被视作楼市风向标的“金九银十”收官，广州房地产市场交出一份冷热不均的成绩单，折射出一线城市楼市当下复杂的修复节奏。

  普睿数智广佛区域统计显示，9至10月，广州一手住宅成交总面积114.14万平方米，同比回落3.4%；拆分来看，10月成交61.74万平方米，同比小幅下降0.7%。

  与之形成对照的是二手房市场的韧性。来自广州房地产中介协会的网签数据显示，9月二手住宅网签8430套，同比增5.02%，成交面积84.01万平方米，同比增6.28%；10月网签8513套，同比增5.65%，成交面积82.9万平方米，同比增2.98%。

  广东中原地产项目部总经理黄韬表示，今年“金九银十”，新房销售未达预期。国庆假期过后，不少售楼处客流、成交同步降温，潜在购房者决策趋于谨慎。不过，因贴息政策持续释放，托举二手交易保持稳定，成为本轮旺季里最突出的支撑力量。

  一手房成交平淡

  普睿数智广佛监测数据显示，现房销售新政的预期扰动，催生了一波集中抢推供应：不少开发商赶在广州配套细则落地前抓紧申领预售许可，推高9月新房供应至98.97万平方米，站上年内供应峰值。

  供给放量并未转化为成交动能。对于这一情况，黄韬分析表示，下半年新房市场缺乏强力政策托底，再加上市场对“8·28新政”的认知分化显著，一部分购房者把现房销售改革视作观望理由，倾向等一等、看清楚；叠加居民收入预期走弱、房价上行空间被普遍看窄，买家决策整体趋于保守。

  “客户看房时反复比价、拉扯议价已是常态。”一家TOP20房企营销负责人称，到访客流不少，但转化效率偏低。即便有真实置换或自住需求，从初次看房到敲定认购，往往要经过多轮谈判。

  正在筹划置换的陈女士，是这类谨慎买家的缩影。“可选房源太多，不妨多看几家。”她坦言，家庭收入预期回落，让她不愿轻易加杠杆背负新的房贷。

  尽管整体成交平淡，市场上仍有部分楼盘取得较好业绩。

  10月市区榜单里，广州珠江·金融城·颐德公馆以6.57亿元的成交金额领跑；保利翡丽甲第、万科理想花地紧随其后，成交分别为3.9亿元、2.74亿元。

  近郊成交重心则向广州番禺倾斜，成交金额榜前四席全部落在该区。长隆万博悦府以4.77亿元拔得头筹，敏捷·万博金湖壹号、越秀万博和臻、广州亚运城依次位列第二至四名，成交金额介于2.64亿元至2.98亿元。

  远郊板块分化同样突出。广州花都城投潮启云筑、祈福万景峰分别以3.85亿元、2.63亿元领跑远郊；花都多个项目跻身成交前十，热度显著高于增城、南沙。

  普睿数智广佛区域分析称，“8·28新政”重塑了购房者偏好，“所见即所得”成为新的决策标尺。现房、准现房以及承诺“竣备再供楼”的产品吸引力抬升；传统期房项目如果无法匹配这一预期，只能依靠营销调整换取成交。

  随着“金九银十”收官，房企进入年末业绩冲刺窗口，促销加码成为普遍选择。保利广东推出“双11现房节”，活动期内每周前3套成交单位可享额外99折，叠加家电礼包、车位优惠，置换客最高可获8万元每套补贴。

  竞争白热化的广州黄埔等片区，价格战更为激进，部分楼盘单价较前期下调3000元至5000元/平方米，个别特价房源优惠幅度甚至突破百万元。

  上述房企营销负责人判断，产品力与实景展示将成为房企接下来的竞争重心。临近年底回款节点，价格让利的策略还会延续，市场促销力度大概率继续加码

  二手房交易活跃

  与一手房巿场相比，广州二手房市场表现相对稳定。

  虽然受到国庆假期买卖双方外出游玩，以及新房促销力度加大带来的分流影响，广州二手住宅9月、10月网签量仍保持在8000套以上，与前几个月基本持平。

  从区域表现来看，受贴息政策带动，符合条件的房源相对较多的外围区域，二手房成交增长较为明显。广州花都区、黄埔区和南沙区二手住宅网签套数同比分别增长34.71%、22.01%和20.05%。

  一位房产中介经纪人表示，贴息政策对市区“老破小”有一定带动作用，广州海珠区、荔湾区一些楼龄约20年的小区，有不少五六十平方米的小两房，总价在150万元以内，对于原本就关注这类低总价房源的购房者而言，贴息政策能够降低四五万元购房成本，关注度大增。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，刚需购房者对月供额度较为敏感，二手房中符合贴息条件的房源占比在60%左右，而新房不足30%。因此，当前刚需购房者更多转向二手房。10月份，部分业主亦主动将挂牌价从160万~170万元下调至150万元以内，以达到贴息政策门槛，“以价换量”进一步带动成交。

  此外，部分购房者还担忧新房项目交付周期较长，转而优先选择现房及二手次新房源，置业决策节奏有所加快。二手房也有一定议价空间，也增强了对购房者的吸引。

  经济、人口有支撑

  对于后续市场走势，黄韬判断，11月、12月市场仍将较为平淡，但广州购房需求始终存在，对市场应保持信心。

  另一方面，黄韬认为，随着现房销售逐步推进，房企的资金占用和建设成本压力可能有所增加，未来新房价格持续下降的空间或将收窄，尤其是在央企、国企项目占比较高的市场中，楼盘大幅降价的空间相对有限，市场底部基本形成。

  上述营销负责人表示，短期内广州楼市仍需等待购买力和信心恢复；长期来看，经济增长、人口集聚和城市发展带来的住房需求仍将支撑市场。

  广州市统计局数据显示，2026年前三季度，广州地区生产总值同比增长5.7%，增速创近5年来同期新高，在全国十强城市中位居第二，仅次于深圳的6%。

  人口方面，2025年末广州常住人口达到1910.10万人，比上年末增加12.30万人，城镇化率提升至87.56%，比上年提高0.32个百分点。

  同年，广州户籍出生人口10.80万人，出生率9.97‰，自然增长人口5.24万人。在全国出生率普遍低于8‰的背景下，广州仍保持接近10‰的出生率，人口增长和城市吸引力展现出一定韧性。