【克而瑞物管研究】2025年，对中国物业管理行业而言，是充满挑战与深刻变革的一年。宏观经济环境复杂严峻，房地产行业深度调整的影响持续传导，市场竞争白热化导致价格压力凸显。

  在此背景下，行业领军企业的一举一动都牵动着市场的神经。昨晚，中海物业集团有限公司发布2025财年财务表现更新公告，预计全年整体收益将实现约5%—7%的同比增长，符合公司发展预期。然而，公告亦指出，由于处于积极的战略变革与转型投入期，资源投入较大，导致毛利及普通股股权持有人应占溢利面临短期压力，预计将出现一定下滑。这份公告引发了资本市场的显著波动，反映出市场对短期利润指标的敏感。

  然而，若穿透短期财务数据的表象，深入审视中海物业2025年的业务肌理与战略布局，一幅截然不同的图景徐徐展开。

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  年收入稳健增长，下半年及全年增速超过上半年

  根据公告，中海物业2025年全年预计实现整体收益的稳健增长。2025年上半年中海物业实现总收益70.89亿元，同比增长3.7%。而下半年，随着上半年新拓的大量高质量项目进入全面贡献期，以及城市运营等长周期业务的收入加速确认，增长势头得以延续并加强，最终推动全年收入增速落在5%—7%的区间，这符合甚至可能略超市场对行业龙头在逆周期中增长韧性的预期。

  非住户增值服务方面，旗下“海博工程”品牌展现出强劲的增长动能与战略前瞻性。该板块围绕房产服务、智慧运维、能源管理、物资采购四大核心业务，积极拥抱“双碳”战略机遇，已在高技术门槛的新能源充电、节能改造、电梯更新与加装等领域建立起明显的先发优势和规模化运营能力。

  2025年半年报显示，海博工程相关业务拓展迅速：新能源充电业务已在全国范围内运营充电插座超9.5万个、充电桩超9900根，并与多地政府合作创新社区充电建设运营模式；在节能改造领域，已完成全国项目近550个，并同步研发供水系统节能、空调系统节能及储能业务；同时紧跟国家政策，积极开展电梯更新、加装及别墅家用梯业务，提供“建管一体”服务。

  尽管为构建长期技术壁垒而进行的智慧化投入在短期内影响了利润表现，但是这些业务不仅顺应了绿色发展趋势，更因其专业技术门槛和解决方案能力，为中海物业在非住业态领域构建了差异化的竞争力，也为其长期盈利能力的提升储备了扎实的项目基础与技术积淀。

  另外，传统物业管理市场面临“降价退盘”压力，工程类业务同样因价格竞争激烈导致毛利率普遍下滑。在坚守服务品质与市场份额的前提下，公司选择了以一定的毛利率换取业务规模和客户基础的稳固，这体现了其穿越行业低谷的战略定力。

  当前的利润波动，并非经营能力的恶化，而更像是企业在飞行途中为更换更强劲引擎而进行的必要检修与燃料加注。中海物业将资源优先配置于城市运营等高成长性赛道，这是一种着眼于长远竞争优势的、主动的财务结构安排。

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  城市运营业务逆势双增，第二增长曲线已然成型

  在整体利润面临行业性压力的背景下，中海物业2025年业务版图中最亮眼的一笔，无疑是城市运营业务“发展如期，并录得收入及盈利双增长”。这一表述在公告中虽简洁，却掷地有声，它不仅是公司战略成功的验证，更是其抵御行业周期波动的“压舱石”和未来增长的“推进器”。

  据悉，2025年中海物业城市服务业态新签项目数量占比4%，同比增长200%；新签合同总额占比16%，同比增长403%。从全年拓展成果看，中海物业成功将一个个标杆案例转化为可复制的规模化能力。在深圳蛇口街道、天津东丽区、青岛城阳区、张家口经开区等地落地的城市综合服务项目，已不再是单一的环卫合同，而是涵盖市政、公共空间乃至部分公共设施运维的“城市大物业”模式。

  公告显示，中海物业新拓展城市运营盈利增长证明中海物业已初步跑通了该业务的商业模式，通过专业化、集约化、科技化的管理，实现了优于传统项目的盈利能力。这打破了市场此前对城市服务项目“规模不经济”或“盈利难”的疑虑。

  更重要的是，城市运营业务与房地产周期关联度较低，其需求源于城市精细化治理、公共服务市场化运营的长期趋势，这为公司提供了穿越地产周期的强大韧性。随着城市治理水平要求的深入推进，中海物业在此领域建立的品牌声誉、标杆案例和运营体系，正构筑起又宽又深的护城河，第二增长曲线将从培育期高速驶入业绩贡献期。

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  全国市场拓展硕果累累，发展基石愈加稳固

  如果说城市运营是面向未来的“矛”，那么卓有成效的市场拓展就是稳住当下阵脚、并为未来输送弹药的“盾”。2025年，中海物业在市场拓展上交出了一份堪称辉煌的成绩单：全年新增外拓项目444个，同比增长29%；新签合同总额同比增长37%。在行业整体收缩、竞相“内卷”的逆境中，这份成绩单的含金量不言而喻。

  首先，规模扩张的同时结构持续优化。中海物业坚持聚焦核心战略区域。在内地，长三角、珠三角、京津长江中游和成渝五大城市群继续贡献了近半的新签项目与合同额，确保了项目位于经济活力最强、付费能力最优的区域。在港澳地区，龙头地位愈发巩固，新签合同总额同比大幅增长78%，市占率保持香港第一展现了在成熟市场的绝对统治力。

       其次，业态选择凸显战略前瞻。公建业态和商业业态为绝对主力，两者合同额占比极高。特别是公建业态，内地公建业态新签项目数量占比41%，同比增长70%；新签合同总额占比39%，同比增长119%；公建业态新签项目数量占比53%，同比增长17%；新签合同总额占比34%，同比增长33%。城市服务业态的爆发式增长更是直接呼应了前述的第二曲线战略。

  再次，重大项目攻坚能力卓越。全年新签超千万级项目数量与合同额同比均实现大幅增长，尤其在港澳地区，千万级项目数量同比激增117%。这些标杆性、灯塔式项目的获取，不仅是当期业绩的保障，更是公司品牌实力、综合解决方案能力的最佳证明，为后续在相关区域和业态的拓展产生了强大的辐射和带动效应。

  尽管具体数据有待年报披露，但可以确定的是，中海物业的在管规模将在高质量外拓的驱动下进一步夯实，第三方项目占比持续提升，关联方依赖度持续降低。一个更健康、更均衡、更具市场独立性的规模基石已经成型，这为中海物业在行业复苏时率先反弹积蓄了充沛的动能。

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  结语：以短期阵痛换取长远航道，价值重估正当其时

  穿越周期，方显战略定力。2025年的中海物业，正以主动调整的姿态，完成一场面向未来的关键布局。短期利润的结构性波动，恰是其在城市运营等关键赛道上重注投入、积蓄势能的证明。随着新兴业务的成熟与行业环境的逐步改善，这些着眼长远的战略投资，必将转化为公司穿越周期、引领行业下一轮高质量发展的强劲动力。市场此刻更应关注的，不是单一财年的利润波动，而是一家行业龙头在变革中主动重塑增长逻辑的决心与能力。