城服凭借全域综合治理等大型项目，湘诚现代依托城市服务项目拓展，管理面积持续快速增长，均成为TOP50企业中规模扩张的典型代表。

  2．盈利指标：TOP50企业平均营收达3.8亿元，同比增长18.6％；平均毛利率达16.8％，较行业平均水平高4.2个百分点；增值服务营收占比平均达18.6％，较2024年提升3.5个百分点，盈利结构持续优化。分业态物业费均价：住宅物业平均2.1元／平方米·月，同比增长5.3％；商业物业平均5.8元／平方米·月，同比增长6.7％；公建物业平均4.5元／平方米·月，同比增长7.2％；产业园区物业平均3.8元／平方米·月，同比增长8.1％；城市运营服务平均6.2元／平方米·月，同比增长9.5％，非住宅业态及城市服务物业费增速显著高于住宅物业，成为企业盈利增长的重要支撑。中建城服通过智慧化运营降低成本、拓展养老服务等增值业务，湘诚现代凭借城市服务高毛利优势，其毛利率均高于行业平均水平，盈利表现突出。

  3．服务质量指标：TOP50企业业主满意度平均达89.7％，较行业平均水平高7.4个百分点；投诉处理办结率达97.8％，高6.2个百分点。服务质量亮点案例丰富：长沙万科物业推行“15分钟响应、24小时办结”服务承诺，投诉处理时效较行业平均水平缩短60％；湖南保利物业建立“一站式”服务中心，整合报修、缴费、咨询等功能，业主服务体验满意度达93％；湖南美的物业打造“红色管家”服务团队，党员带头解决业主急难愁盼问题，年处理业主诉求超2万件，解决率达98％；中建城服通过“中建U智汇”平台实现24小时应急响应，投诉处理时效缩短50％以上，“椿满园”养老服务业主满意度达95％。

  4．人才与创新指标：TOP50企业从业人员大专及以上学历占比平均达35.8％，较行业平均水平高7.2个百分点；专业管理人才、技术人才占比分别达15.2％、18.6％，显著高于行业整体水平。湘诚现代的“青蓝－墩苗－菁英”三级人才培育体系成效显著，其管理人员中内部培养占比达78％，技术人员持证上岗率达92％，人才流失率仅为8％，远低于行业平均水平，为行业人才队伍建设提供了优秀范本。创新能力方面，TOP50企业平均智慧化投入占比达5.8％，较2024年提升1.3个百分点；服务模式创新案例年均新增2－3个，中建城服的智慧化治理模式、湘诚现代的城市服务转型模式均被纳入克而瑞行业创新案例库。

  来源：克而瑞物管整理、企业官方披露、媒体报道。

  06

   未来发展趋势与挑战

  （一）行业发展趋势

  1．规模化与集中度提升：头部企业将通过并购重组、战略合作、跨区域扩张等方式持续扩大规模，预计未来三年行业CR50将提升至60％以上。随着信用体系与招投标挂钩政策的深化，中小企业市场份额将进一步压缩，行业将呈现“强者恒强”的格局。同时，区域龙头企业将加速整合本土资源，形成“全国性企业＋区域性龙头”的竞争格局。中建城服、湘诚现代等具备资金、技术、资源优势的头部企业，将持续通过大型项目承接、跨区域拓展扩大规模，引领行业集中度提升。

  2．智慧化深度渗透：AI、大数据、物联网、区块链等技术将全面应用于物业服务全流程，智慧社区、智慧园区建设提速。物业行业的智慧化建设正从基础设备安装向数字化运营管理深化，数字化转型成为行业核心趋势，企业将持续加大智慧化投入，通过科技手段提升运营效率和服务质量，中建城服的“中建U智汇”平台为行业智慧化转型提供了重要借鉴，未来更多企业将推动智慧化与服务、治理深度融合，打造“数字化＋服务”的新模式。

  3．业态多元化拓展：物业企业将突破传统住宅物业局限，加速向城市服务、产业园区运营、养老物业、乡村振兴物业等领域延伸。城市服务领域，聚焦环卫保洁、垃圾分类、市政养护等业务，预计未来五年市场规模年均增速达20％，湘诚现代的城市服务转型经验将被广泛借鉴；产业园区物业将提供“基础服务＋产业服务”一体化解决方案，成为企业新的利润增长点；养老物业将从社区养老服务向机构养老、旅居养老等领域拓展，形成全链条养老服务体系，中建城服的“椿满园”养老品牌已奠定良好基础，未来有望进一步拓展服务边界；乡村振兴物业将伴随县域城镇化加速发展，下沉市场成为行业增长新蓝海。

  4．服务品质精细化：行业将从“基础服务标准化”向“增值服务个性化”升级，以业主需求为核心，打造定制化服务方案。针对不同客群（老年群体、青年群体、亲子家庭等）推出差异化服务包，增值服务将涵盖健康管理、文化娱乐、资产运营等多个领域。服务质量评价体系将更加完善，业主满意度、服务响应速度、问题解决率等核心指标将成为企业竞争的关键，推动行业从“规模竞争”向“品质竞争”转型。

  5．党建与人才双轮驱动：“党建＋物业”模式将全面推广，物业企业将深度融入基层治理体系，成为社区治理的重要力量，湘诚现代的“97如一 诚人以美”党建品牌与“12397”党建工作法，为行业党建与业务融合提供了可复制经验，预计2027年全省住宅小区“红色物业”覆盖率将达95％以上。人才队伍建设成为企业核心竞争力，完善的人才培育体系将成为企业持续发展的关键，湘诚现代的“青蓝－墩苗－菁英”三级人才培育体系将被更多企业借鉴，推动行业从业人员专业素质整体提升。

  （二）行业面临挑战

  1．成本压力持续加大：人力成本占物业企业总成本的60％以上，近年来劳动力短缺导致用工成本年均增长8％－10％；物料成本（保洁用品、安防设备等）受原材料价格上涨影响，年均增长5％－7％。而物业费调整存在滞后性，部分老旧小区物业费多年未调整，企业盈利空间持续受挤压，中小企业面临生存压力。即使是头部企业，在智慧化投入、养老服务团队建设、城市服务设备升级等方面也面临持续的成本压力，如何平衡成本与服务质量成为行业共同课题。

  2．人才缺口日益凸显：行业高质量发展对专业人才需求持续增长，但人才供给不足问题突出。专业管理人才（具备物业运营、市场拓展、资本运作能力）缺口达30％，技术型人才（智能设备运维、数字化管理、养老服务等）缺口达45％。人才流失率较高，行业平均人才流失率达18％，其中一线服务人员流失率达25％，人才短缺成为制约行业转型升级的重要瓶颈，限制了企业创新业务的快速扩张。

  3．市场竞争日趋激烈：头部企业凭借规模优势、品牌优势、技术优势，在招投标市场占据主导地位，中小企业市场份额持续萎缩。行业同质化竞争严重，部分中小企业通过低价竞争抢占市场，导致服务质量下降，形成“低价低质”的恶性循环。跨界竞争者（互联网企业、房地产开发企业、家政服务企业等）纷纷入局，凭借技术优势、流量优势布局物业相关业务，进一步加剧市场竞争。本土头部企业虽具备综合优势，但也面临来自全国性物业企业及跨界企业的多重竞争压力。

  4．矛盾化解机制待完善：业主与物业企业之间的纠纷仍时有发生，主要集中在物业费收费标准、服务质量不达标、公共收益分配等方面。部分业主对物业服务价值认知不足，拒交物业费现象较为普遍。2024－2025年湖南省推进物业专项整治，通过党建引领、＂红黑榜＂ 监管、投诉闭环机制等措施，全省物业投诉量同比下降，收缴率呈区域上升态势，但仍有较大提升空间，长沙、湘潭、衡阳等地试点 ＂信托制物业＂、＂五方共治＂ 等模式，有效将部分小区收缴率从 50％ 左右提升至 80％－90％。矛盾调解机制不够健全，多方协同调解体系尚未完全建立，部分纠纷未能得到及时有效解决，影响行业公信力。即使是服务质量较高的企业，在推进全域综合治理、城市服务过程中，也需要持续加强与业主、甲方的沟通，化解潜在矛盾，行业整体矛盾化解机制仍需进一步完善。

  来源：克而瑞物管整理、政府公开网站

  07

  结论

  2025年，湖南省物业管理行业在稳健的规模增长下，正经历从“量”到“质”的关键转型。全国性的成本与收缴压力是严峻挑战，但本地化的政策创新、活跃的民营经济以及标杆企业的先行探索，共同构成了湖南市场破局发展的坚实基础。面向“十五五”，湖南物企应立足本土，放眼全国，以服务力为核心，以科技为翼，在深度融入城市发展与民生保障的大局中，锻造不可替代的专业价值，实现行业的高质量、可持续发展。相信通过企业、行业、政府的多方合力，湖南省物业管理行业将实现健康平稳发展，为增进民生福祉、提升城市治理效能注入更强动力。

  附：2025湖南省物业服务企业综合实力系列榜单