11月2日，广州“珠光金融城壹号”项目工地内，一台施工升降机正在有条不紊地工作，已封顶的大楼内不时传来几声施工噪音。整个项目虽有复工动作，但又不似其他在建工地那般繁忙。

  “珠光金融城壹号”是朱孟依家族旗下珠光集团的重点项目，大平层的最高售价超20万元/平方米，总价达数千万元。在珠光集团陷入流动性危机后，该项目不少已售房源网签受阻、逾期交付。2025年底，合生创展接管该项目后开始着手复工复产及债务重组工作。

  10月29日，广州市破产管理人协会发布了广州发展汽车城有限公司（以下简称“广州发展”）庭外重组意向投资人招募公告。其中提到，为盘活“珠光金融城壹号”项目，该公司拟引入投资人，推动项目复工续建、竣备交付、销售盘活及债务化解。公告显示，广州发展的主要负债约101.3亿元。

  对于“珠光金融城壹号”的债务重组安排，合生创展相关人士对中国房地产报记者表示，目前暂无更多信息可披露。一位知情人士则透露，合生创展年初已与该项目的最大债权人达成初步重组协议，此次招募投资人便是最重要的一步棋。

  豪宅项目负债百亿元

  “珠光金融城壹号”位于广州国际金融城，具备南向江景资源，土地用途为零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、其他商服用地，可建设的用地面积约63637平方米，规划发展为涵盖办公楼、高端公寓、购物中心及地下停车场的商业综合大楼，总可售建筑面积约35万平方米，是区域内规模较大的临江商业综合体之一。2020年，该项目取得预售证，主打产品包括LOFT公寓、江景大平层等，最高售价突破20万元/平方米。

  2023年前后，不少业主发现所购房源无法正常网签及收楼，原因是该项目的大部分房产处于抵押状态，资金紧张的开发商迟迟未能完成抵押涂销手续。珠光集团曾透露，“珠光金融城壹号”的700多套已售房屋里有580多套已付款但未网签，作为债权人的银行要求该项目完成债务重组后才能涂销抵押、办理网签。

  2025年底，珠光集团旗下的地产项目交由合生创展代管代建，“珠光金融城壹号”得以复工复产。合生创展接手后不久便与相关银行沟通债务重组事宜，最初的计划是在今年5月底前完成重组方案，年底前交楼。

  招募公告显示，“珠光金融城壹号”分三期开发，其中一期已竣工备案并交付使用，主要问题为部分已售房源逾期办证、网签受阻。二期的3#楼、4#楼已竣备交付，5#楼至10#楼主体结构已封顶，幕墙、机电、消防工程处于收尾阶段，尚未竣备，为本次保交楼、复工续建的核心区域。三期是净地，已取得施工许可证，尚未开工，具备后续开发增值空间。

  该项目的核心资产主要为二期的未售资产，包括大平层、叠墅、LOFT公寓、写字楼、商铺及车位，以及三期净地和已售未收房款，债权类型包括建设工程价款优先权、有财产担保债权、职工债权、税款债权、普通债权等，初步统计约101.3亿元。项目的在建工程及已确权房产均涉及抵押，在建工程随整宗土地一并抵押、查封，大量已售房源处于抵押状态，还存在大批已购房业主请求交付房屋的情况。

  房源抵押并不影响“珠光金融城壹号”继续开展销售工作。据中国房地产报记者了解，该项目还有100多套房源可售，其中LOFT公寓的销售均价在5万元/平方米左右，大平层单位则在9万元/平方米至14万元/平方米，基本保持开盘时的价格。根据珠光控股披露的中期业绩，上半年，“珠光金融城壹号”实现了约0.76亿港元的销售额，占该公司总销售额的96%。

  拟注入共益债资金

  作为珠光集团的核心项目，“珠光金融城壹号”的地段优越，还有大量未售资产及土地，若能成功盘活，对该公司的化债工作将大有帮助。但项目的缺点也很突出，除了商办属性外，还涉及保交楼、逾期交付、逾期办证、带押网签、抵押解除、工程款欠付、税费欠缴、司法查封及大量诉讼执行等历史遗留问题。

  综合这些因素，该项目拟优先采用“共益债资金注入+工程统筹复建+代建代管运营+封闭资金监管+滚动回款偿债”的联动重组模式，在保留债务人法人主体的前提下推动项目后续的各项工作。公告强调，此次庭外重组是为了查明广州发展的重整价值及可行性，降低企业重整成本，提高重整效率，公司能否被法院受理重整、后续是否进入重整程序均存在不确定性。

  庭外重组是企业在不进入司法程序的情况下，通过市场化协商化解债务风险的方式，主要适用于具备持续经营价值、短期资不抵债的民营企业。共益债融资，则是指在企业破产重整或预重整程序中，为维持债务人继续营业、保障全体债权人共同利益而发生的债务融资。

  作为新增资金来源，共益债近几年已经盘活了广州多个困境地产项目。花都区的田美村是广州首个以“司法重整+共益债”模式协同推进的旧村改造项目，当地国企以共益债投资人身份参与项目，累计投入共益债资金约4亿元，推动该项目顺利复工复产。白云区某地产项目曾在2020年开盘时售出400多套房屋，但2022年便因债务危机停工。截至2024年4月，项目公司已资不抵债。2025年6月，法院决定引入不超过2.2亿元共益债填补资金缺口，最终该项目实现了续建和续销。

  今年6月份，广州升龙房地产置业有限公司也发布了招募续建共益债意向投资人的公告。该公司的核心项目为南沙区金洲、冲尾旧村改造项目，因资金短缺已停工多年。此次引入续建共益债资金，是为了完成复建区交付、融资区建成并达到交楼条件，依托销售回款偿债并提升债权人受偿率。

  据测算，该项目用于复建区复工续建、缴纳融资区A地块土地出让金等的共益债目标金额是8亿元，年化利率不超过9%，以项目可售物业销售收入资金清偿，还款期限原则上为3年。

  广州发展的招募公告没有披露拟注入的共益债资金规模和具体使用安排。根据上述知情人士透露的信息，该公司原计划引入的外部资金超过10亿元，但最终落地的规模还有待进一步明确。