9月11日，广州老牌商圈北京路286号和250号北面的两栋建筑，在拍卖中引发激烈竞争，成交价再次印证了北京路商业的价值。

  286号物业吸引了10位竞买人，拍卖自开拍起便陷入拉锯战，经过185轮加价后，最终以约5402.7万元成交，溢价169.8%，折合单价约18.1万元/平方米。该物业建筑面积约298.9平方米，商业部分86.69平方米，其余为住宅及部分违章建筑。

  250号北面为纯商业性质，建筑面积约372.8平方米。拍卖吸引了9位竞买人，经过182轮竞逐，最终以6640万元成交，溢价171.8%，折合单价约17.8万元/平方米。

  更早之前，北京路255号一栋不足100平方米的两层骑楼建筑，就曾在法拍市场掀起轰动。该物业吸引22人竞拍，经过404轮加价，最终以3328万元成交，溢价率高达358.7%，折合单价约35.1万元/平方米。这一价格甚至超过珠江新城一线江景豪宅，在广州市场极为罕见。

  地段稀缺推高溢价

  上述物业均源自同一债务案件，由法院集中处置。一位长期从事法拍的业内人士表示，较低的起拍价推高了溢价率，但吸引多方激烈竞逐的关键，仍是北京路稀缺的地段价值。

  以最具代表性的255号为例，该物业商业部分建筑面积42.23平方米，土地使用年限40年；住宅部分建筑面积52.54平方米，土地使用年限70年。目前，一层由一家鞋店承租，二层作为仓库使用。

  尽管面积有限、建筑年代久远，但其所处位置极为优越——位于北京路步行街核心区域，周边环绕北京路天河城、广百百货、大佛寺等地标，堪称“寸土寸金”。

  “这个单价是合理的。”美联物业广州商业部营业经理麦兆安表示，北京路步行街的独栋商住楼产品，在以往市场上可售房源一直很少。正所谓“物以稀为贵”，何况首层还是商业性质，价值更加凸显。北京路作为核心商圈，其商业物业本身就拥有不可替代的区位优势。

  繁华中亦有困境

  北京路一直被视为广州商业的“金字招牌”。作为广州这座城市2200多年未曾偏移的中轴线，它承载了几代市民的消费记忆。繁华并非一朝一夕，而是历史文化与商业氛围长期沉淀的结果，也因此具备不可忽视的号召力。

  官方数据亦印证了这一点。2024年，北京路步行街客流达1.34亿人次，同比增长12.8%。元旦跨年夜，北京路成为广州青年人跨年的首选地，2024年12月31日和2025年1月1日两天，客流累计达115万人次。2025年春节假期前七日，北京路商圈客流量319.27万人次，同比增长10.75%。如此庞大的流量基础，仍是支撑北京路商业吸引力的底气所在。

  而随着城市发展轴线东移，新兴商圈不断崛起，这一传统中轴线的光环已渐显疲态。

  工作日走在北京路，整体人流量并不算高，个别商铺处于空置状态，门口悬挂着“旺铺招租”的牌子。沿街门店多为中低端品牌，甚至出现山寨品牌扎堆的情况。

  市场租金水平也在下滑。麦兆安介绍，今年年初，北京路步行街曾有一宗460平方米的独栋物业出租，租金28万元/月，较前两年下降了15%~20%。北京路尾靠近天字码头一带的首层街铺，租金每平方米280~300元/月，商业裙楼每平方米仅70~75元/月，同比降幅超过20%。租金下降的背后，是对北京路物业的实际需求正在逐步减少。

  “最近广州雨天较多，工作日的人流确实偏少，但到了周末和节假日，北京路依旧人山人海。”一位服装商户表示，整体消费水平的下降和消费观念的转变，对门店生意产生了一定影响。不过，近期北京路新开的一些潮玩网红店吸引了大量年轻消费者，排队现象常见，也带动了新的消费群体。

  值得关注的是，北京路并未停留在“老破小”的固有标签之下。作为广州城市品质提升的重要项目，北京路步行片区改造二期已进入收尾阶段，改造范围扩展至1.16平方公里，涵盖四百余处建筑，内容包括骑楼保护、老建筑活化、商场升级及小巷复兴。未来，北京路将打造更多City Walk空间，增加文化体验与多元业态，以延长市民和游客的停留时间。

  “北京路是广州千年商都的核心，历史上始终是城市中轴线，长期投资价值毋庸置疑。”麦兆安认为，作为广州顶  级商圈，北京路商铺虽然租金水平较高，但庞大客流量和消费转化率的保障，足以支撑商户的支付能力。

  业内人士同时也提醒，投资北京路物业并非没有风险。中低端业态占比过高、租金回报承压，都可能影响收益。买家需要具备雄厚资金实力，并对未来商业生态保持长期判断。