“你要采访的事，我可能帮不了你。”9月24日上午，北京万发顺兴资产管理有限公司一相关负责人婉拒了中国房地产报记者的采访。

  记者“要采访的事”，系该公司位于海口“黄金地段”的37套房产近期被司法拍卖一事。

  从今年6月开始，牡丹江市中级人民法院通过网络平台，公开司法拍卖位于海口市龙华区滨海大道57号中海国际中心2号楼的37套房产，建筑面积总计15000.4平方米。

  上述房产在通过两次司法拍卖流拍之后，执行法院将其改为“变卖”的方式进行处置。近日，一家刚刚成立的浙江企业以1.4亿元“抄底”了这37套房产，折合单价9286元/平方米。

  记者了解到，与海口中海国际中心2号楼紧邻的1号楼，其备案均价为3.3万元/平方米。这一备案价格与2号楼9286元/平方米的变卖价相差甚远。

  有知情人士告诉记者，海口中海国际中心2号楼总共38套房产，北京万发顺兴资产管理有限公司是通过股权（或债权）的方式取得的其中37套房产，“海口中海国际中心项目所在地块很复杂，早期在海南知名地产商王大富的手中，至少倒了4次手才到中海的手中。”

  37套房产的“法拍”

  9月20日下午近4时，琼（2024）海口市不动产权第0254222号等37套房屋在网上“变卖”结束，一个竞买号为“J9990”的用户，以139296401.44元的底价竞得该标的。

  根据竞价结果确认书，竞买号“J9990”——湖州市产丰企业管理合伙企业（有限合伙）“以最高应价胜出”，竞得上述37套房屋，建筑面积总计15000.4平方米。该企业成立于今年年9月11日，通过股权穿透，其为浙江省湖州市一家国有控股企业。

  在此前，海口中海国际中心2号楼的这37套房屋已经进行了两轮司法拍卖，但均以无人报名参与竞买而流拍。

  今年6月初，牡丹江市中级人民法院将上述拍卖标的首次挂网进行司法拍卖，起拍价为174120501.8元；根据专业评估机构的评估，该37套房产评估价为248743574元。这也意味着，该标的起拍价低于评估价7463万元进行了公开拍卖。

  本次拍卖记录显示，尽管有超过4000人次围观、89人设置了“提醒”，但无一人报名参与竞买。

  今年7月初，海口中海国际中心2号楼的37套房产继续通过网络平台进行进行司法拍卖。记者注意到，该拍卖标的起拍价降至139296401.44元，较第一次网络司法拍卖起始价减少了3482万元之多。

  该司法拍卖项目虽然吸引了2800人次围观，但依然没有人参与报名竞买。直至9月20日该标的改为“变卖”的方式处置才成功交易。

  以最后一次成交价139296401.44元测算，海口中海国际中心2号楼37套房屋、总计15000.4平方米建筑面积，单价为9286元/平方米。

  “黄金地段”的写字楼

  “这37套房产与中海没有关系，是2号楼业主的正常市场行为。”9月23日，一名不愿具名的知情人士告诉记者，被拍卖的37套房产属于优质资产。

  据了解，海口中海国际中心项目位于海口市龙华区滨海大道57号，由2栋写字楼组成，1号楼35层高168米，2号楼20层高80米，总建筑面积约12.5万平方米，项目总投资约10亿元。

  该项目地处海口市滨海大道的黄金地段，站在楼上，海口湾景致一览无遗，为滨海大道地标性甲级写字楼。

  记者注意到，被司法拍卖的37套房产有398.93平方米、482.5平方米、323.54平方米和333.87平方米等几种大户型。

  “整个2号楼只有38套房产，其中37套登记在北京万发顺兴资产管理有限公司的名下。”该知情人士称，海口中海国际中心项目所在地块比较复杂，地块使用权所对应公司的股东较多，北京万发顺兴资产管理有限公司就是其中股权（或债权）持有人之一。

  “该项目地块从上个世纪90年代末至今，使用权至少过了4次手，最后从中信转让到中海手中。”该知情人士告诉记者，中海在开发该项目过程中，想把股权“纯净化”，就将2号楼15000余平方米的房产给了北京万发顺兴资产管理有限公司。

  “如果按照股权份额，将全部的38套房产登记在北京万发顺兴资产管理有限公司名下，就超过了它的股权份额。”上述知情人士表示，所以剩下了1套房产处于“未售状态”。

  海口地标性项目的“前世今生”

  记者也通过相关公开资料查询，证实了上述知情人士所说。

  相关资料显示，海口中海国际中心项目均以“海口鸿洲滨海建设有限公司”（曾用名：海口中信鸿洲滨海建设有限公司）作为项目公司进行开发，目前法定代表人为刘显勇。

  记者了解到，早在2012年，海口鸿洲滨海建设有限公司的前身为“海南鸿洲置业集团股份有限公司”，海南知名地产开发商王大富任该公司的董事长、总经理。目前，海口鸿洲滨海建设有限公司为中海地产（海南）投资有限公司全资子公司、中海地产集团有限责任公司全资孙公司。

  2022年4月的一份“海口鸿洲滨海建设有限公司商品房销售价格备案申报表”显示，项目开发企业海口鸿洲滨海建设有限公司向海口市发改委申请备案中海国际中心2号楼销售价格：38套毛坯商品房、总共建筑面积15417.18平方米，申请均价为9500元/平方米。

  “如果按照均价9500元/平方米的备案价，与这次9286元/平方米的成交单价相比，也相差无几。”上述知情人士告诉记者，实际上，1号楼商品房销售成交价也仅为2.3万元/平方米至2.4万元/平方米。

  但记者在2023年6月一份“海口鸿洲滨海建设有限公司商品房销售价格备案申报表”中见到，本次海口中海国际中心1号楼申请价格备案一共266套房产（总建筑面积71523.85平方米），销售申报均价3.3万元/平方米。另外，740个车位（总面积24291.18平方米）申请备案均价为25万元/个。

  也就是说，与1号楼紧挨着的2号楼的申请销售均价相差2.35万元/平方米，令人寻味。

  值得关注的是，就在海口中海国际中心2号楼37套房产司法拍卖期间，即2025年9月16日，海口市发改委同意海口鸿洲滨海建设有限公司提出调整2号楼的备案价格，准予备案“拟售办公均价2.45万元/平方米”。

  事实上，这“2.45万元/平方米的均价”仅对应海口中海国际中心2号楼中的一套417.05平方米的未售房产，其他37套房产在该套房产价格备案的4天后网拍成交。

  记者也了解到，这37套房产被在网络平台进行司法拍卖，源起一起执行案件，即牡丹江市中级人民法院执行“（2024）黑10执489号”案，北京万发顺兴资产管理有限公司、牡丹江市珠江万嘉旅游投资发展集团有限公司、北京市新兴房地产开发总公司、海林市万嘉雪乡度假酒店有限公司均被列为被执行人，执行标的约633万元。