市场 2025-06-30 08:42:41 来源:丁祖昱评楼市
2025年上半年,整体楼市延续“止跌回稳”的弱复苏走势,新房供求均呈现出环比持增,二手房增长动能明显放缓,土地市场缩量升温。
从市场走势来看,各大城市分化依旧。在经历了近两年的调整,多数城市已下挫至成交底部,市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态,整体楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。
为了更好地了解目前哪些城市表现更好,我们参考梳理了2025年上半年典型城市新房、二手房、土地市场成交情况。
其中,北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、厦门这8个城市无论是新房、二手房还是土拍成交表现都位于典型城市前列,合肥一二手房上半年成交同比涨幅位列典型城市前三,土拍规模却不在前20,整体库存消化周期不足9个月。
一直以来,新房、二手房、土地市场构成了楼市核心生态链,三者呈现动态平衡的联动关系。新房市场受土地与二手房市场同时影响,其中土地市场决定了新房未来供应与市场预期;二手房市场一方面能形成“一二手置换链”推动新房市场,另外一方面也会对市场分流,与新房市场产生竞争关系。
从城市面来看,若新房、二手房、土地市场活跃且互相促进,则代表该城市房地产市场较为健康稳定。
2025年至今,地产行业继续朝着止跌回稳的方向迈进。CRIC数据显示,2025年上半年,全国商品住宅供应约束显著,供应量整体较去年同期明显下滑,仅一线城市保持相对高位。
在供应约束下,上半年整体成交基本与去年同期持平。一线韧性较强,二线城市成交量基本与去年持平,而三四线仍处“探底”阶段。
具体到30个重点监测城市来看,一线热点恒热,二三线点状复苏分化更为显著。
一线城市中北京、广州、深圳上半年成交累计同比均保持正增长,其中深圳、北京成交累计同比增长排前两位,皆超20%。上海虽然成交累计同比并未保持正增长,但其新房成交规模仍高于北京和深圳,同比数据主要受去年基数较高影响。
二三线城市中,成都、杭州等成交规模保持相对高位,合肥、厦门成交累计同比增长靠前,保持在15%以上水平。此外,武汉、南京、天津等均保持弱复苏行情,累计同比降幅持续收窄。
二手房方面,2025年上半年增长动能明显放缓,一方面源于学区置业热潮已过;另一方面,优质新盘入市也客观上分流了部分改善客群。
CRIC数据显示,2025年上半年,30个重点城市二手宅成交面积累计同比增长11.9%,其中一线城市累计同比增幅22%,居各能级首位。
从城市维度来看,深圳、西安等上半年二手房成交累计同比增幅仍在三成以上,热度依旧高涨;重庆、合肥等迎来复苏行情,虽然6月环比持降,但上半年累计同比增幅依旧显著,还有少部分城市诸如郑州、长春、大连、宁波等二手房仍处于回调期,上半年累计同比暂未回正。
需要注意的是,部分三四线城市如东莞、烟台等因去年基数较低,上半年成交也出现了大幅增长。
2025年上半年,土地市场延续“缩量提质”趋势,CRIC数据显示,上半年,全国300城经营性土地成交建筑面积2.5亿平方米,较2024年同期下跌8%,再度刷新2010年以来的上半年新低纪录。各月份成交规模均保持同比回落。
但得益于供地质量提升,各能级平均楼板价均同比显著增长,溢价率也大幅回升,2025年上半年平均溢价率达到9.2%,较2024年同期增加了4.8个百分点。
从重点监测城市来看,2024年上半年已有3市超过千亿;上海、北京、杭州土地成交金额分别达到1273、1101和1077亿元。TOP3城市总成交金额达3451亿元,占全国土地成交总金额的35%,高出上年同期10个百分点,土地投资进一步向高能级城市集中。
具体到城市来看,一线城市均进入成交金额TOP20榜,上海、北京、广州、深圳分列第1、2、7和13位;二三线入榜城市中,除成都和西安外,前15均来自沿海省份。
市场热度方面,核心热点城市表现突出,杭州、成都、上海、苏州、深圳平均溢价率均达到二成左右或更高,其中杭州得益于新房限价的解除,2025年上半年屡屡拍出50%以上的高溢价率,典型如钱江世纪城、城东新城等热点板块,2025年出让的所有宅地溢价率均在40%以上。北京在底价成交了大量旧改和商办地块的情况下,溢价率也达到了7%。不过入榜三四线城市土拍热度依旧不高,镇江、常州、保定、扬州大多数地块仍是底价或低溢价成交。
结合新房、二手房、土地市场来看,因去年全国地市成交规模大幅缩量,今年预期也将成为“供应小年”。目前二季度因房企供给节奏原因,已经迎来一波小幅放量,我们依据去年全国300城涉宅用地成交节奏,拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测,第三季度供给量或将迎来再度回落。
在“以销定产”模式之下,短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域,譬如北京、上海、杭州、成都等,多数企业会选择加快新盘入市抢占市场,尤其是增强改善盘的供给。
预判三季度,我们认为成交绝对量不及二季度,不过基于去年基数较低,同比降幅仍有进一步收窄的可能,同时城市间、项目间分化还将持续加剧。核心一二线城市热点恒热是大概率事件,尤其是对于购买力基础相对雄厚的京沪深杭蓉等热点城市而言,短期内得益于高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市,开盘去化率基本延续高位震荡,短期内这样的趋势还将延续。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |